국토교통부가 시중 월세 주택을 전세로 전환해 공급하는 새로운 형태의 주거지원 사업인 ‘전월세 안심신탁’을 추진한다. 임차인은 월세 부담과 전세금 반환 위험을 줄이고, 임대인은 전세금 운용수익을 월세처럼 매월 받는 구조다. 사업 참여는 의무가 아니라 임대인과 임차인의 자발적 신청을 전제로 한다.
국토교통부가 지난 8월 13일 발표한 주택 신속공급 방안의 후속조치로 ‘전월세 안심신탁사업’을 추진한다. 기본 구조는 전월세안정화기구·임대인·임차인이 3자 약정을 체결하고, 임차인이 전세금을 기구에 예치하는 방식이다. 주택도시보증공사(HUG)가 전세금 예치·운용·반환과 참여자 모집 등의 업무를 위탁받아 수행한다.
정부가 이 제도를 내놓은 배경에는 빠르게 진행되는 ‘전세의 월세화’가 있다. 전세사기 여파로 임차인의 전세 기피가 커진 데다 임대인의 월세 선호가 맞물리면서 청년 등 주거 취약계층의 월세 부담이 커졌다는 판단이다. 임대인 역시 월세 연체와 공실, 전세금 운용에 대한 부담을 안고 있다는 점이 제도 도입의 배경이다.
임차인에게 가장 눈에 띄는 부분은 주거비 절감 가능성이다. 정부가 제시한 사례는 주택가격 3억원, 전세금 2억원, 보증부월세 1,000만원·월 74만원인 주택이다. 전세금의 80%인 1억6,000만원을 연 3.97% 금리로 대출받는다고 가정하면 월 이자비용은 약 53만원으로, 월세보다 약 20만원 낮다. 전세금반환보증과 전세대출보증 가입도 필요하지 않아 연간 약 34만원의 보증료를 줄일 수 있다는 것이 정부 설명이다. 다만 실제 절감액은 개인별 대출 가능액과 적용금리에 따라 달라질 수 있다.
임대인은 전세금을 직접 받는 대신 안정화기구가 운용한 수익을 매월 지급받는다. 정부 사례에서는 수익률 4.35%를 기준으로 월 73만원의 약정수익을 제시했다. 등록 임대사업자는 임대보증금반환보증 가입의무 면제도 추진된다. 반면 전세금을 주택 매수나 다른 투자에 직접 활용해야 하는 임대인이라면 이 방식이 적합하지 않을 수 있다. 보증금 전액을 기구에 예탁하는 것이 원칙이기 때문이다.
대상 주택은 유형과 지역을 별도로 제한하지 않되 시세 20억원 이하 주택부터 우선 시행할 예정이다. 위반건축물 여부와 시세 대비 전세금이 과도한지 등 기본적인 검증도 진행한다. 보증부월세 역시 보증금과 월세를 전세금으로 환산해 적정 전세가 범위에 들어오면 참여할 수 있다. 따라서 계약 전에는 단순히 ‘월세보다 싸다’는 점만 볼 것이 아니라 전세대출 금리와 대출 가능액, 환산전세금, 주택가격 등을 함께 비교해야 한다.
구체적인 약정 내용과 월세수익률 등은 9월 말 사업 공고에서 확인할 수 있다. 신청은 10월부터, 3자 약정과 계약금 예치는 11월부터 순차 진행하고 연말부터 입주를 지원할 계획이다. 특히 아직 세부조건이 확정되기 전인 만큼 임대인과 임차인 모두 실제 계약 판단은 9월 공고 내용을 확인한 뒤 하는 것이 중요하다.
전월세 안심신탁이 실제 내 계약에 유리한지는 보증금과 월세, 전세대출 조건에 따라 달라진다. 임대인·임차인 입장에서 어떤 방식이 유리한지 궁금하다면 개별 조건을 비교해 확인해보는 것이 좋다.
문의 : 1544-8421
부블리에셋 이윤주기자(dayplan@naver.com)
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