“남들이 고른 평형보다 내 권리가액부터”…추가자금·보유계획까지 함께 따져야
서울 은평구 증산4구역이 새로운 단계에 들어섰다. 삼성·DL 컨소시엄 ‘디아투스’가 건설사로 결정되면서 관심의 초점도 달라지고 있다. 이제 ‘어느 건설사가 들어오느냐’보다 ‘어떤 아파트가 만들어지느냐’, 그리고 소유자가 ‘어떤 권리를 선택하느냐’가 중요한 시점이다.
특히 소유자들이 지금 가장 먼저 확인해야 할 일정은 2026년 8월 18일부터 9월 18일까지 진행되는 현물보상 신청이다.
현장에서는 “어떤 평형을 신청하는 것이 좋으냐”, “다른 소유자들은 무엇을 선택했느냐”는 문의가 이어지고 있다.
그러나 현물보상은 단순히 평형을 고르는 문제가 아니다. 권리가액과 신청 가능한 주택, 1주택·2주택 신청 조건, 추가 필요자금, 향후 보유계획과 세금까지 함께 놓고 판단해야 하는 선택이다.
공모지침서가 앞으로 만들어질 증산4구역의 ‘큰 그림’을 보여준다면, 현물보상 신청은 그 그림 안에서 각 소유자가 자신의 권리를 구체화하는 과정이라고 볼 수 있다.
3,574호·최고 41층…증산역 일대 바꾸는 대단지
서울 증산4 도심 공공주택 복합사업은 총 3,574호 규모로 계획돼 있다.
공급유형별로는 공공분양 2,425호, 이익공유형 717호, 통합공공임대 432호다. 사업면적은 166,531㎡, 용적률은 296.33%, 최고층수는 41층으로 공고됐다.
공모지침서에는 사업대상지가 은평구 증산동 205-33 일원으로 기재돼 있다. 당시 기준 구역 내 가구는 1,956호, 기존 건축물은 577동으로 제시됐다.
다만 관련 수치는 향후 사업 추진과 인허가 과정에서 변경될 수 있다.
중요한 것은 단순히 3,574호라는 숫자가 아니다. 증산역 일대 주거환경과 도시경관을 상당한 규모로 바꾸는 대단지 사업이라는 점이다.
향후 단지설계와 조경, 커뮤니티, 평면, 주거상품 경쟁력이 어느 수준까지 구체화되는지가 사업의 실질적인 가치를 판단하는 주요 요소가 될 전망이다.
삼성·DL ‘디아투스’ 선정…이제 중요한 것은 ‘무엇을 짓느냐’
건설사가 삼성·DL 컨소시엄 디아투스로 결정됐다고 해서 브랜드 이름만 확인하고 끝낼 단계는 아니다.
공모 당시 민간사업자 평가는 단순한 공사비 경쟁으로 이뤄지지 않았다.
공모지침서상 평가는 개발계획·재무계획·가격평가 등을 합쳐 총 1,000점과 가·감점으로 구성됐다. 별첨 평가기준에서는 개발계획에 520점, 재무계획에 280점이 배정됐다.
개발계획에는 단지계획과 디자인, 단위세대와 커뮤니티, 기본성능 강화, 제로에너지와 스마트 요소 등이 포함됐다. 주택가치 향상을 위한 특화계획과 고객만족·품질향상, 수요자 맞춤형 커뮤니티 등도 평가대상이었다.
따라서 건설사가 결정된 지금부터 살펴봐야 할 것은 선정 자체보다 공모 과정에서 제안한 설계와 상품이 실제 아파트에 얼마나 충실하게 구현되느냐다.
좋은 제안을 받는 것과 좋은 아파트를 완성하는 것은 별개의 문제다.
향후 실시설계와 인허가, 시공 과정에서 제안 내용이 어떻게 구체화되는지를 지속적으로 확인해야 하는 이유다.
테니스장·영화관·스카이라운지…커뮤니티 계획도 주목
공모지침서에서 눈길을 끄는 부분 가운데 하나는 커뮤니티 계획이다.
실내 테니스장과 골프장, 스크린골프장, 헬스장, 필라테스, 요가시설 등이 계획 내용에 포함됐다.
스크린야구장과 스크린파크볼, 실내 탁구장·배드민턴장·스쿼시, 영화관, 동호회룸, 조·중식 카페테리아 등도 제시됐다.
여기에 인피니티 풀 연출 등을 포함한 특화 스카이라운지 4개소도 계획에 담겼다.
최근 신축 대단지의 경쟁력은 세대 내부만으로 결정되지 않는다. 조경과 커뮤니티, 공용공간의 완성도 역시 주거상품의 가치를 결정하는 중요한 요소가 되고 있다.
다만 반드시 구분해야 할 부분이 있다.
