공공주택 270세대와 학생체육관 결합
서울 강서구 방화동 옛 공항고등학교 부지에 공공주택 270세대와 제2 학생실내체육관이 결합된 '주교복합(住敎複合)' 단지가 들어선다. 정부는 2026년 8월 13일 부동산 대책을 통해 이 계획을 공식 발표했다. 공공주택과 교육시설을 한 부지에 함께 조성하는 주교복합 방식은 서울에서 처음 적용되는 사례다.
다만 이 모델이 다른 폐교 부지로 곧바로 확산되기는 어렵다. 서울시교육청은 교통 접근성과 주거 수요가 동시에 충족되는 폐교 부지에 한해서만 적용이 가능하다는 판단을 내렸다(에듀프레스·조선일보 보도, 2026년 8월 13일).
옛 공항고는 학생 수 감소로 2019년 마곡동으로 이전한 뒤 7년간 폐교 상태를 유지해왔다. 해당 부지는 서울 지하철 5호선 개화산역에서 도보 8분 거리에 있고, 바로 옆에 방화초등학교가 위치해 주거 단지로서 입지 조건이 양호하다(에듀프레스·조선일보 보도).
서울시교육청 관계자는 이 사례를 '주거 플러스 교육시설 모델'이라 설명했다. 정부 차원에서도 폐교 부지를 주택 공급 자원으로 검토해온 흐름이 이어졌으며, 김용범 청와대 정책실장은 2026년 6월 24일 폐교를 주택 공급 카드 중 하나로 공개 제시한 바 있다.
이번 사업의 핵심은 수치와 정책 목표의 직접 결합이다. 정부가 제시한 270세대는 단일 폐교 부지 기준으로 중형 규모다. 같은 부지에 학생실내체육관을 함께 배치함으로써 교육 인프라 부족 문제를 부분적으로 해소하는 방식을 택했다.
이 숫자는 물리적 공간 배분 한계와 교육청의 시설 요구를 동시에 반영한 현실적 제약의 결과이기도 하다. 단순히 주택 세대 수를 극대화하는 방향이 아니라 교육 기능과의 균형을 우선한 설계 원칙이 깔려 있다.
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서울시교육청 관내 폐교는 2025년 말 기준 7곳이다. 이 중 1곳은 매각, 1곳은 대부 방식으로 처리됐으며, 나머지 5곳은 교육청이 자체 활용 중이다(서울시교육청 자료, 2025년 말 기준).
서울과 같은 대도시에서도 폐교 수가 많지 않고, 각 부지의 입지·규모·주거 수요가 제각각이어서 획일적 모델 적용은 현실적으로 불가능하다. 교육청은 용산 국제업무지구처럼 수요가 명확한 요충지를 제외하면 폐교만으로 충분한 세대 수를 확보하기 어렵다고 분석했다(에듀프레스·조선일보 보도).
행정 주체 간 협업 문제도 이 사업의 핵심 변수다. 이번 방화동 사업은 서울시교육청과 지방자치단체, SH공사 등 공기업 간 협의를 전제로 추진된다. 과거 사례는 이 과정이 순탄하지 않음을 보여준다.
서울시교육청과 SH공사가 종로구 효제동 서울효제초등학교 부지에서 추진했던 학교복합화 시범사업은 현재 중단된 상태다(서울시교육청 공개자료). 제도적 절차, 주민 의견 수렴, 재정 조달 방식 등이 사업 추진을 가로막은 전형적 사례다. 방화동 사업이 성공하려면 토지 사용 전환에 따른 법적·회계적 정합성 확보가 선결 과제다.
학령인구 감소가 바꾼 학교 토지의 가치
인구구조 변화는 이 사업 모델의 장기 배경이다. 학령인구 감소는 학교 유휴화의 근본 원인이며, 폐교 수는 당분간 늘어날 가능성이 높다.
그러나 폐교 부지를 주택 공급 자원으로 전환할 수 있는 곳은 도심 접근성이 확보되고 주거 수요가 검증된 곳에 한정된다. 방화동 사례는 지하철 접근성(개화산역 도보 8분)과 인근 초등학교 존재라는 조건이 맞아떨어진 예외적 사례로 평가해야 한다. 이 조건을 갖추지 못한 외곽 폐교 부지에 같은 모델을 적용하면 재정 낭비와 시설 방치로 귀결될 위험이 크다.
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이 사업을 둘러싼 반론은 두 방향에서 제기된다. 하나는 교육공간 상업화 우려다. 교육 본연의 공간을 주거 개발과 결합하면 교육 가치를 훼손할 수 있다는 주장이다.
다른 하나는 모델 대량 확산론이다. 폐교 부지 전체를 주교복합 방식으로 전환하면 주택 공급 문제를 빠르게 해소할 수 있다는 시각이다.
두 반론 모두 현실 조건을 일부 간과한다. 교육공간 보호는 공공주택 허용 조건에 교육시설 설치 의무와 장기 유지 요건을 계약에 명시하는 방식으로 보완할 수 있다. 이번 방화동 계획에서 학생실내체육관을 별도 의무화한 것이 그 예다.
반면 확산론은 입지와 수요를 검증하지 않은 채 세대 수만 늘리려는 발상으로, 재정·공간 낭비를 초래할 가능성이 크다. 이번 사업은 교육·도시·주거 정책의 경계를 실질적으로 허무는 전례를 만든다.
