전세 임대차 기간 만료를 앞두고 임대인으로부터 보증금 인상 요청을 받은 임차인들이 가장 흔하게 범하는 치명적인 실수가 있다.
기존 계약서의 금액만 수정하거나 새 계약서를 작성하는 것으로 법적 절차가 완료되었다고 믿는 안일함이다.
2년 전 입주 당시 전입신고와 함께 확정일자를 받았기 때문에 자신의 전세 보증금 전체가 안전하게 보호받을 것이라는 대중적 오해가 만연해 있다.
그러나 법률적 관점에서 기존에 취득한 대항력과 우선변제권의 효력 범위는 최초 계약 시 설정한 보증금 금액에 한정하여 적용된다.
재계약을 통해 추가로 임대인에게 송금한 증액분에 대해서는 자동으로 법적 보호막이 확장되지 않기 때문에 주의해야 한다.
기존 확정일자 위에 덮어쓰면?!! 증액 계약서 작성과 확정일자 부여
보증금을 올려주기로 합의하고 재계약서를 작성할 때 임차인이 절대 저질러서는 안 될 금기 사항이 있다.
기존에 보관 중이던 원본 계약서를 파기하거나, 기존 계약서의 금액 부위에 붉은 줄을 긋고 수정 금액을 적어 넣는 행위다.
기존 계약서는 최초 입주 시점부터 유지해 온 대항력과 선순위 우선변제권을 증명하는 유일한 법적 원천 증서다.
기존 계약서를 파기하거나 임의로 수정할 경우 과거에 취득한 대항력 자체가 소멸하거나 권리관계 입증이 불가능해져 최초 보증금마저 후순위로 추락하는 대형 참사를 맞이하게 된다.
증액 재계약의 정석적인 작성 절차는 기존 계약서는 원본 그대로 보존한 상태에서, 추가로 인상된 보증금액과 변동된 조건만을 명시한 '증액 임대차 계약서'를 별도로 작성하는 것이다.
계약서 특약사항에는 "본 계약은 20XX년 X월 X일 체결한 기존 임대차 계약의 임대보증금 증액에 따른 연장 계약이며, 기존 계약의 효력은 그대로 유지된다"는 문구를 명확히 기재해야 한다.
그리고 작성된 증액 계약서를 들고 주민센터를 방문하거나 대법원 인터넷등기소를 통해 '증액 계약서에 대한 새로운 확정일자'를 반드시 부여받아야 한다.
이렇게 해야 최초 보증금은 기존 확정일자 날짜로 선순위를 사수하고, 증액된 보증금은 새 확정일자 날짜를 기준으로 차순위 우선변제권을 확립하게 된다.
임차인의 강력한 무기, 5% 상한제와 계약갱신청구권?!!
재계약 시 임대인이 시세 상승을 이유로 지나친 보증금 인상을 요구할 때, 임차인은 주택임대차보호법상 보장된 법적 권리를 활용하여 정당하게 대응할 수 있다.
임차인은 임대차 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 동안 1회에 한하여 '계약갱신청구권'을 행사할 수 있다.
계약갱신청구권을 행사하여 재계약을 체결할 경우, 임대인이 요구할 수 있는 보증금 인상률은 기존 보증금의 최대 5% 이내로 법적으로 제한된다.
지자체 조례에 따라 5% 이내에서 더 낮게 설정될 수도 있으므로 임대인의 무리한 금액 인상 요구에 무조건 응할 필요가 없다.
반면 임대인과 임차인 모두가 계약 만료 전까지 별도의 해지나 조건 변경 의사를 통보하지 않아 성립되는 '묵시적 갱신'의 경우에는 기존 계약과 동일한 조건으로 계약이 자동 연장된다.
이때는 보증금 증액 의무가 발생하지 않으며, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통보할 수 있고 통보 후 3개월이 지나면 법적 해지 효력이 발생한다.
따라서 임대인이 계약 만료를 앞두고 증액을 요구해 올 경우, 계약갱신청구권 행사 의사를 명확히 밝여야 한다.
그리고, 법정 상한선인 5% 이내에서 합리적인 인상 폭을 협상하는 것이 임차인의 전세금을 지키는 방법이다.
등기부등본 재확인과 보증보험 변경 신고?!! 내 돈 지키는 3단계
성공적인 보증금 인상 협상과 증액 계약서 작성을 마쳤다 할지라도, 최종 송금 전 반드시 이행해야 하는 3단계 안심 방어선 점검이 남아있다.
첫째, 보증금 증액 잔금을 송금하기 직전 당일 날짜로 해당 주택의 '등기부등본(건물·토지)'을 새로 발급받아 갑구와 을구를 정밀 검증해야 한다.
최초 계약 이후 임대인이 주택을 담보로 대출을 받아 새로운 근저당권이 설정되었거나, 가압류, 임차권등기명령 등의 선순위 채권이 발생했는지 확인하는 절차다.
만약 내 증액 보증금보다 앞서는 선순위 근저당권이 크게 설정되어 있다면 증액을 거부하거나 인상분을 송금하지 않는 것이 안전하다.
둘째, 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등에 가입되어 있는 '전세보증금반환보증'의 변경 및 연장 신청이다.
보증금이 증액되었음에도 보증기관에 이를 신고하지 않고 보증 금액 변경 신청을 누락할 경우, 향후 전세사기나 역전세난 발생 시 인상된 보증금을 보장받지 못하는 치명적 사공이 발생한다.
증액 계약서와 새 확정일자 도인이 찍힌 서류를 첨부하여 보증 조건 변경을 완료해야 한다.
셋째, 주택임대차 신고제(전월세 신고제)에 따라 재계약 체결일로부터 30일 이내에 지자체에 임대차 변경 신고를 완료함으로써 행정적·법적 보호를 받아야 한다.
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