“규제 조이면 꼼수 대출 뚫린다”… 누더기 부동산 대출 제도의 구조적 헛점과 리스크
스트레스 DSR 등 조이기 정책 속 ‘사업자 대출·신용 대출·전세 자금’ 편법 우회 성행
정책 금융과 규제 금융의 충돌… 시중은행 영업 실적과 금융당국 지침 간 불협화음
전문가들 “땜질식 핀셋 규제 벗어나 가계부채 종합 심사 체계 및 차주별 실질 상환능력 검증 강화해야”
대한민국 경제의 가장 취약한 고리로 꼽히는 가계부채가 1,900조 원을 넘어서며 경고등을 켜고 있다. 정부와 금융당국이 주택담보대출 비율(LTV), 총부채원리금상환비율(DSR), 스트레스 DSR 도입 등 초강수 규제책을 잇달아 내놓고 있지만, 시장에서는 여전히 규제의 그늘을 틈탄 ‘부동산 대출의 구조적 헛점’이 횡행하고 있다.
규제가 강화될수록 자금이 꼭 필요한 수요자와 자산 가격 상승에 베팅하는 투기적 수요 모두 제도의 빈틈을 찾아 변종 대출로 우회하는 ‘풍선효과’가 반복되는 실정이다. 대출 규제 정책이 가진 허점과 시장 왜곡 현상, 그리고 금융 시스템 전반으로 전이되는 리스크를 심층 취재했다.
1. 규제 우회의 일상화: 사업자 대출과 전세자금 대출의 ‘착시 효과’
가장 심각한 헛점은 차주의 실질 상환 능력을 규제하는 DSR(총부채원리금상환비율) 산정 체계에서 일부 대출 항목이 예외로 분류되거나 우회 수단으로 악용된다는 점이다.
개인사업자(자영업자) 주택담보대출의 우회 악용: 개인 가계대출 DSR 규제가 40%로 묶이자, 매수자들이 개인사업자 등록을 낸 뒤 사업운전자금 명목으로 주택담보대출을 받는 편법이 끊이지 않고 있다. 사업자 대출은 LTV 적용 비율이 가계대출보다 완화되어 있고 DSR 합산 대상에서 제외되는 경우가 많아, 사실상 '갭투자'나 아파트 구입 자금으로 유입되는 창구로 악용된다.
전세자금 대출의 DSR 사각지대: 전세자금 대출은 서민 주거 안정을 이유로 DSR 적용 대상에서 장기간 제외되어 왔다. 이는 전세 보증금을 매개로 한 갭투자를 부추기고, 결과적으로 매매 가격과 전세 가격을 동시에 밀어 올리는 주범으로 지목받는다. 전세 대출로 마련된 자금이 사실상 부동산 시장의 유동성을 공급하는 규제 우회로 역할을 해온 셈이다.
2. 정책 금융과 규제 금융의 정면 충돌: 박자 놓친 정책의 불협화음
금융당국의 가계부채 관리 기조와 국토교통부 등 관계 부처의 주거 지원 정책이 상충하며 시장에 혼선을 주는 ‘정책 간 불협화음’도 거대한 허점을 만든다.
디딤돌·버팀목·디딤돌 등 저리 정책 대출의 일관성 부재: 금융당국이 시중은행에 "주택담보대출 문턱을 높이라"고 압박하는 와중에도, 한편에서는 무주택자와 청년층을 대상으로 한 정책 대출 공급이 대규모로 실행된다. 정책 대출이 규제의 예외 지대로 작용하면서, 수도권 저가 아파트나 소형 주택으로 매수세가 쏠리는 왜곡 현상을 초래했다.
시중은행의 실적 경쟁과 관치 금융의 한계: 시중은행들은 금융당국의 구두 개입에 맞춰 가산금리를 올리거나 대출 한도를 줄이지만, 연말 실적 달성이나 영업 목표를 위해 기습적으로 대출 우대금리를 복원하는 등 냉·온탕 행정을 반복한다. 지침이 흔들릴 때마다 ‘막차 대출’을 받으려는 창구 대란이 발생하는 악순환이 되풀이된다.
