“10월부터 정부가 전세금 가져간다?” 논란의 ‘전월세 안심신탁’ 뜯어보니
강제 예치 아닌 임대인 임차인 자율 참여 임차인이 HUG에 전세금 직접 예치
“10월부터 전세금을 정부가 직접 관리한다는데 사실인가요.”
“집주인이 전세보증금을 받을 수 없다면 앞으로 누가 전세를 놓겠습니까.”
최근 온라인을 중심으로 ‘10월부터 정부가 전세보증금을 관리한다’는 이야기가 빠르게 확산하고 있다. 일부에서는 집주인이 앞으로 전세보증금을 직접 받을 수 없게 된다는 주장까지 나온다. 이 때문에 임대인과 임차인 모두의 불안이 커지는 모습이다.
임대인은 전세보증금을 직접 운용하지 못하게 되는 것 아니냐고 우려한다. 임차인은 집주인들이 전세를 기피하면서 전세가 사라지고 월세가 더욱 확산할 수 있다고 걱정한다.
논란의 출발점은 정부가 추진하는 ‘전월세 안심신탁’ 사업이다.
그러나 정부가 발표한 사업 내용을 들여다보면 온라인에서 확산하는 이야기와 실제 제도 사이에는 상당한 차이가 있다. 모든 전세보증금을 정부가 의무적으로 관리하는 제도가 아니다. 임대인과 임차인이 자발적으로 참여하는 사업이다.
더욱이 기존 전세계약에서 받은 보증금을 집주인이 정부에 맡기는 방식도 아니다. 월세로 나온 주택을 전세 형태로 공급하고, 임차인이 전세금을 주택도시보증공사(HUG)에 맡기면 HUG가 이를 운용해 발생한 수익을 임대인에게 매달 지급하는 구조다.
쉽게 말해 세입자는 ‘전세’로 살고 집주인은 ‘월세’처럼 매달 수익을 받는 새로운 형태의 임대차 모델이다.
월세 주택을 전세로…‘전월세 안심신탁’ 왜 나왔나
국토교통부는 이달 13일 주택 신속 공급방안의 후속 조치로 ‘전월세 안심신탁’ 사업 계획을 발표했다.
사업의 핵심은 시중의 월세 주택을 전세로 전환해 공급하는 데 있다.
최근 낮은 금리 등의 영향으로 전월세 시장에서 임대인의 월세 선호 현상이 강해졌다. 전세 매물은 줄고 월세는 늘었다. 그만큼 임차인의 주거비 부담도 커졌다.
정부는 임대인은 월세를 선호하고 임차인은 상대적으로 주거비 부담이 낮은 전세를 원하는 시장의 ‘수요 불일치’를 해소할 필요가 있다고 판단했다.
전월세 안심신탁은 이 간극을 제3의 기관이 중간에서 연결하는 방식이다.
국토부 산하 공공기관인 HUG가 ‘전월세안정화기구’ 역할을 맡는다. 임대인과 임차인 모집부터 전세금 예치, 투자·운용, 보증금 반환 등의 업무를 담당한다.
계약 구조에는 임대인과 임차인, 안정화기구 등 세 주체가 참여한다.
3자 계약이 체결되면 임차인은 전세금을 임대인에게 직접 지급하지 않고 안정화기구에 예치한다. 안정화기구는 이 자금을 운용한다. 여기서 발생한 수익은 매달 임대인에게 지급한다.
결국 월세로 시장에 나온 주택에 세입자는 전세금을 내고 거주하고, 집주인은 매달 월세와 유사한 수익을 받는 구조다.
겉으로만 보면 집주인이 받아야 할 전세금을 정부가 대신 관리하는 것으로 받아들일 수 있다.
그러나 출발점부터 다르다.
사업 참여 대상 임대인은 애초 전세가 아니라 월세를 받으려던 집주인이다. 따라서 집주인이 받은 전세금을 정부가 가져가는 구조가 아니다.
기존 전세계약처럼 임차인이 집주인에게 전세보증금을 지급하고 집주인이 다시 정부 기구에 돈을 맡기는 것도 아니다. 임차인이 처음부터 안정화기구에 전세금을 맡긴다. 안정화기구는 이를 운용해 발생한 수익을 임대인에게 지급한다.
집주인 입장에서 보면 세입자에게 직접 월세를 받는 대신 안정화기구로부터 매달 수익을 받는 셈이다.
“
전세금 의무 예치 아니다”원하지 않으면 기존 방식 그대로
무엇보다 전월세 안심신탁은 의무제도가 아니다.