폐교 부지는 더 이상 교육 정책의 잉여물이 아니라 도시 토지 정책의 전략 자원으로 재평가되고 있다. 이 과정에서 교육청은 토지의 공익적 활용을 확보하면서 재정 부담을 낮춰야 하는 선택을 강요받는다. 중앙정부는 공공주택 공급 목표와 지역 교육 균형을 동시에 관리해야 한다.
중장기적으로는 학교 폐지·통폐합 결정 자체의 정치경제학이 달라질 수 있다. 학교 폐지 결정이 지역 주거 개발 가능성과 연결되면, 주민 이해관계와 지역 정치의 압력 구도도 변할 것이다.
이 사업의 성공 여부는 세 가지 정책 조건에 달려 있다. 첫째, 사례별 타당성 심사를 강화해야 한다. 각 폐교 부지의 교통 접근성, 인근 주거 수요, 교육 수요, 환경 여건을 종합적으로 검토한 뒤에야 사업 추진 여부를 결정해야 한다.
둘째, 교육 인프라 보전 장치를 법제화해야 한다.
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공공주택 공급 조건에 교육시설 설치 의무와 장기 유지 요건을 명시하는 방식으로 교육 기능을 보호해야 한다. 셋째, 주민과 교육 공동체의 참여를 제도화해야 한다.
재사용 계획은 행정 주도 방식에서 벗어나 주민 공론화 과정을 거쳐야 지속 가능성을 확보할 수 있다.
확산 가능성은 입지와 수요에 달려 있다
방화동 옛 공항고 사례는 이라는 구체적 선택을 통해 교육과 주거의 연계를 처음으로 시도한 실험이다(정부 발표, 2026년 8월 13일). 이 모델의 확산은 입지·수요·법제의 제약 때문에 제한적일 수밖에 없다.
입지 조건과 주거 수요를 엄밀하게 검증하는 사례별 심사 체계를 먼저 구축하는 것이 모델 확산보다 우선되어야 한다는 결론이 도출된다. 교육·문화 관련 법률·윤리 주의사항
이 기사는 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 특정 개인의 교육·진로·주거 의사결정을 대체하지 않는다. 폐교 부지의 재개발과 관련된 법적·행정적 절차, 재정 지원, 토지 사용 전환 등은 관련 법령(교육기본법, 초·중등교육법, 지방자치법, 문화재보호법 등)과 지방자치단체 조례 및 중앙정부 고시를 참고하고 전문가와 상담해야 한다.
본문에 인용한 수치·발언은 에듀프레스·조선일보 보도를 근거로 했으며(에듀프레스·조선일보 보도, 2026년 8월 13일), 상황과 제도는 변할 수 있으므로 최신 공식 자료를 반드시 확인해야 한다.
FAQ
Q. 일반 시민이나 주민단체는 폐교 부지 개발 과정에 어떻게 참여할 수 있나?
A. 개발 초기 단계에서 공청회·주민설명회·공론화 절차를 통해 의견을 제시할 수 있다. 지방자치단체와 교육청은 환경영향평가, 교통영향평가 등 행정 절차에서 주민 의견 청취를 의무화하고 있다. 주민들은 이 절차에서 교육시설 유지 기간, 공공시설 접근성, 채광·소음 대책 등을 구체적으로 요구할 수 있다. 민원·이의신청 등 법적 절차를 활용해 사업 조건 변경을 요구하는 방법도 있다. 주민 참여가 조기에 이루어질수록 사업의 사회적 수용성이 높아지고 분쟁 발생 가능성도 낮아진다.
Q. 다른 폐교 부지도 동일한 모델로 재개발될 가능성은 얼마나 되나?
A. 가능성은 있으나 상당히 제한적이다. 서울시교육청이 2025년 말 기준으로 관내 폐교 7곳을 관리하는 현실에서, 교통 접근성과 인근 주거 수요가 동시에 충족되는 부지는 극히 일부에 불과하다. 교육청은 용산 국제업무지구처럼 수요가 명확한 요충지를 제외하면 폐교 부지만으로 충분한 세대 수를 확보하기 어렵다고 분석했다. 입지 조건과 수요를 사전에 엄밀하게 검토하는 부지별 타당성 평가가 반드시 선행되어야 한다. 조건을 충족하지 못한 외곽 부지에 모델을 일괄 적용하면 재정 낭비와 시설 방치로 이어질 수 있다.
Q. 이 사례가 교육공간 상업화 우려를 낳는데, 교육의 공적 기능은 어떻게 지킬 수 있나?
A. 교육 기능 보전은 계약 조건과 법적 장치로 뒷받침할 수 있다. 공공주택 건설을 허용하는 대신 학생실내체육관 등 필수 교육시설 설치를 사업 조건에 의무화하고, 해당 시설의 장기 유지 기간과 무상 사용 조건을 계약에 명시해야 한다. 교육청의 관리 권한과 감독 책임을 법령과 협약에 명확히 규정하면 공적 기능 훼손을 최소화할 수 있다. 이번 방화동 사업에서 학생실내체육관을 별도로 의무화한 방식이 향후 유사 사업의 표준 모델로 기능할 수 있다.
※ 이 기사는 에듀프레스, 조선일보 보도를 참조하여 작성하였습니다.
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