3. 2금융권 풍선효과와 신종 금융 기법의 도사린 위험
1금융권(은행) 대출 문턱을 무리하게 막아서면서 생기는 가장 큰 위험은 2금융권(저축은행, 새마을금고, 수협, 상호금융 등)으로의 대출 수요 이동과 변종 사금융의 발흥이다.
상호금융권의 집단대출·사업자대출 쏠림: 1금융권 대출이 봉쇄되면 차주들은 금리가 높은 2금융권으로 대출을 갈아탄다. 특히 신규 입주 단지의 집단대출이나 중도금 대출이 2금융권으로 쏠리면서 저축은행과 새마을금고의 부실 위험을 키우는 대출 풍선효과가 발생한다.
P2P(온라인투자연계금융) 및 대부업을 통한 후순위 대출: 주택을 담보로 1금융권에서 선순위 대출을 받은 뒤, P2P 금융이나 대부업체에서 고금리 후순위 담보대출을 추가로 받는 영끌족이 늘고 있다. 이는 집값 하락 시 대출자와 금융기관이 동시에 경매 차손을 입는 연쇄 부실 위험을 야기한다.
4. 실체 없는 실태 조사와 사후 관리 공백
대출 실행 후 목적 외 유용(사업자 대출을 받아 주택 구입에 사용하는 행위 등)을 단속하는 사후 관리 시스템 역시 겉돌고 있다.
형식적인 목적 외 유용 점검: 금융기관이 사업자 대출 차주를 대상으로 대출금 사용처 증빙 제출을 요구하지만, 세금계산서 허위 발행이나 단기 차명 계좌 우회 송금 등을 통해 증빙을 조작할 경우 금융사가 이를 전수 조사해 적발하기는 실질적으로 불가능하다.
불법 브로커 조직의 창궐: 인터넷 카페와 부동산 커뮤니티를 중심으로 "DSR 우회 대출법", "사업자 대출 서류 만들어 드립니다"와 같은 불법 컨설팅 업체와 대출 브로커들이 기승을 부리고 있으나, 이에 대한 수사 및 단속은 사후약방문 격에 그치고 있다.
■ 전문가 제언: “모든 부채를 합산하는 ‘지능형 종합 DSR’과 맞춤형 핀셋 관리 필요”
부동산 전문가 및 금융 경제학자들은 땜질식 대출 규제에서 벗어나 대출 시스템 전반의 구조적 개혁이 시급하다고 입을 모은다.
전세 대출 및 사업자 대출을 포함한 '통합 DSR' 체계 구축: 예외 조항을 최소화하고, 차주가 진 모든 형태의 부채(전세 보증금 채무, 사업자 대출 중 가계 사용분 등)를 정교하게 추적·합산하여 상환 능력을 평가하는 원칙을 확립해야 한다.
정책 금융과 금융 규제의 통합 모니터링: 국토부의 주거 복지 정책과 금융위의 가계부채 관리 정책이 박자를 맞출 수 있는 범정부 정책 협의체를 상설화하고, 시장 상황에 맞춰 규제의 예외 적용 범위를 사전 예측 가능하게 관리해야 한다.
용도 외 유용에 대한 징벌적 불이익 강화: 불법적인 대출 우회를 돕는 대출 브로커 및 영업점에 대한 처벌 조항을 신설하고, 목적 외 유용이 적발된 차주에 대해서는 즉시 대출금을 회수함과 동시에 향후 수년간 금융거래를 제한하는 등 엄격한 법적 불이익을 부여해야 한다.
부동산 대출은 서민의 내 집 마련을 돕는 사다리 역할을 해야 하지만, 구멍 뚫린 대출 제도는 자산 격차를 키우고 금융 시스템 전체를 흔드는 시한폭탄이 된다. 허점투성이인 누더기 대출 규제를 원점에서 재검토하고, 차주의 실질 상환 능력에 기반한 정교하고 일관된 대출 체계를 새로 구축해야 할 때다.
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