재개발 추가분담금은 통상 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액으로 계산한다. 권리가액은 종전자산 감정평가액에 비례율을 적용해 산정한다. 사업 초기에는 조합원 분양가와 감정평가액, 비례율이 확정되지 않아 실제 부담액을 단정할 수 없다. 다만 예상 수치를 각각 적용해 향후 필요한 자금의 범위를 가늠하는 것은 가능하다.
가령 재개발 구역의 주택을 8억원에 매수하고 예상 감정평가액을 6억원, 조합원 분양가를 12억원으로 가정할 수 있다. 비례율이 100%라면 권리가액은 6억원이다. 이에 따라 예상 추가분담금은 12억원에서 6억원을 뺀 6억원이 된다. 매매가격 8억원에 추가분담금 6억원을 합하면 총투입금은 14억원이다. 이는 계산 구조를 설명하기 위한 가상 사례이다.
매수자가 유의할 부분은 매매가격과 권리가액이 같지 않다는 점이다. 앞선 사례에서 매매가격 8억원과 예상 감정평가액 6억원의 차액인 2억원은 단순 계산상 프리미엄에 해당한다. 이 금액은 매도인에게 지급하는 대가이며 조합이 인정하는 권리가액에 자동으로 포함되지 않는다. 매매가격이 낮아 보이더라도 프리미엄과 예상 분담금을 함께 계산해야 실제 취득비용이 드러난다.
비례율의 변화도 부담액을 좌우한다. 예상 감정평가액이 같은 6억원이더라도 비례율이 90%라면 권리가액은 5억 4,000만원으로 줄어든다. 조합원 분양가를 12억원으로 가정하면 추가분담금은 6억 6,000만원이 된다. 비례율이 100%일 때보다 6,000만원이 늘어난 금액이다. 사업비 증가나 공사비 상승, 사업 일정 지연 등으로 관련 조건이 달라지면 예상 부담액도 변동될 수 있다.
사업 초기에는 인근 신축 아파트 가격이나 주변 정비사업 사례가 예상 분양가를 검토하는 참고자료가 될 수 있다. 그러나 입지와 공급 면적, 사업 규모, 공사비 수준이 서로 달라 주변 시세를 그대로 조합원 분양가로 적용해서는 안 된다. 추진 주체가 제시한 사업성 검토자료나 추정분담금 자료가 있다면 작성 시점과 산출 근거도 함께 확인해야 한다.
매수 전에는 대지지분, 권리관계, 사업 진행 단계와 함께 조합원 분양 자격 및 권리 승계 가능 여부를 살펴볼 필요가 있다. 취득 관련 비용, 기존 대출, 임차보증금 반환 부담 등은 추가분담금과 별도로 계산해야 한다. 재개발 매수의 판단 기준은 현재 매물가격이 아니라 예상 분담금까지 포함한 총투입금과 향후 자금 부담을 감당할 수 있는지 여부이다.
한국ai부동산신문 용산지부장 오정옥 (두르드젯)
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