국토교통부는 6월 29일 주거정책심의위원회 심의·의결을 거쳐 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시를 투기과열지구 및 조정대상지역으로 추가 지정했다. 국토부가 제시한 월간 주택 매매가격 변동률을 보면 화성 동탄은 2026년 2월 0.78%에서 5월 1.57%로 상승폭이 커졌다.
용인 기흥은 5월 0.95%, 구리는 1.15%를 기록했다. 반도체 산업 기대와 GTX-A 등 교통 인프라 개선, 서울 인접 수요 등이 가격 상승 배경으로 지목됐다.
이번 지정으로 수도권 규제지역의 범위도 넓어진다. 기존 경기도 규제지역은 수원 장안·팔달·영통, 성남 수정·중원·분당, 안양 동안, 과천, 용인 수지, 광명, 하남, 의왕 등 12곳이었으나 화성 동탄·용인 기흥·구리가 추가되면서 15곳으로 확대된다.
서울 25개 자치구는 기존과 마찬가지로 투기과열지구와 조정대상지역 규제를 받는다.
실수요자가 가장 먼저 확인해야 할 부분은 대출이다. 규제지역의 주택구입목적 주택담보대출은 무주택자와 처분조건부 1주택자 기준 LTV 40%, 유주택자는 0%가 적용된다. 최대 대출한도는 6억원으로 제한되고 6개월 이내 전입의무가 부과된다.
생애최초 주택구입자의 경우 LTV 70%가 적용되지만 역시 6개월 이내 전입의무가 따른다. 신용대출을 1억원 초과 보유한 차주는 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택 구입이 제한되는 점도 주의해야 한다.
세제와 청약 조건도 달라진다. 조정대상지역에서는 다주택자 취득세 중과, 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 배제 등 규제가 적용될 수 있다. 양도세 1세대 1주택 비과세 요건도 강화돼 보유 2년뿐 아니라 거주 2년 요건을 확인해야 한다.
청약에서는 민영주택 가점제 적용비율과 추첨제 무주택자 비율이 달라지고, 규제지역에서는 무순위청약의 청약통장 활용 의무도 강화된다.
정비사업에도 영향을 미친다. 투기과열지구에서는 재건축 조합원당 주택 공급수가 1주택으로 제한된다. 조합원 지위양도 제한과 정비사업 분양 재당첨 제한 등도 적용되므로 재건축·재개발 주택을 매수하려는 경우 일반 아파트보다 권리관계를 더욱 세밀하게 확인해야 한다.
특히 규제지역 지정 전후 계약일과 조합설립인가·관리처분인가 등 사업단계에 따라 판단이 달라질 수 있다.
여기에 경기도는 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시를 2026년 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 토지거래허가구역으로 지정할 계획이라고 밝혔다.
따라서 해당 지역에서 주택을 매수하려는 소비자는 단순히 가격만 비교해서는 안 된다. 계약 전 규제지역 적용 여부와 LTV, 보유주택 수, 자금조달계획, 실거주 요건, 토지거래허가 대상 여부까지 함께 확인하는 것이 중요하다. 규제지역에서는 계약 순서 하나가 대출과 세금, 거래 가능 여부에 직접 영향을 줄 수 있기 때문이다.
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