임대인과 임차인 가운데 사업 참여를 원하는 사람을 대상으로 한다. 참여를 원하지 않는 집주인은 지금처럼 세입자에게 직접 전세보증금이나 월세를 받는 방식으로 주택을 임대할 수 있다.
국토부도 사업 계획을 발표하면서 이 부분을 분명히 했다.
국토부는 “임대인과 임차인의 자발적인 신청을 받아 사업을 진행할 예정”이라며 “전세금 의무 예치 등의 우려는 전혀 사실이 아니다”라고 강조했다.
HUG 역시 홈페이지를 통해 “법적 참여 의무가 있는 사업이 아니다”라고 안내했다.
그런데도 ‘정부가 전세금을 관리한다’는 이야기가 확산한 배경에는 앞서 발표된 정부 정책의 표현이 영향을 미쳤다는 분석이 나온다.
정부가 구체적인 사업 대책을 발표하기 전인 올해 7월 공개한 ‘하반기 경제성장전략’에 ‘전세금을 국가에 신탁하는 사업을 추진한다’는 내용이 포함됐다. 이 표현이 사업의 구체적인 계약 구조가 알려지기 전에 확산하면서 오해를 불러왔다는 게 국토부의 설명이다.
국토부 관계자는 “임대인이 전세금을 안정화기구에 맡기는 것이 아니라 임차인이 맡기는 것”이라며 “임대인은 원래부터 월세를 받고 싶어 한 사람들인데 일부 인플루언서들이 이 구조를 잘못 이해하면서 사실과 다른 내용이 알려진 것 같다”고 말했다.
집주인은 왜 참여하나 정부 “연 4.5% 수준 수익 예상”
전월세 안심신탁을 둘러싼 또 하나의 핵심 쟁점은 임대인의 참여 유인이다.
임차인이 얻는 이점은 비교적 분명하다.
월세 대신 전세 주택을 구할 수 있다. 전세금도 공공기관이 관리한다. 집주인에게 전세금을 돌려받지 못할 수 있다는 불안을 상당 부분 덜 수 있다.
반면 임대인이 자발적으로 참여할 만큼 충분한 경제적 이점이 있느냐는 의문이 제기된다.
국토부는 임대인을 대상으로 실시한 설문조사에서 20% 이상이 전월세 안심신탁 사업 참여에 관심을 나타냈다고 밝혔다.
정부가 내세우는 가장 큰 유인책은 수익률이다.
국토부는 임대인에게 연 4.5% 안팎의 수익을 지급하는 방안을 구상하고 있다.
국토부가 지난 20일 사업 계획을 발표할 당시 내놓은 구상에 따르면 HUG는 임차인에게 예치받은 전세금 등을 활용해 ‘주택공급활성화펀드’를 조성한다.
이 자금을 HUG가 보증하는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 등에 운용한다. 이를 통해 연 4%대의 수익을 확보하고, 매달 임대인에게 지급한다는 계획이다.
국토부 관계자는 “당시 발표에서 월세 수입을 연 4%대라고 밝혔는데 현재 부동산 PF 대출 이율이 연 4.5% 정도여서 그 정도는 지급될 것 같다”고 설명했다.
전세금 4억원을 기준으로 단순 계산하면 숫자는 보다 명확해진다.
서울에서 전세금 4억원 수준의 아파트를 월세로 내놓으려던 집주인이 이 사업에 참여해 연 4.5%의 수익률을 적용받는다면 연간 수익은 1800만원이다. 월평균으로 환산하면 약 150만원이다.
임대인은 세입자의 월세 연체를 걱정할 필요도 없다. 전세 수요가 충분하다면 공실 위험을 줄이는 효과도 기대할 수 있다는 게 국토부의 판단이다.
다만 임대인에게 무조건 유리한 것은 아니다.
전세보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 ‘전월세 전환율’에 따라 기존 월세 방식보다 수익성이 높아질 수도, 낮아질 수도 있기 때문이다.
올해 2분기 기준 서울 아파트의 평균 전월세 전환율은 4.4%다.
투자 손실 나면 전세금은? HUG “전액 보장”
임차인 입장에서는 자신이 맡긴 전세금의 안전성이 무엇보다 중요하다.
HUG는 임차인에게 받은 전세금을 원금 손실 가능성을 최소화하는 구조로 운용한다는 방침이다.
투자 과정에서 손실이 발생하더라도 임차인의 전세금 전액을 보장하고 임대인에게 지급하는 월 수익도 정상적으로 지급한다는 계획이다.
등록임대사업자에게는 추가적인 혜택도 있다.
