부동산 경매나 공매에 관심이 있다면 입찰자가 없어 유찰된 물건을 한 번쯤 살펴봤을 것이다. 여러 차례 유찰된 부동산은 최초 매각가격보다 낮은 가격에 나오는 경우도 있어 관심을 끈다. 그렇다면 이런 물건을 공개 입찰에 참여하지 않고 수의계약으로 매수할 수 있을까?
결론부터 말하면 가능한 경우가 있지만, 모든 유찰 물건에 적용되는 것은 아니다. 법원 경매와 공매는 절차와 법적 근거가 다르다. 따라서 물건을 찾기 전에 수의계약이 가능한 재산인지부터 확인해야 한다.
법원 경매와 공매 차이?!! 수의계약은 어떻게 다를까?
법원 경매는 법원이 채무자의 부동산 등을 매각해 채권자에게 돈을 배당하는 절차다. 일반적인 법원 부동산 경매에서는 입찰자가 없어 유찰됐다는 이유만으로 개인이 법원에 수의계약을 신청해 곧바로 매수할 수 있는 것은 아니다. 민사집행법에 따른 정해진 매각 절차를 따라야 한다.
반면 공매는 세금 체납으로 압류된 재산이나 국가·공공기관 등이 매각하는 재산 등을 공개적으로 처분하는 절차다. 공매는 재산의 종류와 매각 주체, 적용 법령에 따라 수의계약이 허용되는 경우가 있다.
예를 들어 국유 일반재산은 일반경쟁입찰이 원칙이지만, 법령에서 정한 요건을 충족하면 수의계약이 가능하다. 두 차례 유효한 입찰이 성립하지 않은 경우 등이 해당 요건에 포함될 수 있다.다만 압류재산 공매와 국유재산 매각은 서로 다른 제도다. 국유재산에 적용되는 수의계약 조건을 세금 체납으로 압류된 부동산에 그대로 적용해서는 안 된다.
온비드에서 수의계약 대상물건 검색 방법
공매 물건을 찾을 때는 한국자산관리공사(캠코)가 운영하는 온비드를 활용할 수 있다. 온비드에서는 부동산뿐 아니라 자동차와 각종 동산·기타 자산도 검색할 수 있다. 검색 방법은 다음과 같다.
첫째, 온비드 홈페이지에 접속해 회원가입 또는 로그인을 한다.
둘째, 부동산 메뉴에서 관심 지역과 물건 종류를 선택한다. 아파트, 토지, 단독주택, 상가 등 원하는 유형을 구분해 검색할 수 있다.
셋째, 수의계약 대상 물건을 확인한다. 온비드에서는 부동산 수의계약과 동산 수의계약 관련 메뉴를 통해 해당 물건을 찾아볼 수 있다. 다만 메뉴에 표시되거나 검색된다는 사실만으로 계약이 확정되는 것은 아니다.
넷째, 물건 상세정보에서 매각기관과 매각가격, 신청 가능 여부, 계약 조건을 확인한다. 신청 기간이 정해져 있거나 다른 매수 신청에 따라 절차가 달라질 수 있으므로 공고문을 꼼꼼히 읽어야 한다.
공매 물건을 검색할 때는 가격만 비교하지 말고 해당 재산의 소유관계와 점유 상태, 인도 조건도 함께 살펴보는 것이 좋다.
수의계약 신청 전 반드시 확인할 사항
수의계약이 가능하다고 해도 무조건 원하는 가격에 살 수 있는 것은 아니다. 매각기관이 정한 가격 산정 기준과 계약 조건을 확인해야 한다. 일부 재산은 감정평가 등을 거쳐 매각가격이 결정되며, 매수 신청만으로 계약이 성립하지 않을 수도 있다. 특히 부동산은 등기부등본을 통해 소유권과 근저당권, 가압류 등 권리관계를 살펴야 한다.
임차인이 거주하고 있다면 임대차관계와 보증금, 대항력 여부 등을 확인해야 한다. 매수 후 직접 부담해야 하는 권리나 점유 문제가 있는지도 검토할 필요가 있다.토지는 건축 가능 여부와 도로 접근성, 용도지역 등의 확인도 중요하다. 건물은 실제 사용 상태와 수리비, 관리비 등을 함께 고려해야 한다.
공고에 표시된 가격이 주변 시세보다 낮더라도 추가 비용이나 사용 제한이 있다면 예상한 수익을 얻기 어려울 수 있다. 필요한 경우 매각 담당 기관에 직접 문의하고, 권리관계가 복잡하다면 법률 전문가의 검토를 받는 것이 안전하다.
유찰 횟수보다 수의계약 가능 여부가 먼저다
유찰된 경매·공매 물건은 관심을 가질 만하지만, 가격이 낮다는 이유만으로 서둘러 계약해서는 안 된다. 일반적인 법원 경매와 공매의 수의계약 절차는 다르며, 공매도 재산 종류와 적용 법령에 따라 조건이 달라진다.
먼저 온비드에서 수의계약 대상 물건을 검색하고, 해당 공고에서 매각기관과 신청 조건을 확인해야 한다. 이어 권리관계와 점유 상태, 매각가격, 추가 비용을 검토해야 한다. 수의계약이 가능하다는 사실보다 실제로 안전하게 매수할 수 있는 물건인지 판단하는 것이 중요하다.
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