정부가 시중의 월세 주택을 전세로 전환해 공급하는 새로운 형태의 ‘전월세 안심신탁사업’을 추진한다. 임차인이 낸 전세금은 공공 전월세 안정화기구가 직접 관리하고 반환한다. 임대인은 전세금 운용수익을 월세처럼 매달 받는다. 임차인의 주거비와 전세사기 위험을 낮추면서 임대인에게 안정적인 현금 흐름을 제공한다는 구상이다.
국토교통부는 지난 13일 발표한 주택 신속공급 방안의 후속 조치로 ‘전월세 안심신탁’을 추진한다고 밝혔다. 최근 전세사기 여파에 따른 전세 기피와 임대인의 월세 선호가 맞물리면서 빠르게 진행되는 ‘전세의 월세화’에 대응하기 위한 정책이다.
어려워졌다는 점이 사업 추진의 배경이다. 임대인 역시 월세 연체와 공실 위험, 전세금 운용 부담 등을 안고 있다는 게 정부의 판단이다.
월세 주택을 전세로…임차인·HUG·임대인 ‘3자 계약’전월세 안심신탁의 핵심은 기존 임대인과 임차인 간 계약에 공공 전월세 안정화기구가 참여하는 ‘3자 계약’이다.
주택도시보증공사(HUG)가 전세금 예치·운용·반환과 임대인·임차인 모집 등의 업무를 위탁받아 수행한다.
사업 구조는 비교적 단순하다. 안정화기구와 임대인, 임차인이 3자 약정을 맺는다. 임차인은 전세금을 임대인이 아닌 기구에 예치한다.
기구는 이를 안정적으로 투자·운용하고 계약 종료 후 전세금을 임차인에게 돌려준다. 운용 과정에서 발생하는 수익은 임대인에게 매월 지급한다.
첨부자료 1쪽의 사업 개요도 역시 ‘3자 약정→전세금 예치→안정적 투자 및 반환→운용수익 매월 지급’ 구조를 제시하고 있다.
정부는 임차인이 월세 대신 상대적으로 주거비가 낮은 전세에 거주할 수 있고 전세금을 공적 기구가 관리하기 때문에 전세사기 위험도 차단할 수 있다고 설명했다.
임대인에게는 월세 연체와 공실에 따른 불확실성을 줄여주는 효과가 있다. 직접 월세를 받는 대신 안정화기구에서 전세금 운용수익을 매월 지급받기 때문이다.
월세 74만원 주택, 안심신탁 이용하면 월 부담 53만원
정부가 제시한 사례에서는 주거비 절감 효과도 확인된다.
서울 연립·다세대주택을 기준으로 주택가격 3억원, 전세금 2억원, 보증부월세 1,000만원에 월세 74만원인 주택을 가정했다. 임차인이 전세금의 80%인 1억6,000만원을 대출받고 2026년 5월 신규취급 전세자금대출 평균금리 3.97%를 적용하면 월 이자비용은 약 53만원이다.
기존 월세 74만원과 비교하면 매월 약 20만원의 주거비를 줄일 수 있다는 계산이다.
여기에 안정화기구가 전세금을 예탁받고 반환까지 책임지는 만큼 별도의 전세금반환보증과 전세대출보증 가입이 필요하지 않다. 정부는 이에 따라 연간 약 34만원의 보증료도 절감할 수 있다고 분석했다.
첨부자료 3쪽의 기대효과 표에서는 일반 전세 거주의 월 부담을 보증료를 포함해 약 56만원, 월세 거주는 74만원, 전월세 안심신탁은 53만원으로 제시했다.
다만 이 수치는 서울 연립·다세대 중위 매매가격과 전세가격, 전월세전환율, 전세대출 평균금리 등을 적용한 예시다. 실제 절감액은 주택가격과 전세금, 대출 규모 및 금리 등에 따라 달라질 수 있다.
임대인에는 매월 운용수익…주택공급활성화펀드 조성
임대인에게 돌아가는 수익은 안정화기구가 전세금을 운용해 마련한다.
정부는 전세금 등을 기반으로 ‘주택공급활성화펀드’를 조성하고 주택건설 사업장의 HUG 보증부 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 등에 운용할 계획이다. 이를 통해 연 4%대 이자수익을 창출하고 매월 임대인에게 지급한다는 방침이다.
운용사 선정은 8~10월, 투자자 모집은 11~12월, 펀드 등록은 12월을 목표로 추진한다. 실제 운용은 입주 시점에 맞춰 시작할 예정이다.
정부가 제시한 예시에서는 전세금 2억원과 수익률 4.35%를 가정할 경우 임대인이 매월 약 73만원의 약정수익을 받을 수 있다. 기존 월세 74만원과 비슷한 수준이다.
사업에 참여한 등록 임대사업자는 임대보증금반환보증 가입 의무가 면제돼 0.23~0.27% 수준의 보증료 부담도 줄어든다. 정부는 임대인 소득에 대한 세제 지원도 추진한다. 관련 내용은 재정경제부와 협의를 마쳤다고 밝혔다.
서울 주택 안심신탁 맡기고 지방 이주하면 주택연금도
서울 등 규제지역에서 지방으로 이주하는 임대인에게는 주택연금과 연계하는 방안도 추진한다.
전월세 안심신탁을 통해 연 4%대 월세 수입 효과를 얻는 동시에 일정 요건을 충족하면 연 1~3% 내외의 주택연금을 추가로 받을 수 있도록 한다는 계획이다.
