■ ‘회원·발기인·투자자’ 계약, 정식 임차인 계약과 구분해야
경남 밀양시가 민간임대주택 사업과 관련해 회원·발기인·투자자 등의 명목으로 이뤄지는 모집행위에 대해 시민들의 각별한 주의를 당부하고 나섰다.
민간임대주택 공급 과정에서 정식 임차인 모집과 별도로 회원·발기인·출자자 또는 사전 입주예약자 등의 이름으로 가입계약을 체결하거나 자금을 모집하는 사례가 나타나면서, 계약 유형에 따른 법적 보호의 차이를 시민들에게 알리기 위한 취지다.
밀양시가 마련한 「민간임대주택 회원(투자자) 모집 및 임차인 계약 관련 시민 유의사항 안내」에 따르면, 민간임대주택 사업에 참여하려는 시민은 계약서에 기재된 명칭뿐 아니라 실제 계약의 법적 성격과 사업 인허가 진행 상황, 납입금 반환 조건 등을 확인해야 한다.
특히 시는 관련 법령에 따른 임차인 모집 절차와 사적 회원·투자계약 사이에는 중요한 차이가 있다는 점을 강조했다.
■ ‘회원·발기인·투자자’ 계약, 정식 임차인 계약과 구분해야
밀양시가 이번 안내에서 가장 중요하게 강조한 부분은 계약 당사자의 법적 지위다.
일반적으로 민간임대주택 사업에 참여하는 사람들은 향후 아파트에 입주할 수 있다는 설명을 듣고 계약을 검토한다. 그러나 실제 계약서가 정식 임대차계약인지, 사업 추진을 위한 회원가입계약인지에 따라 법적 권리와 보호 범위가 달라질 수 있다.
회원·발기인·출자자 등의 명칭으로 체결하는 계약은 사업 추진 주체와의 가입 또는 투자계약에 해당할 수 있다.
이 경우 사업 지연이나 중단, 토지 확보 문제, 공사비 증가 등으로 분쟁이 발생하더라도 정식 임차인에게 적용되는 보호 제도를 동일하게 적용받지 못할 가능성이 있다.
따라서 계약 체결 전 본인이 임차인인지, 협동조합 조합원인지, 임의단체 회원인지, 단순 투자자인지를 명확하게 확인해야 한다.
■ 사업계획 승인받았더라도 공급방식 변경은 별도 확인 필요
밀양시는 기존에 주택건설사업계획 승인을 받은 사업장이라도 승인된 공급방식을 변경하는 경우에는 관련 법령에 따른 행정절차를 확인해야 한다고 안내했다.
예를 들어 일반분양 방식으로 승인받은 공동주택을 민간임대주택으로 전환하려는 경우에는 해당 사업의 변경승인 대상 여부와 필요한 인허가 절차를 살펴봐야 한다.
또한 실제 모집방식에 따라 임차인 모집신고 또는 협동조합 조합원 모집신고 등 적용되는 법적 절차가 무엇인지 확인할 필요가 있다.
사업계획 승인 사실만으로 향후 임대조건이나 분양전환 조건까지 모두 확정됐다고 받아들여서는 안 된다는 의미다.
특히 홍보관에서 안내하는 세대수, 임대료, 입주 예정일, 동·호수 지정 및 분양전환 조건 등이 현재 승인된 사업계획과 일치하는지를 확인하는 것이 중요하다.
시는 구체적인 인허가 진행 상황을 밀양시청 건축과를 통해 확인할 것을 안내했다.
■ 가입금·출자금, 임대보증금과 동일한 보호 기대해선 안 돼
이번 안내에서 눈여겨볼 또 하나의 대목은 계약금 또는 납입금의 성격이다.
정식 임대차계약에 따라 납부하는 임대보증금과 사업 추진을 위해 납부하는 회원가입비·출자금·투자금은 법적으로 동일하지 않을 수 있다.
민간임대주택 관련 법령에는 일정한 요건에 따른 임대보증금 보증제도가 마련돼 있지만, 모든 회원가입비나 투자금이 자동으로 보증 대상이 되는 것은 아니다.
따라서 계약자는 납입한 금액이 어디에 보관되는지, 사업이 중단되면 누구에게 반환을 청구할 수 있는지, 반환 시 업무추진비나 위약금이 공제되는지를 확인해야 한다.
특히 사업이 장기간 지연될 경우 자금이 묶일 수 있고, 사업이 무산되면 납입금의 전부 또는 일부를 돌려받지 못할 위험도 있다.