공모지침서에 제시된 계획과 최종적으로 만들어지는 시설이 반드시 동일하다는 의미는 아니다.
향후 인허가와 관계기관 협의, 실시설계 과정 등에 따라 계획이 변경되거나 조정될 수 있기 때문이다.
따라서 앞으로는 “어떤 시설이 들어온다더라”는 기대보다 실시설계에서 무엇이 실제로 반영되는지를 확인하는 것이 중요하다.
브랜드 이름보다 실제 구현 수준이 중요
브랜드 관련 조건도 관심 있게 볼 부분이다.
공모지침서에서는 주택브랜드에 대해 주관사의 메인 분양주택 브랜드 사용을 원칙으로 하고 하이엔드 브랜드를 권장했다. 사업신청서류 제출 당시 브랜드 적용계획도 함께 제출하도록 했다.
소유자 입장에서는 브랜드 이름 하나만 볼 것이 아니다.
외관과 평면, 마감재, 조경, 커뮤니티, 특화설계 등이 실제 아파트에 어떻게 구현되는지까지 살펴봐야 한다.
결국 주거상품의 경쟁력은 브랜드 이름 하나가 아니라 설계·시공품질·조경·커뮤니티·마감 수준이 함께 만들어낸 결과이기 때문이다.
추정사업비 약 3조5,936억원…변동 가능성도 살펴야
사업 규모가 큰 만큼 추정사업비도 상당하다.
공모지침서에 제시된 추정사업비는 부가가치세(VAT)를 포함해 약 3조5,936억원이다.
분양주택사업 약 3조3,021억원, 임대주택사업 약 2,916억원으로 구성돼 있다.
다만 이를 최종 확정 사업비로 받아들이는 것은 적절하지 않다.
LH 토지비는 실제 보상 등에 따라 변경될 수 있다. 공사비 역시 공모 당시 제안금액을 기본으로 하되 향후 물가연동 등이 적용될 수 있도록 돼 있다.
소유자 입장에서는 총사업비 숫자 자체보다 향후 사업비 변화가 사업성과 개인별 부담에 어떤 영향을 줄 것인지를 지속적으로 확인할 필요가 있다.
2027년 착공·2028년 분양·2032년 입주…핵심은 ‘예정’
공모지침서에는 사업 추진 일정도 제시돼 있다.
2026년 6월 보상 착수 → 2027년 상반기 공사 착공(철거 포함) → 2028년 상반기 분양공고 → 2032년 상반기 공사 준공 및 주민 입주 순이다.
다만 여기서 반드시 확인해야 할 단어가 있다.
바로 ‘예정’이다.
우선협상대상자의 제안 공사기간과 토지가용시기 등을 고려해 실무협의체에서 사업기간을 확정하도록 돼 있다. 필요한 경우 사업기간을 변경하거나 연장할 수도 있다.
따라서 ‘2032년 상반기 입주’를 확정된 날짜처럼 받아들이기보다 공모 당시 제시된 사업 추진 목표 일정으로 이해하는 것이 정확하다.
앞으로 실제 보상과 철거, 인허가, 착공 및 공사 진행 상황을 함께 확인해야 한다.
지금 가장 중요한 일정은 ‘현물보상 신청’
공모지침서가 증산4구역의 미래를 보여주는 자료라면 지금 소유자에게 가장 직접적인 문제는 현물보상 신청이다.
현재 2026년 8월 18일부터 9월 18일까지 현물보상 신청 접수기간이 진행되고 있다.
현장에서 상담하다 보면 자주 나오는 질문이 있다.
“옆집은 어떤 평형을 신청했나요?”
같은 구역의 다른 소유자가 어떤 선택을 했는지 궁금한 것은 자연스럽다.
그러나 다른 사람의 선택이 내게도 좋은 선택이라고 볼 수는 없다.
현물보상은 단순히 “몇 평을 받을까?”를 결정하는 문제가 아니기 때문이다.
본인의 권리가액부터 확인해야 한다. 신청 가능한 주택과 조건도 살펴야 한다. 1주택 또는 2주택 신청 가능 여부와 각각의 조건을 확인하고 선택에 따라 추가로 필요한 자금도 계산해야 한다.
여기에 향후 자금계획과 보유계획, 세금 문제까지 연결된다.
개인별 감정가와 보유주택, 가족관계, 자금여건은 서로 다르다.
따라서 다른 소유자가 신청한 평형을 따라가기보다 내 조건을 먼저 숫자로 정리하는 것이 우선이다.
세금과 자금조달 역시 개인별 상황에 따라 달라질 수 있으므로 필요한 경우 세무·금융 전문가의 확인을 함께 받는 것이 좋다.
현물보상 신청 전 반드시 확인할 5가지
현물보상을 고민하는 소유자라면 적어도 다음 다섯 가지는 신청 전에 확인할 필요가 있다.
