중국이 오랫동안 주택 공급의 중심이었던 선분양 제도를 줄이고 완공 주택 판매를 확대하는 방향으로 부동산 금융을 바꾸고 있다. 선분양은 집이 완성되기 전에 계약금을 받고 주택담보대출을 실행해 공사비를 마련하는 방식이다. 빠른 도시화 시기에는 주택을 대량 공급하는 데 도움이 됐지만 부동산 침체 이후에는 공사가 중단되거나 입주가 늦어지는 위험을 키웠다.
중국 인민은행과 국가금융감독관리총국이 내놓은 새 지침은 원칙적으로 주택이 완공된 뒤 개인 주택담보대출을 실행하도록 하고 완공 주택 판매를 늘리는 데 초점을 맞췄다. 부동산 개발사업의 자금은 지정된 주거래 은행이 감독하며 대출금이 다른 사업이나 부채 상환으로 빠져나가지 않도록 관리한다. 주택담보대출 기간을 최장 40년까지 늘릴 수 있게 해 가구의 매달 상환 부담을 낮추는 방안도 포함됐다.
정책 변화의 배경에는 2021년 이후 이어진 부동산 위기가 있다. 개발회사는 새로 받은 분양대금으로 기존 사업을 돌리는 방식에 크게 의존했다. 주택 판매가 줄자 현금이 부족해졌고 공사가 멈춘 단지가 늘었다. 일부 구매자는 집을 받지 못한 상태에서도 대출금을 갚아야 했다. 부동산에 대한 신뢰가 무너지면서 새 주택 구입을 미루는 사람이 늘었고 이는 다시 개발회사의 자금난을 키웠다.
완공 후 판매가 자리 잡으면 소비자는 실제 집을 확인한 뒤 계약할 수 있어 입주 지연 위험이 줄어든다. 은행도 사업 진행 상황을 더 엄격하게 살피게 된다. 자금력이 충분한 대형 개발회사에는 시장 신뢰를 회복할 기회가 될 수 있다. 반면 선분양 대금에 의존했던 중소 개발회사는 토지 매입과 공사비를 먼저 마련해야 하므로 사업 규모를 줄이거나 시장에서 퇴출될 가능성이 있다.
문제는 제도 변경만으로 주택 수요가 바로 살아나기 어렵다는 점이다. 8월 로이터 조사에서 중국 주택가격은 2026년 3.4% 하락하고 부동산 투자는 20%, 판매 면적은 10% 감소할 것으로 전망됐다. 대도시 핵심지역과 인구가 줄어드는 지방도시의 상황도 크게 다르다. 대출 기간을 늘리면 월 부담은 줄지만 전체 이자 부담이 커질 수 있다. 집값이 더 떨어질 것이라는 예상과 고용 불안이 남아 있으면 소비자는 대출 조건이 좋아져도 구입을 미룬다.
한국도 과거 선분양을 중심으로 주택을 공급해 왔고 공사비 상승과 건설사 부실, 입주 지연 문제가 반복돼 중국의 변화가 낯설지 않다. 한국에서는 분양보증과 자금 관리 장치가 작동하지만 사업장별 위험을 더 투명하게 공개할 필요가 있다. 중국 사례는 공급 속도를 높이는 제도가 시장 하락기에는 소비자와 금융권에 큰 위험을 넘길 수 있음을 보여준다.
중국 정부의 우선순위는 부동산 가격을 다시 크게 올리는 것보다 미완공 주택을 완성하고 금융 위험을 줄이는 데 있는 것으로 보인다. 앞으로는 미분양 주택 처리, 지방정부 재정, 개발회사 구조조정과 구매자 보호가 함께 추진돼야 한다. 한국 기업과 투자자는 중국 부동산을 전국 평균만으로 판단하지 말고 도시의 인구 이동, 재정 상태와 완공 주택 재고를 살펴야 한다. 이번 개편이 신뢰 회복으로 이어질지는 규정 발표보다 실제 현장의 자금 감독과 주택 인도 결과가 결정할 것이다.
은행의 건전성도 함께 살펴야 한다. 개발사업 대출과 주택담보대출의 손실이 커지면 금융기관이 기업과 가계에 새로 돈을 빌려 주는 데 조심스러워질 수 있다. 이는 부동산을 넘어 소비와 투자 회복을 늦춘다. 반대로 부실 사업을 무조건 연장하면 위험이 장기간 숨겨질 수 있다. 중국 당국은 완공 가능성이 있는 사업과 구조조정이 필요한 사업을 구분하고 손실을 투명하게 처리해야 한다. 구매자 보호와 금융 안정 사이의 균형이 이번 개혁의 가장 어려운 과제다.
지방정부의 역할도 중요하다. 토지 매각 수입이 줄어든 지역은 미분양 주택을 사들이거나 기반시설을 지원할 재정 여력이 부족할 수 있다. 중앙정부가 지역별 위험을 구분해 지원하고, 주택 재고를 임대주택이나 공공서비스 시설로 활용하는 방안도 검토할 필요가 있다. 공급을 줄이는 것만으로는 이미 쌓인 재고를 해결하기 어렵다.
출처: Reuters ‘China moves to curb housing presales’ 및 중국 부동산시장 전망 조사(2026.8.28)
중국어 번역｜中国减少住房预售，试图以现房贷款恢复房地产信任
最长40年按揭和银行项目资金监管同步推进，收入预期与库存消化仍是市场软着陆关键
中国正在减少长期占据主导地位的商品房预售，并扩大现房销售。预售制度允许开发商在房屋完工前收取房款并利用按揭资金建设，在快速城市化时期推动了大规模供给，但房地产下行后也增加了停工和延期交付风险。
中国人民银行和国家金融监督管理总局的新指引强调，原则上应在房屋完工后发放个人住房按揭贷款，并由指定的主办银行监督项目资金。按揭贷款期限可延长至40年，以降低家庭每月还款压力。政策背景是2021年以来开发商资金链断裂、停工楼盘增加和购房者信心下降。
现房销售能让消费者先看房再签约，并迫使银行更严格地检查工程进度。资金充足的大型开发商可能因此获得信任优势，但依赖预售资金的中小开发商将面临更高的前期融资压力，行业重组可能加快。
制度变化不会立即恢复需求。2026年8月的调查预计，中国房价全年可能下跌3.4%，房地产投资下降20%，销售面积减少10%。大城市核心区域与人口流出的中小城市情况也不同。延长贷款期限虽然降低月供，却可能增加总利息；如果就业和房价预期仍弱，消费者仍会推迟购房。
韩国同样长期采用预售制度，也经历过施工成本上升、开发商风险和延期交付。中国案例说明，提高供给速度的制度在市场下行期可能把更大风险转给消费者和金融机构。韩国也应继续提高项目资金流向和风险信息的透明度。
中国政策重点似乎不是重新推高房价，而是完成烂尾项目、减少库存和控制金融风险。中央与地方需要区分能够完工的项目和必须重组的项目，并保护购房者。此次改革能否恢复信任，最终取决于资金监管和实际交付，而不是文件本身。
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