계약서에 환불 규정이 있다는 사실만으로 실제 반환이 보장되는 것도 아니다. 계약 상대방의 지급능력과 자금관리 구조까지 함께 살펴볼 필요가 있다.
■ 법 개정 움직임도 예의주시…모집 단계 소비자 보호 중요
밀양시는 안내문에서 회원·투자자 등 다양한 명칭으로 이뤄지는 모집행위와 관련해 기존 제도의 보호 공백을 지적했다.
또한 예비임차인 모집행위 규제, 토지 사용권원 요건, 청약철회 및 가입비 반환 절차 등 소비자 보호를 강화하기 위한 법률 개정 움직임도 소개했다.
이러한 제도 개선 논의의 핵심은 주택 공급사업이 충분한 준비 없이 추진되거나, 계약자가 사업의 위험을 정확하게 알지 못한 상태에서 자금을 납부하는 상황을 예방하는 데 있다.
다만 실제 계약에 적용되는 법률은 계약 체결 시점과 관련 법률의 시행일, 모집 주체의 법적 형태 및 계약 내용에 따라 달라질 수 있다.
따라서 개정법의 시행 여부와 구체적인 적용 범위는 계약 당시의 법령을 기준으로 확인해야 한다.
■ ‘확정 분양가·입주 예정일’ 홍보 문구도 계약서와 승인서 확인해야
민간임대주택 사업에서는 장기 거주와 향후 분양전환 가능성 등을 장점으로 제시하는 경우가 있다.
그러나 홍보관에서 제시하는 확정 분양가, 우선 분양전환, 임대료, 입주 예정일 등의 조건이 모두 법적으로 확정된 권리인지는 별도로 살펴봐야 한다.
특히 분양전환은 계약상 약정과 법령, 사업방식에 따라 적용 조건이 달라질 수 있다.
홍보자료에 ‘10년 후 내 집 마련’ 등의 문구가 기재돼 있더라도 실제로 소유권을 취득할 수 있는지, 분양전환가격은 어떻게 결정되는지, 사업 지연 시 어떤 책임이 발생하는지를 계약서에서 확인해야 한다.
시는 계약자가 설명회나 홍보물에만 의존하지 말고 행정기관의 승인 현황과 실제 계약 내용을 직접 확인할 것을 권고했다.
■ 계약 전 반드시 살펴야 할 핵심 사항
밀양시 안내를 종합하면 예비 계약자가 확인해야 할 핵심 사항은 크게 다섯 가지다.
첫째, 사업계획 승인과 공급방식 변경 등 인허가 진행 상황이다.
둘째, 모집 주체의 법적 지위와 해당 모집에 필요한 신고 여부다.
셋째, 사업대상 토지의 확보 현황과 실제 사업 추진 가능성이다.
넷째, 납입금의 성격과 보관·관리 방식, 계약 해제 및 환불 조건이다.
다섯째, 입주 예정일과 임대조건, 향후 분양전환에 관한 계약상 권리다.
이러한 사항은 계약 이후 분쟁이 발생했을 때 계약자의 권리와 재산상 손실 여부에 직접적인 영향을 미칠 수 있다.
■ 밀양시 “시민 재산권 보호 위해 신중한 계약 필요”
이번 시민 유의사항 안내는 특정 사업장의 위법 여부를 판단하는 행정처분이 아니라, 민간임대주택 계약과 관련된 일반적인 법적 차이와 주의사항을 알리기 위한 정보 제공 성격이다.
따라서 안내문이 발표됐다는 이유만으로 밀양 지역의 특정 민간임대주택 사업이 불법적으로 운영되고 있다고 단정할 수는 없다.
다만 민간임대주택 공급사업은 토지 확보, 사업 인허가, 금융조달, 시공, 임대운영 등 여러 단계가 연결되는 만큼 사업 초기 참여자가 부담하는 위험을 충분히 이해할 필요가 있다.
부동산 시장에서는 주택을 공급하는 사업방식의 다양성도 중요하지만, 그보다 앞서 계약자의 재산권을 보호할 수 있는 투명한 정보 공개와 적법한 절차가 뒷받침돼야 한다는 지적이 나온다.
밀양시는 시민들에게 계약 체결 전 관련 내용을 신중히 검토하고 필요하면 변호사 등 법률전문가의 상담을 받을 것을 권고하고 있다.
민간임대주택 사업의 구체적인 인허가 진행 상황은 **밀양시청 건축과(☎ 055-359-5376)**를 통해 확인할 수 있다.
자료: 밀양시 「민간임대주택 회원(투자자) 모집 및 임차인 계약 관련 시민 유의사항 안내」
부동산정보신문 | 부동산 정책·소비자 보호 기획보도
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