내 권리가액은 얼마인가
내가 신청할 수 있는 주택과 조건은 무엇인가
1주택·2주택 신청 여부와 각각의 조건은 무엇인가
선택에 따라 추가로 필요한 자금은 어느 정도인가
향후 자금계획·보유계획·세금까지 감당할 수 있는 선택인가
이 가운데 특히 중요한 것은 마지막 항목이다.
큰 평형을 신청한다고 반드시 유리한 선택이라고 단정할 수 없다. 반대로 추가 부담을 최대한 줄이는 것이 모든 사람에게 최선이라고 말할 수도 없다.
좋은 선택의 기준은 ‘남들이 무엇을 골랐느냐’가 아니라 ‘내가 무엇을 감당할 수 있고 앞으로 어떻게 보유할 것이냐’에 있다.
평형부터 정한 뒤 자금계획을 끼워 맞추기보다 권리가액과 가용자금, 추가 필요자금을 먼저 계산한 뒤 선택 가능한 주택을 비교하는 것이 보다 현실적인 접근이다.
결국 소유자가 봐야 할 것은 세 가지다
증산4구역의 현재 상황은 세 가지로 압축할 수 있다.
첫째는 3,574호·최고 41층으로 계획된 사업 규모다.
둘째는 삼성·DL 디아투스가 제안한 브랜드·설계·커뮤니티·특화계획이 앞으로 실제 사업에 어느 수준까지 반영되는지다.
셋째는 가장 현실적인 문제인 9월 18일까지 진행되는 현물보상 신청에서 자신의 권리를 어떻게 구성할 것인지다.
첫 번째와 두 번째가 “앞으로 어떤 아파트가 만들어질 것인가”에 관한 문제라면 세 번째는 “그 아파트 안에서 나는 어떤 선택을 할 것인가”에 관한 문제다.
그리고 이 질문의 답은 소유자마다 다를 수밖에 없다.
“어떤 평형이 좋을까요?”보다 먼저 물어야 할 질문
지금은 막연히 “증산4구역이 좋아질까요?”라는 큰 질문만으로 판단할 단계가 아니다.
한 단계 더 구체적으로 들어가야 한다.
내 권리가액은 얼마인가.
어떤 주택을 신청할 수 있는가.
그 주택을 선택하면 추가로 얼마가 필요한가.
그리고 그 금액을 감당하는 것이 앞으로의 내 자금계획에 맞는가.
이 네 가지를 먼저 숫자로 정리해야 한다.
공모지침서는 증산4구역의 큰 그림을 보여주는 자료다.
현재 진행 중인 현물보상 신청은 그 큰 그림 안에서 각 소유자가 자신의 권리를 구체적인 주택 선택으로 바꾸는 과정이다.
사업은 길다. 그 과정에서 일정이 달라질 수도 있고 계획이 조정될 수도 있다. 공모지침서에 담긴 설계와 커뮤니티 역시 향후 인허가 및 사업 추진 과정에서 변경될 가능성이 있다.
현물보상과 세금, 자금조달에 대한 판단 역시 개인별 조건에 따라 달라진다.
그렇기 때문에 지금 필요한 것은 남의 선택을 좇는 일이 아니다.
내 권리가액을 기준으로 신청 가능한 주택을 펼쳐놓고, 주택별 추가 필요자금과 향후 자금계획을 하나씩 비교하는 일이다.
현물보상 신청기한은 9월 18일이다.
아직 자신의 권리가액과 신청 가능한 주택, 추가 필요자금을 한 번에 비교해보지 않았다면 신청 전에 먼저 숫자를 정리해볼 필요가 있다.
“나는 어떤 평형을 신청해야 할까?”라는 질문에 답이 보이지 않는다면 평형부터 고르지 말고 권리가액부터 확인하는 것이 순서다. 권리가액과 신청 조건을 기준으로 가능한 선택지를 정리하면 판단은 훨씬 선명해진다.
증산4구역 현물보상을 앞두고 자신의 권리가액으로 어떤 주택을 신청할 수 있는지, 선택에 따라 추가 필요자금이 어떻게 달라지는지 궁금하다면 개별 조건부터 확인해볼 필요가 있다. 비슷해 보여도 소유자마다 답은 다르다. 상담을 통해 자신의 조건에 맞는 체크 항목을 하나씩 확인할 수 있다.
※ 공모지침서에 담긴 계획과 사업 일정은 향후 인허가, 관계기관 협의 및 사업 추진 과정에서 변경될 수 있다. 현물보상·세금·자금 관련 판단도 개인별 조건에 따라 달라질 수 있으므로 필요한 경우 관련 전문가의 개별 확인이 필요하다.
문의 : 심미선 (010-2004-5572)
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