중국 부동산시장의 방향을 보여주는 대표 도시 상하이가 새로운 안정대책을 내놓았다. 상하이시 주택도농건설관리위원회 등 6개 부처는 8월 20일 부동산정책 최적화 조치를 발표하고 21일부터 시행에 들어갔다. 시장에서는 이를 ‘후바탸오(沪八条·상하이 8개 조치)’라고 부른다.
새 조치의 목적은 실수요와 주거환경을 개선하려는 교체수요를 뒷받침하는 데 있다. 중국의 주요 도시에서는 낡은 집을 팔고 더 좋은 주택으로 옮기려는 수요가 늘고 있다. 상하이는 이러한 수요가 실제 거래로 이어지도록 구매와 대출, 주택 교체 과정의 부담을 낮추는 데 정책의 초점을 맞췄다.
정책 발표 뒤 일부 지역의 문의와 거래가 늘어날 수 있다. 그러나 거래량 증가를 곧바로 집값의 장기 상승으로 해석해서는 안 된다. 세금이나 구매자격, 대출규제가 완화되면 그동안 기다리던 수요가 단기간에 시장으로 나올 수 있다. 이것이 주민소득과 인구유입에 의해 만들어진 장기 수요인지, 정책에 반응한 일시적 거래인지 구분해야 한다.
중국의 부동산시장은 이미 전국의 집값이 함께 오르던 단계에서 벗어났다. 같은 상하이 안에서도 지하철과 학교, 상업시설과 일자리가 가까운 핵심지역과 외곽지역의 차이가 크다. 에너지효율과 관리상태가 좋은 새 주택은 수요가 있지만 수리비가 많이 들고 주차와 편의시설이 부족한 노후주택은 정책지원만으로 거래가 살아나기 어렵다.
집을 사려는 사람은 부동산중개업소가 제시하는 호가와 실제 계약가격을 구분해야 한다. 판매자가 원하는 가격이 올랐더라도 실제 거래가 이뤄지지 않으면 시장가격이 상승했다고 보기 어렵다. 같은 단지에서 최근 몇 달 동안 거래된 면적과 층, 방향이 비슷한 주택의 계약가격을 살펴야 한다.
주변의 새 주택 공급도 중요하다. 가까운 지역에 대규모 신축 아파트가 입주하면 기존 주택의 가격과 임대료가 영향을 받을 수 있다. 반대로 공급이 적고 학교와 교통이 좋은 지역이라면 실거주 수요가 비교적 안정적으로 유지될 가능성이 있다.
보유비용도 계산해야 한다. 구매가격과 대출이자뿐 아니라 관리비, 수선비, 세금과 빈집으로 남을 위험까지 함께 봐야 한다. 투자 목적이라면 월세를 연간 기준으로 계산해 실제 임대수익률을 구해야 한다. 집값 상승 기대만으로 낮은 임대수익률을 무시하는 것은 위험하다.
한국 투자자도 ‘중국 부동산’이라는 하나의 표현으로 시장을 판단해서는 안 된다. 상하이 핵심지역과 지방 중소도시, 주거용 아파트와 상업용 부동산은 전혀 다른 시장이다. 외국인의 부동산 구매에는 거주기간과 자격, 자금이동과 세금 문제가 따를 수 있으므로 현지 전문가의 확인이 필요하다.
상하이 정책은 시장의 급격한 침체를 막고 실수요자의 거래를 돕는 안전판이 될 수 있다. 하지만 과거처럼 모든 집값을 함께 끌어올리는 강한 상승 신호로 받아들여서는 안 된다. 지금 중국 부동산의 핵심어는 ‘전면 반등’보다 ‘지역·주택별 분화’에 가깝다.
실수요자는 정책 발표 다음 날의 분위기에 휩쓸리기보다 실제 계약가격, 입주물량, 대출부담과 생활편의를 함께 살펴야 한다. 좋은 정책은 거래의 문을 열어줄 수 있지만 어떤 집이 좋은 집인지는 결국 수요자가 냉정하게 판단해야 한다.
근거 자료·출처
중국어 번역 上海房地产是政策反弹，还是市场继续分化？
“沪八条”开始实施，真实买房人要同时看成交、供应和持有成本
上海市住房城乡建设管理委等六个部门在8月20日发布房地产优化政策，并从8月21日起实施。市场把这些措施叫作“沪八条”。
新政策主要支持真实住房需求和改善住房的家庭。现在，很多家庭希望卖掉旧房，再购买环境和质量更好的住房。上海希望降低买房和换房过程中的困难，让这些需要变成真实交易。
政策公布以后，一些地区的咨询和交易可能增加。但是，交易量增加不一定表示房价会长期上涨。税收、购买资格和贷款政策放松以后，原来等待的买房人可能马上进入市场。我们要判断这种需求是长期需要，还是短期政策效果。
中国房地产市场已经不是所有城市、所有住房一起上涨的市场。在上海，地铁、学校、商业设施和工作机会比较多的中心地区，同远郊地区差别很大。管理好、节能水平高的新房比较容易得到消费者欢迎。维修费用高、停车困难的老房子，即使有政策支持，也不一定容易出售。
买房人要区分挂牌价格和真实成交价格。卖家提高价格，不表示房子已经按照这个价格卖出。最好查看同一小区、相同面积和楼层住房的最近成交价。
附近的新房供应也很重要。如果周围有很多新房同时交付，老房子的价格和租金可能受到影响。如果当地住房供应较少，学校和交通条件又比较好，真实住房需求可能更加稳定。
买房人还要计算贷款利息、管理费、维修费、税收和空房风险。如果为了投资买房，就要根据真实租金计算回报率，不能只希望未来房价上涨。
韩国投资者也不能把“中国房地产”当成一个市场。上海中心地区和地方小城市、住宅和商业房地产完全不同。外国人在中国买房还可能遇到居住资格、资金管理和税收规定，需要提前咨询专业人员。
“沪八条”可以稳定市场、帮助真实买房人，但不表示所有房价都会一起上涨。现在中国房地产最重要的特点，不是全面反弹，而是城市、地区和住房之间的分化。
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