언론이나 매스컴에서는 연일 부동산 시장이 침체되고 집값이 떨어지고 있다는 소식을 쏟아내고 있다. 하지만 정작 집을 구하기 위해 부동산 중개업소를 찾은 구직자나 매수자들은 당혹감을 감추지 못한다.
뉴스 내용과는 전혀 다르게 시장에 나와 있는 집값이 여전히 터무니없이 비싸게 느껴지기 때문이다. 도대체 왜 이런 극심한 온도 차이가 발생하는 것일까? 내가 보는 집값과 언론에서 말하는 집값이 다른 가장 결정적인 이유는 바로 실거래가와 호가의 개념을 혼동하고 있기 때문이다.
이 두 개념의 차이를 정확히 알지 못하면 부동산 시장의 흐름을 잘못 읽고 불필요하게 비싼 돈을 주고 집을 사거나, 반대로 좋은 매물을 눈앞에서 놓치는 안타까운 실수를 저지를 수 있다.
실제 거래된 실거래가와 집주인이 부르는 호가의 명확한 개념 차이
부동산 시장을 정확하게 이해하기 위해서는 두 단어의 뜻부터 명확히 구분해야 한다. 먼저 실거래가는 말 그대로 매도인과 매수인이 실제로 계약을 체결하고 행정관청에 신고한 진짜 거래 가격을 의미한다. 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 다양한 부동산 플랫폼 앱에 등록되는 검증된 데이터이다.
반면에 호가는 집을 파는 매도인이 "이 가격에 내 집을 팔고 싶다"고 시장에 제시하는 매도 희망 가격이다. 호가는 집주인의 주관적인 기댓값이나 욕심이 반영된 가격일 뿐, 실제 그 가격에 계약이 이루어졌음을 보증하지 않는다.
즉, 실거래가는 지나간 과거의 확정된 사실이고, 호가는 현재 진행 중인 매도인의 바람을 담은 주관적인 수치라는 점에서 근본적인 차이가 존재한다.
상승장과 하락장에서 벌어지는 실거래가와 호가의 괴리율 발생 이유
실거래가와 호가 사이에는 시장 상황에 따라 상당한 가격 격차, 즉 괴리율이 발생하게 된다. 부동산 상승장에서는 집값이 계속 올라도 집주인들이 매물을 거두어들이고 더 높은 가격에 호가를 올린다.
이 때문에 실거래가가 호가를 부지런히 추격하는 양상이 나타난다. 반대로 시장이 소착 상태에 빠지거나 하락장으로 돌아서면 양상이 완전히 달라진다. 매수 심리가 꽁꽁 얼어붙으면서 급하게 돈이 필요한 일부 집주인들이 실거래가보다 훨씬 낮은 가격에 급매물을 던진다.
이때 최저가로 실거래가가 하나 찍히게 되면 매체에서는 집값 폭락이라고 보도한다. 하지만 다른 집주인들은 여전히 과거의 높은 가격을 고수하며 호가를 내리지 않는다. 이 때문에 하락장일수록 실거래가와 호가의 격차가 심하게 벌어지는 현상이 일어난다.
부동산 거래 시 호가에 속지 않고 진짜 가치를 판단하는 실전 노하우
그렇다면 실제 내 집을 마련하거나 부동산을 거래할 때 이러한 가격 격차를 어떻게 활용해야 할까? 부동산 중개업소에 나열된 호가만 믿고 덜컥 계약서에 도장을 찍어서는 절대로 안 된다. 반드시 최근 3개월에서 6개월 사이에 형성된 실거래가 추이를 먼저 꼼꼼하게 확인해 보아야 한다.
최근에 실제로 거래된 가격의 평균치를 파악한 뒤, 현재 나와 있는 매물들의 호가와 비교해 보는 지혜가 필요하다. 만약 호가가 최근 실거래가보다 지나치게 높게 형성되어 있다면 집주인과 가격 협상을 시도해 볼 수 있는 여지가 충분하다.
최근의 거래 절벽 상황을 활용하여 호가를 깎는 적극적인 네고 전략을 펼치는 것이 현명하다.
국토교통부 실거래가 공개시스템 활용하여 스마트하게 내 집 마련하자
결국 성공적인 부동산 거래를 위해서는 집주인의 희망 사항에 불과한 호가에 휘둘리지 않고, 객관적인 데이터인 실거래가를 바탕으로 냉정하게 시장을 바라보는 안목을 갖추어야 한다.
국토교통부 실거래가 공개시스템이나 여러 검증된 부동산 데이터 플랫폼을 활용하면 동네별, 단지별, 평형별 최신 거래 내역을 클릭 몇 번으로 투명하게 확인할 수 있다.
내가 사고자 하는 매물의 정확한 가치를 파악하고 시장의 진짜 흐름을 읽어내는 것이 내 소중한 자산을 지키는 첫걸음이다. 화려한 호가 뒤에 숨겨진 진실을 파악하고 철저한 데이터 분석을 통해 현명하고 스마트한 내 집 마련의 꿈을 이루어내자.
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