수색증산뉴타운 증산5구역과 새절역세권 재개발 현장에서 15년 이상 중개업무를 해온 “은평새땅집” 와산교공인중개사사무소 심미선 대표에게 최근 증산4구역 현물보상 신청을 앞둔 소유자들의 상담이 이어지고 있다.
현물보상 신청은 단순한 평형 선택이 아니다. 종전자산 감정가와 신청 가능한 주택 수, 추가부담금, 세금, 이주자금, 세입자 보증금 반환, 향후 가족 자산계획까지 함께 따져야 하는 재산권 행사다.
최근 상담을 위해 아버지와 어머니, 결혼한 두 딸 등 가족 네 명이 사무소를 찾았다. 처음 질문은 “84㎡와 59㎡ 두 채를 신청하는 것이 맞느냐”였다.
그러나 상담이 진행되자 초점은 평형에서 자금으로 옮겨갔다. 실제 고민은 두 채를 신청할 수 있느냐가 아니라, 신청한 권리를 이주와 입주까지 유지할 수 있느냐였다.
감정가와 84㎡+59㎡ 가격 차이는 약 3천만원
해당 소유자의 종전자산 감정가는 약 20억5천만원이다. 현재 기준으로 84㎡와 59㎡를 함께 신청할 경우 금액은 약 20억8천만원 수준이다.
단순 차액은 약 3천만원이다.
현재 숫자만 보면 종전자산 평가액과 신청 주택 금액이 상당히 근접한다. 고객도 상담을 거쳐 84㎡와 59㎡ 두 채를 신청하는 방향으로 결정했다.
다만 이 계산만으로 최종 부담액을 판단할 수는 없다. 실제 분양가격과 사업비, 정산 과정에 따라 향후 금액이 달라질 수 있기 때문이다.
오히려 더 큰 문제는 이주 시점에 필요한 현금이었다.
이주 순간 필요한 돈은 최대 5억5천만원
현재 건물 1층에는 세입자가 거주하고 있다. 반환해야 할 보증금은 1억5천만원이다.
소유자 부부도 이주 시점이 되면 별도의 거주지를 마련해야 한다. 가족의 생활여건을 감안하면 이주기간 동안 필요한 주택 보증금은 약 3억~4억원 수준으로 예상됐다.
세입자 보증금과 새 거주지 보증금만 합쳐도 약 4억5천만~5억5천만원이다. 여기에 이사비와 각종 부대비용이 더해질 수 있다.
여기서 재개발의 현실적인 문제가 드러난다.
종전자산 감정가가 높다고 해서 이주에 필요한 현금까지 충분한 것은 아니다.
부동산 가치와 현금 유동성은 전혀 다른 문제다.
‘20억원 자산가’도 이주비대출이 필요한 이유
감정가 20억원이 넘는 부동산을 보유한 소유자가 왜 이주비대출을 필요로 하느냐는 의문이 생길 수 있다.
답은 간단하다.
감정평가액은 부동산의 가치이지, 당장 사용할 수 있는 현금이 아니다.
반면 이주 시점에는 현금이 실제로 움직인다. 세입자에게 보증금을 반환해야 하고, 본인이 거주할 주택도 마련해야 한다.
자산은 충분하지만 현금이 부족한 상황이 생길 수 있는 이유다.
따라서 이번 사례에서 이주비대출은 선택적인 금융수단이라기보다 실제 이주를 가능하게 하는 자금의 성격이 강하다.
재개발에서 중요한 것은 ‘얼마짜리 자산을 갖고 있느냐’보다 ‘필요한 시점에 얼마의 현금을 동원할 수 있느냐’다.
향동아파트 보유…다주택자 이주비는 개별 조건 확인해야
고객은 기존에 향동아파트도 보유하고 있다.
이 때문에 상담 과정에서는 다주택자의 이주비대출 가능 여부도 주요 쟁점으로 떠올랐다.
다만 일반적인 주택구입 목적의 주택담보대출과 정비사업 과정에서 실행되는 이주비대출을 같은 기준으로 판단하는 것은 적절하지 않다.
다주택자라는 이유만으로 대출이 불가능하다고 단정할 수 없고, 반대로 재개발 사업이라는 이유로 필요한 금액이 모두 실행된다고 기대해서도 안 된다.
실제 가능 여부와 한도는 사업장의 금융조건, 금융기관의 심사, 당시 금융정책, 개인의 기존 대출과 소득·부채 등에 따라 달라질 수 있다.
따라서 먼저 확인해야 할 것은 대출 가능 여부 자체가 아니다.
실제로 필요한 이주자금이 얼마인지 계산하고, 그 가운데 대출로 충당할 수 있는 금액과 별도로 마련해야 하는 금액을 나누는 것이 우선이다.
