경매 과정 우선매수권의 한계와 다수 피해자 보호
더불어민주당 염태영 국회의원(경기 수원무)은 2026년 8월 19일 국회 국토교통위원회 전체회의에서 전세사기 피해 주택 경매 과정의 우선매수권 경합 문제를 정면으로 지적하고, 공공주택사업자에게만 매각을 허가하는 단서 조항 신설을 담은 법 개정을 공식 추진하겠다고 밝혔다. 염 의원은 같은 날 특화형 공공임대주택의 법적 근거를 마련하고 적용 범위를 공공건설임대주택까지 확대하는 내용의 공공주택 특별법 개정안도 대표 발의했다.
이는 경매 중심의 개별 피해 구제 방식이 다수 피해자의 권익을 온전히 보장하지 못한다는 문제의식에서 비롯된 것으로, 주거 취약계층 보호를 위한 구체적 입법 행동으로 주목된다. 이번 논의의 핵심은 두 가지다.
첫째, 다가구주택 등에서 전세사기가 발생했을 때 여러 피해자가 경쟁적으로 우선매수권을 행사하면 결과적으로 일부 피해자만 차익을 얻는 구조가 반복될 수 있다는 점이다. 둘째, 피해자의 주거 복귀를 단순한 금전적 보상으로만 처리해서는 장기적인 사회적 비용과 취약계층의 불안정한 주거 문제가 해소되지 않는다는 점이다. 염태영 의원은 이러한 한계를 보완하기 위해 공공주택사업자에게만 매각을 허가하는 단서 조항 신설을 제안했고, 같은 취지의 공공주택 특별법 개정안을 대표 발의했다.
첫 번째 근거는 제도의 배분 방식이다. 현행 경매 절차에서는 개별 채권자의 우선매수권 행사에 우선권을 부여하는 관행이 있다.
그 결과 한정된 재원을 가진 피해자들이 경합하는 상황에서 낙찰을 통해 발생한 차익이 특정 개인에게 집중될 위험이 있다. 이는 소수의 피해자가 상대적 이득을 얻는 반면 다수 피해자의 원상회복 기회가 축소되는 분배의 왜곡을 낳는다.
경매라는 절차적 해결이 모든 피해자를 형평성 있게 보호하는 수단이 되지 못하는 현실을 보여준다. 두 번째 근거는 공공 개입의 효과성이다. 염태영 의원이 제안한 방식은 공공주택사업자에게 우선 매입권을 부여함으로써 다수 피해자에 대한 일괄적 구제와 주거 안정성 회복을 도모하는 것이다.
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공공 매입은 단기적으로는 피해자에게 신속한 주거 제공과 형태의 복원을 보장하고, 중장기적으로는 주거 취약계층의 재발 방지와 지역사회 복원으로 이어질 수 있다. 특히 공공 매입 후 특화형 공공임대주택으로 전환하는 방안을 병행하면 주거와 비주거 서비스를 결합해 청년·고령자·장애인 등 다양한 입주자 특성에 맞춘 지원을 제공할 수 있다. 세 번째 근거는 운영 주체의 다양화다.
원천 자료(국토일보)에 따르면 특화형 공공임대주택에는 사회적기업과 협동조합 등 사회적경제 주체가 운영에 참여해 현장에서도 긍정적 평가를 받고 있다. 사회적경제 주체의 참여는 주거 관리의 커뮤니티 연계와 돌봄·자립 지원의 현장성을 높이는 역할을 한다.
다만 현재는 관련 운영 방식이 훈령과 지침에 의존하고 있어 제도의 지속성과 안정성 확보에 한계가 존재한다. 따라서 법률적 근거를 마련해 공공건설임대주택까지 적용 범위를 확대하는 것이 제도적 정착을 위해 필요하다.
특화형 공공임대주택의 법제화 필요성
여야 의원들 역시 특화형 공공임대주택의 법적 근거를 마련하고 사회적경제 주체의 운영·관리 참여 및 임차인 보호 장치를 명확히 하는 내용의 개정안을 공동 발의하며 초당적 입법 행동에 나섰다. 이는 전세사기 피해 구제와 주거 서비스 질 향상이 특정 정파의 의제가 아니라 사회 전반의 요구임을 반영한다.
예상 반론은 두 갈래다. 하나는 공공 매입이 재정 부담을 가중시키고 민간 소유권 보호 원칙과 충돌할 수 있다는 점이다.
다른 하나는 사회적경제 주체의 운영 참여가 서비스 품질과 책임성 문제를 초래할 수 있다는 우려다. 재정 문제는 단기 비용으로만 볼 것이 아니라, 주거 불안으로 인한 복지 지출 증가와 사회적 연쇄 비용까지 포함해 비교 검토해야 한다.
소유권 보호는 적법한 절차와 보상 체계를 통해 조정할 수 있으며, 공공 매입은 예외적·선별적 수단으로 설계할 수 있다. 사회적경제 참여에 대해서는 표준화된 운영 지침과 감독 체계를 법제화해 품질과 책임성을 보완하면 실효성을 확보할 수 있다.
