정부가 2026년 5월부터 1996년 1월 이후 취득한 농지를 대상으로 전국 단위 농지전수조사에 들어갔다.
농지대장뿐 아니라 농업경영체 등록, 농자재 구매 이력, 위성영상과 드론까지 활용하는 만큼 직접 경작하지 않는 농지 보유자는 실제 이용 상태를 먼저 확인할 필요가 있다.
향후 매도를 계획한다면 2028년부터 달라질 예정인 비사업용 토지 세제도 함께 살펴봐야 한다.
이번 농지전수조사의 핵심은 서류상 농지 보유 여부가 아니라 실제로 농지가 어떻게 이용되고 있는지를 확인하는 데 있다.
기본조사에서는 농지대장과 공익직불 정보, 농업경영체 등록, 농자재 구매 이력, 지방정부 지원사업 수령 내역 등을 함께 확인한다. 항공·위성사진과 건축물대장, AI 시설물 탐지정보도 활용하며 최근 3개년 위성영상의 식생지수 변화를 이용해 장기 휴경지를 판독하는 기술도 시범 적용된다.
심층조사 대상에는 수도권 전 지역을 비롯해 토지거래허가구역, 최근 10년 내 취득 농지, 경매 취득 농지, 관외거주자 소유 농지, 외국인·농업법인 소유 농지 등이 포함된다.
경기도는 전 지역 농지를 드론으로 촬영할 계획이라고 밝혔다.
과거보다 실제 이용 상태를 확인하는 수단이 다양해졌다는 점에서 휴경이나 비농업적 이용 여부에 대한 확인도 한층 구체화될 가능성이 있다.
농사를 짓지 않는다고 곧바로 농지를 처분해야 하는 것은 아니다.
다만 정당한 사유 없이 농사를 짓지 않은 사실이 확인돼 처분의무가 부과되면 1년 안에 농지를 처분해야 한다.
이후에도 이행하지 않을 경우 6개월의 기간을 둔 처분명령이 내려질 수 있으며, 최종적으로 처분하지 않으면 농지 감정평가액과 개별공시지가 가운데 높은 금액의 25%에 해당하는 이행강제금이 매년 부과될 수 있다.
반면 기본조사에서 의심 농지로 분류됐다는 사실만으로 모든 농지가 즉시 처분 대상이 되는 것은 아니라는 점도 구분해야 한다.
현실적인 문제는 처분의무가 발생했을 때 원하는 시기에 매도가 가능한지 여부다.
농지는 아파트보다 매수층이 제한적이고, 특히 지방 농지는 시장 상황에 따라 장기간 거래되지 않을 수 있다.
증여나 상속으로 취득했거나 개발 기대감으로 매입한 농지, 귀촌을 염두에 두고 미리 확보한 토지라면 현재 이용 상태와 향후 매도 가능성을 동시에 점검하는 것이 필요하다.
세금도 별도로 봐야 한다.
비사업용 토지는 현재 일정 요건에서 장기보유특별공제를 적용받을 수 있지만 2028년부터 해당 공제가 폐지될 예정이며, 기본 양도소득세율에 더해지는 중과세율도 현행 10%포인트에서 20%포인트로 높아질 예정이다.
양도차익 2억원인 농지를 2027년에 매각할 경우 양도세가 7,179만원, 2028년에는 1억407만원으로 제시됐다.
15년 이상 보유한 사례 역시 2027년 5,108만원에서 2028년 1억407만원으로 증가하는 것으로 계산됐다. 다만 이는 기사에서 설정한 가정에 따른 금액으로 실제 세액은 취득가액, 필요경비, 보유기간, 자경 여부와 토지 이용 상태 등에 따라 달라진다
농지법상 적법한 이용과 세법상 비사업용 토지 판단도 동일하지 않다.
주말·체험영농처럼 농지법상 허용되는 방식으로 이용하고 있더라도 양도세에서는 재촌·자경 등 별도 기준을 검토해야 할 수 있다.
따라서 농지 보유자는 농지대장과 실제 이용 상태가 일치하는지, 임대차 관계가 적법하게 정리돼 있는지, 장기 휴경 상태인지부터 확인해야 한다.
매도를 고려한다면 시세만 비교하지 말고 2027년과 2028년 이후의 예상 세금 차이까지 함께 검토하는 것이 합리적이다.
땅폴레옹의 관점에서 이번 조사는 단순한 행정 확인보다 농지 보유 전략을 다시 점검해야 하는 계기로 보는 것이 적절하다.
공포 때문에 서둘러 매도할 필요도 없지만 직접 경작하지 않는 농지를 별다른 검토 없이 계속 보유하는 것 역시 위험할 수 있다.
처분 가능성, 실제 경작 여부, 임대 상태, 비사업용 토지 해당 여부와 매도 가능성을 하나의 문제로 묶어 판단해야 한다.
문의: 땅폴레옹(한지윤 기자)010-8848-7727
센타부동산홈페이지:https://010-8848-7727.com/
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