정부가 전세사기 피해자의 실질적인 피해 회복을 지원하기 위해 임차보증금의 3분의 1을 국가가 최소한 보장하는 제도를 본격 시행한다. 피해 회복이 충분하지 않은 경우 부족한 금액을 국가가 지원하고, 일정한 경우에는 보증금 일부를 먼저 지급한 뒤 사후 정산하는 방식도 새롭게 도입된다.
국토교통부는 10월 6일 열린 국무회의에서 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 시행령」 일부 개정안이 의결됐다고 밝혔다. 개정 시행령은 오는 11월 13일부터 시행될 예정이며 지난 5월 개정·공포된 전세사기특별법에서 위임한 사항을 구체적으로 규정하기 위해 마련됐다.
이번 시행령 개정의 핵심은 전세사기 피해자의 경제적 회복을 지원하기 위한 '최소보장제'와 '선지급 후정산 제도'의 구체적인 운영 기준을 마련한 데 있다. 정부는 피해자가 경매나 공매 절차를 거친 이후에도 충분한 보증금을 회수하지 못하는 현실을 고려해 일정 수준 이상의 피해 회복을 제도적으로 보장하기로 했다.
새롭게 도입되는 최소보장제는 경매나 공매 절차가 종료된 이후 피해자가 회복한 금액이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못할 경우 부족한 금액을 국가가 지원하는 제도다. 최소지원금은 임차보증금의 3분의 1에 해당하는 최소보장금에서 기존에 회수한 배당금과 임차보증금 반환채권 변제금, 경매차익, 임대료 지원금 등을 차감해 산정한다.
예를 들어 임차보증금이 1억5천만 원인 피해자가 경매를 통해 2천만 원을 배당받고 공공주택사업자의 매입 과정에서 발생한 경매차익 1천만 원을 회복한 경우 기존 제도에서는 총 3천만 원만 회복할 수 있었다. 그러나 개정 제도가 시행되면 최소지원금 2천만 원이 추가 지급돼 총 5천만 원을 회복할 수 있게 된다.
신탁사기 등 무권계약 피해자를 위한 '선지급 후정산' 제도도 함께 시행된다. 피해자가 경매나 공매 절차가 끝나기 전이라도 일정 금액을 우선 지급받을 수 있도록 하고, 이후 실제 회수한 금액을 반영해 사후 정산하는 방식이다.
예를 들어 보증금 1억5천만 원의 피해자가 임대료 지원금 1천만 원만 지급받은 상태라면 최소보장금 기준에 따라 4천만 원의 선지급금을 먼저 지원받아 총 5천만 원 수준의 피해 회복이 가능해진다. 이후 경매 배당 등 추가 회수 금액이 발생하면 이를 반영해 정산 절차가 진행된다.
정부는 제도의 원활한 운영을 위해 신청과 지급 절차도 구체화했다. 최소지원금은 피해주택 처분 절차가 완료된 이후 신청할 수 있으며, 공공주택사업자의 매입을 요청한 경우에는 경매차익 산정이 끝난 뒤 신청이 가능하다. 선지급금은 공공주택사업자의 매입이 완료되기 전 또는 피해주택 처분이 완료되기 전까지 신청할 수 있다.
신청인은 피해자 결정문과 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 등기사항전부증명서, 배당표 또는 배분계산서, 임대보증금 반환채권 관련 서류 등을 제출해야 한다. 질병이나 해외 체류 등으로 직접 신청이 어려운 경우에는 대리인을 통해 신청할 수 있도록 했다.
최소지원금과 선지급금의 지급 및 정산 업무는 한국토지주택공사(LH)가 수행한다. LH는 신청을 받은 날부터 원칙적으로 90일 이내 지급 여부와 지급 금액을 결정해 신청인에게 통보해야 하며, 부득이한 경우에는 한 차례에 한해 최대 30일까지 기간을 연장할 수 있다.
지급 결정에 이의가 있는 경우에는 결정 통지를 받은 날부터 30일 이내 이의신청이 가능하도록 절차도 마련됐다. 또한 지급 이후 추가로 임차보증금을 회수하는 등 반납 사유가 발생하면 이를 신고하고 해당 금액을 반환해야 한다. 정당한 사유 없이 반납하지 않을 경우 위반 횟수에 따라 최대 3천만 원의 과태료가 부과될 수 있다.
이번 시행령에는 피해주택의 신속한 매입을 위한 제도 개선도 포함됐다. 공공주택사업자가 경매나 공매를 통해 전세사기 피해주택을 매입하면서 해당 주택에 거주하는 비피해 임차인의 보증금 반환채무를 인수하는 경우에는 이를 주택 취득 비용에 포함할 수 있도록 규정을 정비했다.
지방자치단체의 지원 대상도 보다 구체화됐다. 전세사기 피해자 등이 설립한 협동조합이 발행주식 총수의 절반 이상을 보유한 부동산투자회사에 대해서는 지방정부가 행정적·재정적 지원을 할 수 있는 기준을 마련했다.
전세사기 피해 지원을 위한 신용정보 제공 절차도 신설됐다. 국토교통부 장관은 피해 지원이 필요한 경우 임대인의 채무와 연체 현황 등을 신용정보집중기관에 요청할 수 있으며 대출 현황과 연체 내역, 신용카드 미결제 금액 등 관련 정보를 제공받을 수 있도록 절차를 명확히 규정했다.
국토교통부 백승록 피해지원총괄과장은 “최소보장제와 선지급 후정산 제도가 시행되면 전세사기 피해자가 임차보증금의 최소 3분의 1을 보장받게 돼 주거안정과 실질적인 피해 회복에 큰 도움이 될 것으로 기대한다”고 밝혔다. 이어 “제도가 차질 없이 시행될 수 있도록 시스템 구축과 피해자 안내 등 준비에도 만전을 기하겠다”고 말했다.
정부는 전세사기특별법 시행령 개정을 통해 임차보증금의 3분의 1을 국가가 보장하는 최소보장제와 선지급 후정산 제도를 오는 11월 13일부터 시행한다. 신청 절차와 지급 기준, LH 위탁 업무, 반납 절차, 피해주택 매입 활성화 및 신용정보 제공 절차 등도 함께 마련해 피해자의 실질적인 주거안정과 피해 회복을 지원할 계획이다.
이번 제도 시행으로 전세사기 피해자의 경제적 부담이 완화되고 피해 회복의 예측 가능성이 높아질 것으로 기대된다. 또한 피해주택 매입과 행정 절차가 체계화되면서 피해자 지원의 신속성과 실효성도 크게 향상될 전망이다.
전세사기 피해는 개인의 재산권은 물론 주거 안정까지 위협하는 사회적 문제다. 이번 시행령 개정은 피해자의 최소한의 재산 회복을 국가가 제도적으로 보장하는 새로운 안전망을 마련했다는 점에서 의미가 크다. 앞으로 제도가 안정적으로 정착될 경우 전세사기 피해자의 생활 회복과 주거 안정을 지원하는 핵심 제도로 자리 잡을 것으로 기대된다.
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