임차인 보호와 실수요자 거래 활성화를 동시에 겨냥한 제도 보완이 추진된다.
국토교통부가 토지거래허가구역 내 임대 중인 주택의 거래 여건을 개선하기 위해 실거주 유예 제도를 확대 시행한다. 실거주 원칙은 유지하되 임차인이 거주 중인 주택을 매입하는 과정에서 발생하는 현실적인 어려움을 줄이고, 무주택 실수요자의 거래 부담을 완화하기 위한 조치다.
실거주 유예 신청 기간이 1년 더 늘어나
국토교통부는 지난 5월 발표했던 실거주 유예 제도의 신청 기한을 기존 2026년 12월 31일에서 2027년 12월 31일까지 1년 연장한다고 밝혔다. 이에 따라 토지거래허가구역에서 임대 중인 주택을 매입하는 무주택 실수요자는 보다 여유 있게 실거주 유예를 신청할 수 있게 된다.
이번 제도는 관련 시행령 개정을 거쳐 2026년 10월 1일부터 시행될 예정이며 시행일 현재 임대차계약이 유지 중이거나 전세권이 설정된 주택에도 동일하게 적용된다.
임대차 갱신계약도 실거주 유예 대상에 포함
기존 제도는 시행 당시 남아 있는 임대차계약 기간까지만 실거주를 미룰 수 있었다. 그러나 개정안은 기존 계약 종료 이후 임대차 갱신계약까지 인정하도록 범위를 확대했다. 일정 요건을 충족하면 갱신계약 1회, 최대 2년까지 추가 유예가 가능해져 임차인의 거주 안정성과 거래 예측 가능성이 함께 높아질 것으로 기대된다.
갱신계약을 인정받기 위해서는 실거주 유예 신청 이전에 갱신계약을 체결해야 하며 갱신계약 시작일도 신청 가능 기간 안에 포함되어야 한다.
세제 개편에 따른 거래 환경 변화도 반영
국토교통부는 최근 추진되는 부동산 세제 개편으로 거래 일정이 조정될 가능성을 고려해 등록임대주택이나 재건축·재개발 사업 등으로 거래 시점이 늦어지는 경우에도 실거주 유예 신청 기간을 해당 일정에 맞춰 조정할 수 있도록 했다.
특히 조정대상지역의 등록임대주택은 의무 임대기간 종료 시점에 맞춰 신청할 수 있도록 하고 재건축이나 재개발 사업으로 조합원 지위 이전이 제한되는 경우에도 사업 일정에 따라 신청 기간을 탄력적으로 적용한다.
무주택 실수요자 기준과 거주의무는 그대로 유지
실거주 유예가 확대되더라도 제도의 기본 취지는 유지된다. 매수자는 기준일 이후 계속 무주택을 유지한 실수요자여야 하며, 실제 입주 이후에는 2년 이상 거주해야 하는 의무도 변함없이 적용된다.
정부는 거래 편의를 높이면서도 투기 목적의 거래 가능성은 차단하겠다는 방침이다. 실거주 원칙을 유지하는 가운데 임대차 시장의 안정성과 실수요 중심의 주택 거래 환경을 함께 확보하겠다는 설명이다.
실수요 보호와 임차인 안정이라는 두 목표를 함께 추진
국토교통부는 이번 제도 보완이 토지거래허가제의 기본 원칙을 유지하면서도 시장에서 나타난 불편을 개선하기 위한 현실적인 조치라고 설명했다. 임차인의 거주 안정성을 높이는 동시에 무주택 실수요자의 거래 부담을 줄여 주택 거래가 보다 원활하게 이루어질 수 있도록 제도를 정비했다는 의미다.
국토교통부는 앞으로도 실수요자 중심의 거래 질서를 유지하는 한편 시장 상황을 지속적으로 점검하며 필요한 제도 개선을 이어갈 계획이다.
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