현재 등록임대사업자는 임대보증금 반환보증에 가입해야 한다. 그러나 안심신탁 사업에 참여할 경우 이 가입 의무가 면제된다. 이에 따라 임대인이 부담해야 하는 보증료를 줄이는 효과가 생긴다.
세제 혜택도 검토되고 있다.
국토부는 재정경제부와 임대인의 소득에 대한 세제지원 방안을 협의하고 있다고 밝혔다.
정부는 여기에 추가적인 참여 유인책도 마련할 계획이다.
사업에 참여한 임대인이 서울 등 규제지역에서 지방으로 이주하는 경우 추가로 연 1~3% 수준의 주택연금을 받을 수 있도록 하는 방안 등이 검토되고 있다.
전세 사라질까 정부 판단은 정반대 “오히려 전세 늘어난다”
시장의 관심은 결국 하나로 모인다.
전월세 안심신탁이 확대되면 집주인이 전세를 기피하고 월세를 선호해 결국 전세시장이 위축되는 것 아니냐는 우려다.
정부의 판단은 정반대다.
전월세 안심신탁을 통해 월세로 나왔을 주택이 임차인에게는 전세 주택으로 공급되기 때문에 결과적으로 시장의 전세 매물이 늘어날 수 있다는 설명이다.
국토부는 “전세 소멸 우려는 전적으로 사업에 대한 오해에서 비롯됐다”며 “임차인 입장에서는 전세 물건이 오히려 더 늘어나는 효과가 생긴다”고 밝혔다.
정부는 부동산시장 안정 효과도 기대하고 있다.
전세금을 공공기관이 관리하면 집주인이 임차인의 전세금을 이용해 추가 주택을 매입하는 이른바 ‘갭투자’에 나서는 것을 일정 부분 차단할 수 있기 때문이다.
전세보증금이 다시 주택 매입자금으로 흘러가는 연결고리를 끊으면 주택가격 안정에도 긍정적인 영향을 줄 수 있다는 판단이다.
물론 모든 임대인이 이 사업을 선호할 가능성은 낮다.
전세보증금을 직접 운용하면서 보다 높은 투자수익을 추구하는 집주인이라면 전월세 안심신탁에 참여할 유인이 크지 않을 수 있다.
국토부 관계자는 “원래 월세로 내놓던 집주인에게는 훨씬 유리한 제도”라며 “전세금을 직접 운용하는 것이 부담스러운 집주인에게도 연 4.5% 수준의 이율이 보장되기 때문에 유리하다. 이런 사람들이 신청 대상”이라고 설명했다.
20억원 이하 주택부터 시행 아파트 빌라 오피스텔 모두 가능
전월세 안심신탁 사업은 우선 시세 20억원 이하 주택을 대상으로 시행한다.
주택 유형에는 별도의 제한을 두지 않는다. 아파트뿐 아니라 빌라와 오피스텔, 단독주택 등도 대상이 될 수 있다.
정부는 일단 신청 가능한 전체 물량에는 별도의 제한을 두지 않을 방침이다.
다만 신청한다고 모든 주택이 사업 대상에 포함되는 것은 아니다. 위반 건축물인지, 전세금이 주택 시세와 비교해 지나치게 높은지 등을 확인하는 검증 절차를 거치게 된다.
국토부는 내달 말께 사업 참여를 위한 구체적인 절차와 약정서 내용, 임대인에게 적용할 월세 수익률 등을 공개할 예정이다.
이후 10월부터 본격적으로 사업 신청을 받을 계획이다.
결국 이번 제도의 핵심은 ‘정부가 모든 전세금을 가져가 관리한다’는 데 있지 않다.
월세를 원하는 집주인과 전세를 원하는 세입자 사이에 HUG가 들어가 서로 다른 이해관계를 연결하는 것이 핵심이다. 임차인은 전세로 거주하면서 보증금 반환 위험을 낮추고, 임대인은 전세금을 직접 운용하지 않고도 매달 일정 수준의 수익을 얻는 구조다.
오는 10월 사업이 실제로 시작되면 관건은 결국 임대인의 선택이다. 정부가 제시하는 수익률과 안전성이 기존 월세보다 충분한 매력을 갖느냐에 따라 참여 규모가 결정될 가능성이 크다.
‘
전세금 정부 관리’ 논란을 넘어 전월세 안심신탁이 실제 월세 매물을 전세시장으로 끌어낼 수 있을지, 그리고 전세사기와 보증금 반환 불안을 낮추면서 전월세 시장의 새로운 선택지로 자리 잡을 수 있을지가 정책 성패를 가를 전망이다.
문의 : 031-563-2114
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