정부 자료는 서울에 다세대주택 한 채를 가진 65세·55세 부부가 지방으로 이주하고 주택연금에 가입하는 상황을 예로 들었다. 이 경우 안심신탁 약정수익 월 73만원에 주택연금 월 47만원을 더해 매월 총 120만원을 수령하는 것으로 산정했다.
정부는 이를 통해 수도권 베이비부머가 소유·거주하는 주택을 전세 물량으로 전환하고 지방 이전을 촉진하는 한편 고령층의 노후소득을 확보하는 효과도 기대하고 있다.
소득·자산 제한 없어…시세 20억원 이하 주택부터
전월세 안심신탁은 주택 유형에 별도 제한을 두지 않는다. 소득과 자산에 관계없이 참여를 희망하는 일반 임대인과 임차인이 신청할 수 있다.
우선 시세 20억원 이하 주택을 대상으로 시행한다. 전세금이나 지역, 주택 유형에도 원칙적으로 별도 제한을 두지 않을 방침이다.
다만 위반 건축물인지, 시세와 비교해 전세금이 지나치게 높은지 등 최소한의 안전성 검증은 진행한다.
임차인은 소득 등 지원 요건을 충족하면 주택도시기금의 버팀목 전세자금대출이나 시중은행 전세대출을 이용해 전세금을 마련할 수 있다.
보증부월세 주택도 참여할 수 있다. 이 경우 임대보증금과 월세를 전세금으로 환산한 금액이 적정 전세가격 이내여야 한다. 환산전세금은 ‘임대보증금+[월세×12÷전월세전환율]’ 방식으로 산정한다.
사업에 참여하려면 보증금 전액을 안정화기구에 예탁해야 한다. 예탁기간은 별도로 제한하지 않고 전세계약 기간과 연동한다. 2년 전세계약이라면 2년간 예탁하는 방식이다. 계약이 갱신되면 예탁기간도 함께 연장하는 것을 원칙으로 한다.
투자 손실 나도 임차인 전세금 ‘전액 보장’
전세금 운용 과정에서 투자 손실이 발생할 가능성에 대한 안전장치도 마련한다.
정부는 예치된 보증금을 주택공급활성화펀드를 통해 HUG 보증부 PF대출 사업장 등에 투자해 원금 손실을 최소화하는 구조로 운용할 계획이라고 밝혔다.
안정화기구의 투자 과정에서 손실이 발생하더라도 임차인의 전세금은 전액 보장하고 임대인에게 지급하기로 한 월 수익도 정상적으로 지급한다는 방침이다.
이 구조가 계획대로 작동할 경우 임차인 입장에서는 임대인의 자금 사정과 관계없이 공적 기구를 통해 보증금을 반환받는 안전장치를 확보하게 된다.
의무가입 아니다…희망하는 임대인·임차인만 참여
정부는 전월세 안심신탁이 의무가입 제도가 아니라는 점도 분명히 했다.
사업 참여를 원하는 임대인과 임차인이 자발적으로 신청해 3자 계약을 체결하는 방식이다. 모든 전세금을 의무적으로 공공기관에 예치해야 한다는 의미가 아니라는 설명이다.
정부는 안심신탁이 전세를 없애는 정책이라는 우려에 대해서도 선을 그었다. 전세와 월세의 장점을 결합한 새로운 계약 방식을 선택지로 제공함으로써 전세를 선호하는 임차인에게는 오히려 전세 공급이 늘어나는 것과 같은 효과를 낼 수 있다는 입장이다.
반면 전세금을 주택 구입이나 이른바 갭투자 등에 활용하거나 고수익 위험자산에 투자하려는 임대인에게는 참여 유인이 크지 않을 것으로 정부는 예상했다. 공실 걱정 없이 안정적인 월 수익을 원하는 임대인이나 전세금을 정기예금 등 안정적인 자산으로 운용하던 임대인이 주요 참여층이 될 것으로 보고 있다.
LH 매입임대 500호 시범 공급…9월 공고
정부는 임대인이 먼저 참여를 신청한 뒤 안정화기구가 임차인 모집을 지원하는 방식과 임대인·임차인이 미리 전세금 수준을 협의한 뒤 함께 신청하는 방식을 병행한다.
LH 매입임대주택 일부도 안정화기구를 통해 시범 공급한다. 올해 공급 목표는 500호다. 무주택 청년 세대의 주거비 부담을 낮추기 위한 조치다.
구체적인 사업 추진 절차와 약정서 내용, 월세수익률 등은 9월 말 사업 공고를 통해 공개한다. 이후 반기별로 공고할 예정이다.
참여를 원하는 임대인과 임차인은 HUG 홈페이지와 전국 지사를 통해 신청할 수 있다. 10월부터 사업 신청을 받고 11월부터 순차적으로 HUG·임대인·임차인 간 3자 약정을 체결한다. 임차인은 기구가 지정한 계좌에 전세금을 납부하고 연말부터 순차적으로 입주한다.
임대차계약이 종료되면 안정화기구가 임차인에게 보증금을 반환한다.
김이탁 국토교통부 제1차관은 “앞으로 전월세 안정화 기구를 통해 임차인은 전세금 반환 위험을, 임대인은 월세 연체 부담을 내려놓고 임대차계약을 안심하고 맺을 수 있을 것”이라고 밝혔다.
이어 “이번 전월세 안심신탁 사업이 성과를 내고 더욱 고도화되면 임차인은 전세 거주 효과, 임대인은 월세 수익 효과를 볼 수 있는 현재 방식뿐만 아니라 임대차시장 건전화를 위한 다양한 계약 방식도 검토할 예정”이라고 말했다.
기자 : 김정은(부잔감):010-5267-5072
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