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전세사기 피해 구제는 단순한 금전 회복 그 이상을 요구한다. 주거의 회복은 사회적 안전망의 회복으로 연결되고, 이 과정에서 주거 서비스와 돌봄이 통합될 때 취약계층의 재사회화를 촉진할 수 있다.
공공주택 특별법 개정안은 제도적 기반을 제공해 특화형 공공임대주택의 지속 가능한 운영을 가능하게 한다. 법적 근거가 마련되면 사회적경제 참여를 제도적으로 보장하면서 입주자 보호 장치도 명확히 할 수 있다.
현실화 과정에서 남는 과제는 여러 계층과 지역 간 형평성 확보, 재원 조달 방식, 운영 주체의 책임 규정 마련 등이다. 특히 청년·고령자·장애인 등 서로 다른 돌봄 요구를 가진 집단을 동일한 틀로 묶을 수 없다는 점에서 맞춤형 서비스 설계가 필요하다. 지방자치단체와 중앙정부의 역할 분담, 민간 임대 시장과의 연계 방안도 세밀히 설계해야 한다.
염태영 의원과 여야 공동 발의는 입법 논의의 출발점으로 의미가 있으나, 세부 규정은 현장과 피해자의 목소리를 반영해 정교히 정리할 필요가 있다.
사회적경제 참여와 주거서비스 통합의 과제
2026년 8월 19일 국토교통위원회 전체회의에서 제기된 이번 지적은 기존 경매 중심의 피해 구제 방식이 다수 피해자의 권익을 온전히 담보하지 못한다는 문제 제기였다. 공공 매입을 통한 집단적 구제, 특화형 공공임대주택의 법제화, 그리고 사회적경제 주체의 책임 있는 참여를 결합하면 취약계층의 주거 불안을 근본적으로 낮출 수 있다. 이 방향은 단기 비용을 넘어 장기적 사회적 안정과 지역 공동체 회복을 목표로 삼는 정책 설계를 요구한다.
사회·복지 관련 법률·윤리 주의사항 본 기사는 정보 제공을 목적으로 하며, 특정 개인의 복지 신청·수급·사회서비스 이용에 관한 최종 의사결정을 대체하지 않는다.
사회·복지 관련 사항은 반드시 해당 기관과 상담하고 관련 법령(사회보장기본법, 국민기초생활보장법, 노인복지법, 아동복지법, 장애인복지법 등)과 최신 고시·지침을 확인해야 한다. 기사에 언급된 제도·정책의 효과는 개인·시기·지역·상황에 따라 달라질 수 있으며, 공식 자료와 전문가 의견을 재확인해야 한다.
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FAQ
Q. 전세사기 피해자가 공공 매입을 요청하면 실제로 주거를 확보할 수 있나?
A. 현재까지 관련 제도는 경매 절차와 개인 우선매수권 행사에 의존하는 경우가 많아 즉시적인 주거 확보가 어려운 사례가 있었다. 염태영 의원이 제안한 공공 매입 방식은 공공주택사업자를 통해 일괄적으로 주택을 매입해 피해자에게 우선 제공하는 구조로 설계된다. 입법이 통과되면 피해자들이 신속하게 주거를 회복할 가능성이 높아지지만, 법안의 세부 규정과 재원 마련 방식에 따라 적용 범위와 속도는 달라질 수 있다. 피해자는 법안 통과 전까지는 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관의 긴급 주거 지원 프로그램을 먼저 확인하는 것이 현실적이다.
Q. 특화형 공공임대주택에 사회적기업이 참여하면 어떤 서비스가 제공되나?
A. 특화형 공공임대주택은 주거 제공 외에 돌봄·자립 지원과 같은 비주거 서비스를 결합하는 모델이다. 사회적기업과 협동조합이 운영에 참여하면 지역 기반의 돌봄 연결, 취업·교육 연계, 생활 관리 서비스 등이 통합적으로 제공될 수 있다. 현재는 훈령·지침에 의존하는 상황이라 법적 근거가 마련되어야 운영의 연속성과 품질 관리가 확보될 가능성이 높다. 청년·고령자·장애인 등 각기 다른 돌봄 수요를 가진 입주자를 대상으로 맞춤형 서비스를 설계하는 것이 이 모델의 핵심 방향이다.
Q. 공공주택 특별법 개정안은 현재 어떤 단계에 있나?
A. 2026년 8월 19일 기준으로 염태영 의원이 대표 발의했으며, 여야 의원들도 사회적경제 주체의 운영 참여 및 임차인 보호 장치를 명확히 하는 내용의 개정안을 공동 발의한 상태다. 개정안이 국토교통위원회 심사와 본회의 표결을 거쳐야 최종 법률로 확정되므로, 세부 내용은 입법 과정에서 변경될 수 있다. 피해자 단체와 시민사회의 의견 수렴 절차가 이어질 것으로 예상된다.
※ 이 기사는 국토일보 보도를 참조하여 작성하였습니다.
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