이주비 부족하면 명도와 사업 일정에도 변수
이주자금 문제는 개인의 사정에만 머물지 않을 수 있다.
세입자 보증금을 제때 반환하지 못하면 명도가 늦어질 수 있다. 명도가 지연되면 소유자 이주와 공가 확보에도 영향을 줄 가능성이 있다.
이 같은 사례가 여러 곳에서 동시에 발생하면 철거와 착공 일정에도 부담이 될 수 있다.
물론 개별 소유자의 자금 부족이 곧바로 전체 사업 지연으로 이어진다고 단정할 수는 없다.
다만 이주비대출의 조건과 한도가 개별 소유자의 자금계획뿐 아니라 원활한 사업 진행에도 중요한 변수라는 점은 분명하다.
평형 계산과 이주 계산은 따로 해야 한다
이번 상담에서는 두 가지 계산을 분리해서 봤다.
하나는 평형 선택을 위한 계산이다.
종전자산 감정가와 84㎡+59㎡ 신청 금액을 비교하는 것이다. 현재 기준으로 두 금액은 상당히 근접했다. 이 때문에 고객은 두 채 신청을 선택했다.
다른 하나는 실제 이주를 위한 계산이다.
세입자 보증금과 이주주택 보증금, 기타 비용을 합한 뒤 현재 보유한 현금과 실제 실행 가능한 이주비대출을 빼야 한다.
그렇게 남는 금액이 별도로 준비해야 할 자금이다.
평형 신청이 결정된 이후에는 두 번째 계산이 더 중요해진다.
좋은 평형을 선택하는 것만으로 재개발 자금계획이 끝나는 것이 아니다. 선택한 권리를 끝까지 유지할 수 있는 현금흐름이 함께 준비돼야 한다.
무주택 딸에게 59㎡ 넘기는 문제도 별도 검토
이번 상담에서는 향후 가족 간 자산 이전 문제도 논의됐다.
결혼한 딸이 무주택인 만큼 부모는 장차 59㎡를 딸에게 넘기는 방안을 생각하고 있었다.
그러나 이 역시 단순하게 접근할 문제는 아니다.
증산4구역은 공공사업의 특성을 고려해 권리 이전과 관련한 제한 여부를 먼저 확인할 필요가 있다.
따라서 “딸이 무주택이니 나중에 증여하면 된다”고 미리 결론 내리는 것은 적절하지 않다.
저가양도 역시 단순한 대안으로 볼 수 없다. 권리 이전 가능 여부와 특수관계인 간 거래에 따른 세금 문제는 별도로 확인해야 한다.
이에 따라 이번 상담에서는 84㎡+59㎡를 우선 신청하고, 가족 간 자산 이전 문제는 향후 사업 진행 상황과 관련 규정을 확인한 뒤 검토하는 방향으로 정리했다.
감정가보다 중요한 것은 ‘쓸 수 있는 돈’
이번 사례가 보여주는 핵심은 분명하다.
종전자산과 신청 주택의 가격이 비슷하다고 해서 자금 문제가 해결되는 것은 아니다.
재개발에서는 평형을 고르는 순간과 실제로 이주하는 순간에 필요한 돈의 성격이 다르다.
전자는 자산가치를 따지는 계산이고, 후자는 현금흐름을 따지는 계산이다.
특히 세입자가 있는 소유자라면 보증금 반환과 본인의 이주주택 마련이 동시에 발생할 수 있다. 이때 필요한 현금을 사전에 준비하지 못하면 예상하지 못한 부담이 생길 수 있다.
이번 상담에서 가장 중요하게 본 대목도 바로 이것이다.
숫자는 맞아도 현금은 부족할 수 있다.
그리고 한 가지가 더 있다.
84㎡+59㎡를 신청할 수 있는 것과, 그 권리를 입주까지 가져갈 수 있는 것은 다른 문제다.
증산4구역 현물보상 신청을 앞두고 있다면 감정가와 신청 평형만 비교해서는 부족하다.
세입자 보증금, 이주주택 보증금, 보유 현금, 이주비대출 가능액까지 함께 계산해야 한다.
재개발의 승부는 좋은 평형을 선택하는 데서 끝나지 않는다.
끝까지 가져갈 수 있는 자금계획을 만드는 데서 완성된다.
※ 본문에 언급된 금액은 실제 상담 사례에서 제공된 수치를 기준으로 작성했다. 실제 분양가격과 최종 부담액, 이주비대출 가능 여부 및 한도는 사업 진행 단계, 당시 금융정책, 사업장별 금융조건, 개인의 보유주택·소득·부채 등에 따라 달라질 수 있다. 실제 의사결정과 금융 실행 전에는 개별 확인이 필요하다.
심미선(010-2004-5572)
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