[남양주=리얼에셋타임즈] 남양주시가 다산동 ‘힐스테이트 지금 디포레’(다산동 6192-1) 분양사업자에 대해 「건축물의 분양에 관한 법률」(이하 건축물분양법)상 시정명령을 내리기 위한 행정절차에 들어간 것으로 확인됐다. 분양광고에 법정 기재사항인 ‘교육환경보호구역 설정 여부’를 빠뜨렸다는 민원에 대해, 처분에 앞서 당사자에게 알리는 ‘사전통지’ 절차를 밟고 있다고 공식 회신한 것이다.
28일 리얼에셋타임즈가 입수한 남양주시 건축과의 「국민신문고 민원(1AA-2610-0808644) 처리결과 안내」(건축과-39021, 2026. 10. 28.)에 따르면, 시는 분양사기피해대책연합이 지난 20일 국민신문고로 제기한 민원에 대해 “현재 해당 건축물의 분양사업을 실시한 관계자에 대하여 ‘사전통지’의 절차를 이행 중에 있음을 알려드린다”고 밝혔다.
【사진】 남양주시가 분양사기피해대책연합에 보낸 국민신문고 민원 처리결과 안내(건축과-39021, 2026. 10. 28.).
분양사업자에 대한 '사전통지' 절차를 이행 중이라고 밝혔다.
■ 시 “법정 사항 빠진 광고, 허가권자는 즉시 시정명령해야”
시는 회신에서 건축물분양법을 검토한 결과를 먼저 설명했다. 분양사업자는 분양신고 수리 사실을 통보받은 뒤 분양광고로 분양받을 자를 공개모집해야 하고(법 제6조), 그 광고에는 대지의 용도지역·용도지구·용도구역 현황, 지구단위계획 수립 여부와 함께 교육환경보호구역 설정 여부를 포함해야 한다(시행령 제8조 제1항 제5호의3). 이 내용이 빠졌다고 인정되면 허가권자는 즉시 분양사업자에게 시정을 명하도록 돼 있다(법 제9조).
시는 이처럼 법정 사항이 빠진 경우 허가권자가 ‘즉시 시정명령’을 해야 하지만, 「행정절차법」 제21조가 의무를 부과하거나 권익을 제한하는 처분을 할 때 미리 당사자에게 통지하도록 정하고 있고 건축물분양법상 처분도 이 규정의 적용에서 배제되지 않는다며, 그에 따라 사전통지 절차를 먼저 이행하고 있다고 설명했다.
■ 사전통지는 ‘처분 직전’ 단계…의견제출 뒤 발령 수순
행정절차법상 사전통지는 행정청이 불이익처분을 하기 직전에 거치는 절차다. 같은 법 제21조 제1항은 처분의 제목, 처분하려는 원인이 되는 사실과 처분의 내용 및 법적 근거, 의견제출 기한 등을 당사자에게 미리 알리도록 하고 있으며, 의견제출 기한은 10일 이상으로 정해야 한다(같은 조 제3항). 시가 사전통지에 들어갔다는 것은 분양광고의 교육환경보호구역 미표기를 원인 사실로 한 시정명령 처분을 전제로 절차가 진행되고 있다는 의미로 해석된다.
분양사업자가 의견제출 기한 안에 의견을 내면 시는 이를 검토해 처분을 결정하게 된다. 건축물분양법 제9조는 허가권자가 시정을 명하고 그 사실을 허가권자가 운영하는 인터넷 홈페이지 등 정보통신망에 공표하도록 하고 있어, 시정명령이 내려지면 그 내용도 공개된다.
■ 광고 4번 모두 ‘교육환경보호구역’만 빠졌다
연합에 따르면 이 사업장의 분양광고는 1차(2020. 12. 1.)부터 4차(2023. 7.)까지 모두 4건으로, 같은 제5호의3 가운데 가목(용도지역)은 4건 모두 기재했지만 나목(교육환경보호구역 설정 여부)은 4건 모두 빠졌다. 남양주시가 발급한 토지이용계획확인서(2026. 10. 12.)에는 이 사업장 대지가 남양주양정초등학교와 도농중학교의 상대보호구역에 해당한다고 적혀 있고, 양정초등학교와의 거리는 38.8m에 불과하다는 것이 연합 측 설명이다.
법제처도 지난 2월 3일 법령해석 회신(25-0977)에서, 분양 건축물의 대지에 지구단위계획이나 교육환경보호구역이 없는 경우라도 분양광고에 해당 항목을 기재하지 않으면 건축물분양법 제9조 제1항에 따른 시정명령 대상이라고 해석한 바 있다. 시행령이 정한 ‘여부’는 해당하는 경우와 해당하지 않는 경우를 모두 가리키므로, 항목 자체가 빠지면 수분양자로서는 계획이 없어서 빠진 것인지 누락된 것인지 알 수 없다는 취지다.
■ 시정명령 나오면 수분양자 ‘계약 해제’ 사유
시정명령이 실제로 발령되면 수분양자들의 계약 관계에도 직접 영향이 미친다. 이 사업장 상업시설 공급계약서 제2조 제7항 가목은 분양사업자가 “「건축물의 분양에 관한 법률」 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우” 분양받은 자가 분양계약을 해약할 수 있다고 정하고 있다. 대법원도 2025년 12월 24일 선고한 2025다215248 판결에서, 분양광고 법정 필수기재사항 누락으로 건축물분양법 제9조 시정명령을 받은 이상 위반사항의 경중을 묻지 않고 수분양자에게 약정해제권이 발생한다고 판단했다.
1차 분양광고가 나온 지 6년 가까이 지나서야 시정명령 절차가 시작된 셈이다. 연합 측은 의견제출 기한이 끝나는 대로 시가 지체 없이 시정명령을 발령하고 이를 공표해야 한다고 요구하고 있다.
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