대한민국 무주택 서민들의 내 집 마련 첫걸음이자 필수 금융 상품인 주택청약 종합저축 제도가 41년 만에 대대적인 개편을 맞이했다.
국토교통부는 공공분양 청약 시 인정되는 월 납입 한도를 기존 10만 원에서 25만 원으로 대폭 상향 조정했다.
1983년 제도가 도입된 이래 40여 년간 유지되어 온 10만 원이라는 월 납입 인정 한도가 현실화된 것은 매우 이례적인 변화다.
이번 개편은 급격히 상승한 분양가와 물가 수준을 반영하고, 청약통장의 실질적인 가치를 높이기 위한 목적에서 단행되었다.
10만 원만 내면 손해?!! 공공분양 당첨선을 결정짓는 납입 금액
공공분양 주택의 일반공급은 청약통장 총 저축액이 많은 순서대로 당첨자를 선발한다.
지금까지는 월 25만 원이나 50만 원을 통장에 넣어두더라도 공공분양 청약 시에는 월 10만 원까지만 인정되었으나, 개편 이후부터는 매월 25만 원까지 온전히 저축 금액으로 인정받는다.
따라서 공공분양 당첨을 최우선 목표로 두고 있는 무주택자라면 기존의 10만 원 납입 방식을 고수하기보다 월 납입금을 25만 원으로 증액하여 납입하는 것이 유리하다.
다만 모든 가입자가 무조건 25만 원을 납입하는 것이 정답은 아니다.
본인의 경제적 여건과 주 목표로 하는 청약 유형에 따른 전략적 판단이 선행되어야 한다.
민영주택 청약만을 노리는 가입자의 경우 월 납입 인정 금액보다는 지역별·면적별 예치금 기준을 충족하는 것이 핵심이므로, 매월 25만 원을 납입하는 것에 연연할 필요가 없다.
또한 사회초년생이나 가계 자금에 여유가 없는 가입자가 무리하게 25만 원을 납입하다가 통장을 해지하는 불상사가 발생해서는 안 된다.
본인의 자금 사정을 고려해 민영과 공공 중 어디에 집중할지 명확히 설정한 후 납입 금액을 결정해야 한다.
소득공제 혜택과 미납 회차 회복?!! 통장 종류 변경과 납입 팁
이번 주택청약 제도 개정은 월 인정 한도 상향뿐만 아니라 가입자들에게 다양한 금융 및 세제 혜택을 함께 제공한다.
가장 눈에 띄는 대목은 청약저축 소득공제 한도의 확대다. 연간 납입액 인정 한도가 기존 240만 원에서 300만 원으로 상향 조정되었다.
이에 따라 무주택 세대주로서 총급여 7,000만 원 이하인 근로자는 매월 25만 원씩 연간 300만 원을 납입할 경우, 40%에 해당하는 최대 120만 원까지 소득공제 혜택을 누릴 수 있게 되었다.
더불어 기존의 청약저축, 청약부금, 청약예금 가입자가 모든 주택 유형에 청약이 가능한 '주택청약 종합저축'으로 전환할 수 있는 기회도 대폭 확대되었다.
통장 전환 시 기존의 가입 기간과 통장 납입 회차, 예치금이 그대로 인정되어 민영과 공공 청약 모두에 유연하게 대응할 수 있다.
만약 과거 사정으로 인해 미납한 회차가 존재한다면, 개편된 한도에 맞춰 미납금을 납입하더라도 지연 이자 계산 방식에 따라 인정 시기가 달라질 수 있다,
그래서, 금융기관 창구를 통해 정확한 회차별 납입 금액을 확인하고 이월 납입을 진행하는 것이 바람직하다.
청약 당첨 이후의 자금 잔금 플랜?!! 주택담보대출(LTV·DTI·DSR) 규제
청약통장에 월 25만 원씩 납입하여 공공분양이나 민영주택 청약에 당첨되는 것은 내 집 마련 과정의 시작일 뿐이다.
당첨 이후 마주하게 되는 분양 대금 납부 스케줄과 주택담보대출 실행 플랜을 사전에 수립하지 않으면 자금 난항에 직면할 수 있다.
분양 대금은 계약금, 중도금, 잔금 순으로 진행되며, 입주 시점에는 기존 중도금 대출을 상환하고 집을 담보로 제공하는 주택담보대출로 전환하는 절차를 거치게 된다.
입주 시점 잔금 대출을 실행할 때에는 금융당국의 LTV(주택담보대출비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 엄격히 적용된다.
특히 차주의 모든 대출 원리금을 소득으로 나누어 평가하는 DSR 규제는 개인의 기존 신용대출이나 자동차 할부금 등에 영향을 받으므로, 소득 대비 대출 가능 한도를 사전에 계산해야 한다.
무주택 실수요자라면 정부에서 지원하는 디딤돌대출이나 보금자리론, 신생아 특례대출 등 저금리 정책금융 상품을 우선 검토하여 LTV 우대 적용과 낮은 금리 혜택을 적용받아 자금 조달의 안정성을 확보해야 한다.
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