PF 보증·자금공급 26조3000억원에서 47조8000억원+α로 확대…청년 주거지원 3종 세트도 추진
정부가 수도권 주택 공급을 대폭 늘리고 공급 속도를 앞당기는 동시에 청년과 실수요자를 겨냥한 금융지원 강화에 나선다.
2026년부터 2030년까지 수도권 135만호 착공 목표의 이행력을 높이고 신규택지 10만호를 포함해 수도권에 23만호+α를 추가 공급한다는 계획이다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 보증과 자금공급도 크게 확대해 주택 공급의 발목을 잡아온 자금난 해소에 나선다.
정부는 8월 13일 정부서울청사에서 국토교통부·금융위원회·국무조정실·재정경제부 관계부처 합동으로 ‘전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안’과 ‘부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책’을 발표했다. 이번 대책은 2022년 이후 이어진 주택공급 위축을 해소하고 공급 물량과 속도, 배분 방식을 개선하는 데 초점이 맞춰졌다. 6·27대책 이후 유지해온 수요관리 기조를 이어가면서 주택 공급을 촉진하고 청년 등 실수요자의 자금 부담도 덜겠다는 구상이다.
가장 눈에 띄는 대목은 공급 속도다. 정부는 공공택지 발표 이후 착공까지 걸리는 기간을 기존 68개월에서 37개월 이내로 줄이는 ‘공공택지 최단기 착공모델’을 구축한다. 1·29 공급방안 부지 가운데 과천과 태릉은 2029년, 나머지 부지는 2030년까지 착공할 계획이다. 조기에 착공하는 주택사업에는 세제와 금융, 규제 측면의 인센티브를 제공해 공급 시차를 최대한 줄인다.
민간 주택사업의 조기 착공을 유도하기 위한 지원책도 마련됐다. 재개발·재건축 사업은 2028년까지 착공할 경우 임대주택 인수가격을 기본형건축비의 80%에서 100%로 높인다. 재개발사업 시행자가 현금청산자로부터 취득하는 부동산은 2년 내 착공할 경우 취득세 감면 혜택을 받을 수 있다. 매입임대 사업에는 건설사업자의 토지·건물 취득세를 2027년까지 70%, 2028년까지 50% 감면하는 방안이 적용된다.
일반 주택사업에 대한 금융·세제 지원도 확대된다. 서울과 경기에서 2027년까지 착공하면 PF 대출이자 1%포인트를, 2028년까지 착공하면 0.5%포인트를 보조한다. 수도권에서 2027년까지 주택법상 사업승인을 받은 경우 기부채납 부담을 4%포인트 완화하고 2028년에는 2%포인트 낮춘다. 2027년까지 착공하는 전국 주거시설은 개발부담금을 전액 면제하고, 2028년 착공분은 50% 감면한다.
정부는 수도권 공급의 80% 이상을 차지하는 민간 부문의 공급 생태계를 되살리는 데도 힘을 싣는다. 재개발·재건축 사업에는 이주비 대출 LTV 산정방식을 개선하고 재개발 조합설립 동의율을 75%에서 70%로 낮춘다. 소형주택을 세대수의 3분의 2 이상 공급하면 공원·녹지 기부채납 기준을 3㎡에서 2㎡로 완화하는 방안도 5년간 한시적으로 적용한다.
다가구·다세대 등 일반주택 공급을 늘리기 위한 건축규제 완화도 추진한다. 다가구·다세대 건축면적 기준은 660㎡에서 1000㎡ 미만으로 확대하고, 다가구주택 층수 기준은 3개 층 이하에서 4개 층 이하로 완화한다. 일조 관련 기준도 4~5층 건축물에 대해 수직 건축을 허용하는 방향으로 개선한다. 소형 신축 일반주택의 주택 수 제외 세제 특례는 당초 2027년에서 2028년까지 연장한다.
주거 사다리 복원을 위한 정책도 병행한다. 공공분양 물량의 약 15%는 지분적립형·수익공유형 등 부담가능한 주택으로 공급한다. 보편형 공공임대주택 유형을 새로 만들고 20년 이상 장기 운영하는 공공지원민간임대 모델도 도입한다. 청년 보편형 전세임대 제도를 신설해 청년과 신혼부부 등의 주거 안정성을 높일 계획이다.
금융 분야에서는 부동산PF에 대한 보증과 자금공급 규모를 현재 26조3000억원에서 47조8000억원+α로 확대한다. PF 보증은 올해 23조원, 내년 33조원을 집중 공급해 사업장의 조기 착공을 뒷받침한다. 캠코 PF정상화펀드 3조원을 마중물로 은행·보험권 신디케이트론을 5조원으로 확대하고 금융업권 자체펀드도 10조원으로 확충한다. 공사가 중단된 사업장의 정상화를 지원해 주택 공급으로 연결한다는 전략이다.
제도적 지원도 뒤따른다. 주택도시보증공사 등의 정비사업 보증상품을 신설하고 이주비 대출 LTV 산정방식을 합리화한다. 주거사업장 자기자본비율 규제는 당초 2027년에서 2029년 시행으로 한시 유예한다. PF와 건설업계의 금융 애로를 해소하기 위한 시장안정 프로그램도 적극 집행하고 금융·건설업계 소통을 정례화한다.
다만 대출 규제의 큰 방향은 유지한다. 정부는 투기적 대출 수요를 차단하기 위해 전세대출 관리를 강화하고 DSR 소득산정 기준을 합리화한다. 자본규제도 강화해 과도한 주택 관련 대출 취급을 억제한다. 반면 청년 등 실수요자에게는 주거 형태별 맞춤 지원을 제공하는 ‘청년 주거지원 3종 세트’를 출시한다.
가계부채 총량관리 목표는 현실에 맞게 조정한다. 정부는 올해 가계부채 총량 증가율을 당초 1.5%에서 3% 수준으로 관리할 계획이다. 늘어난 대출 여력은 주택 공급 촉진과 청년 주거 안정, 실수요자의 자금 애로 해소 등 정책적 목적에 활용한다.
정부는 대책을 발표하는 데 그치지 않고 이행 상황을 직접 관리하기로 했다. 국무총리 주재의 ‘범정부 주택 신속공급 점검회의’를 신설해 공급 일정을 직접 점검하고 부처 간 협의가 필요한 중대 사안을 조정한다. 국무조정실 국무2차장이 주재하는 ‘주택 신속공급 실무회의’와 국토교통부 1차관이 단장을 맡는 ‘신속 공급 혁신단’도 가동한다.
주택 공급 상황판도 설치한다. 국무조정실에 신설되는 ‘주택 신속공급 점검팀’이 사업별·지구별·주간 단위로 공급 진행 상황을 관리한다. 정책의 성패를 공급 물량 자체보다 실제 착공과 입주로 연결되는 속도에서 판단하겠다는 의미다.
김윤덕 국토교통부 장관은 이번 대책과 관련해 주택 공급 기반을 다시 튼튼하게 세우는 것이 국민 주거 안정의 핵심이라고 강조했다. 공공이 할 일은 신속하게 추진하고 민간이 잘할 수 있는 분야는 과감하게 지원해 국민이 원하는 주택을 원하는 곳에 충분히 공급하겠다는 입장이다.
이억원 금융위원장은 주택 공급 촉진을 위한 금융의 역할을 강화하고 청년 등 실수요자 지원에 중점을 둔 대책이라고 밝혔다. 보증공급 확대와 대규모 펀드를 통한 자금지원이 실제 착공으로 이어지는지, 청년과 실수요자에게 실질적인 도움이 되는지를 끝까지 점검하고 미흡한 부분은 보완하겠다는 방침이다.
임기근 국무조정실장은 이번 부동산 대책의 핵심은 ‘공급’이라고 강조했다. 신속한 주택 공급과 시장 신뢰 회복의 관건은 정책의 실행에 있다는 판단이다. 정부는 이를 위해 범정부 주택 신속공급 점검체계를 즉시 가동하기로 했다.
이번 대책은 공공택지 확대에만 머물지 않는다. 도심 재개발·재건축, 소규모 정비사업, 매입임대, 일반주택 등 공급 경로를 넓히고 금융·세제·규제 완화를 동시에 투입해 주택 공급의 속도와 규모를 함께 끌어올리는 데 방점이 찍혔다. 정부가 제시한 23만호+α 공급 목표가 실제 시장에서 체감되는 주택 공급으로 이어질 수 있을지는 향후 착공과 사업 정상화가 얼마나 빠르게 진행되느냐에 달려 있다.
문의 클터인사이트 김소윤 대표 031-555-8940
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