중국 부동산시장이 일부 대도시의 가격 안정에도 전체적으로는 조정에서 벗어나지 못하고 있다. 중국 국가통계국이 8월 17일 발표한 자료에 따르면 올해 1~7월 신규 상품주택 판매면적은 4억5,021만㎡로 전년 같은 기간보다 11.8% 감소했다. 주택 판매면적은 12.7% 줄었다.
같은 기간 신규 상품주택 판매액은 4조2,718억 위안으로 13.1% 감소했다. 주택 판매액 감소율은 13.2%였다. 판매면적보다 판매액이 더 크게 줄었다는 것은 거래량뿐 아니라 평균 판매가격에도 하락 압력이 이어지고 있음을 보여준다.
공급 측 지표도 약하다. 부동산 개발투자와 신규 착공, 준공이 함께 위축되면서 개발기업들은 새로운 사업보다 기존 재고와 진행 중인 사업을 정리하는 데 집중하고 있다. 판매가 회복되지 않으면 기업의 현금 흐름이 나빠지고, 이는 다시 공사 지연과 투자 감소로 이어질 수 있다.
다만 모든 도시의 상황이 같은 것은 아니다. 7월 70개 주요 도시 가운데 신규주택 가격이 전월보다 오르거나 같은 수준을 유지한 도시는 23곳으로 전월보다 2곳 늘었다. 일부 1선 도시와 핵심 지역에서는 학군, 일자리와 생활환경이 좋은 주택을 중심으로 수요가 유지되고 있다.
반면 인구가 줄거나 산업 기반이 약한 중소도시는 미분양과 가격 하락 부담이 크다. 과거에는 경제성장과 도시화가 전국의 주택수요를 함께 끌어올렸지만, 지금은 인구와 일자리가 경쟁력 있는 도시로 더 집중되고 있다. ‘중국 집값’이라는 하나의 표현으로 전체 시장을 설명하기 어려워진 이유다.
중국 정부는 도시별 상황에 맞춰 구매 제한을 완화하고 주택공적금 대출한도를 높이며 보조금을 지급하고 있다. 재고주택을 매입해 보장성 주택으로 활용하거나 낡은 도시지역을 정비하는 정책도 추진한다. 신규 공급을 계속 늘리기보다 남아 있는 주택을 줄이고 실수요를 살리는 방향이다.
그러나 부동산시장의 회복은 가격지표 하나만으로 판단하기 어렵다. 거래량과 개발투자, 기업 부채, 미분양, 가계의 주택구매 의지가 함께 개선돼야 한다. 일부 대도시 가격이 몇 달 올랐다고 전국 시장이 회복됐다고 단정하면 실제 위험을 놓칠 수 있다.
부동산 조정은 금융시장에도 영향을 준다. 주택은 중국 가계자산에서 큰 비중을 차지하며 지방정부 재정도 토지 판매와 밀접하게 연결돼 있다. 집값이 약세를 이어가면 소비심리가 위축되고 지방정부의 투자 여력도 줄어든다. 부동산 문제를 건설업만의 문제로 볼 수 없는 이유다.
한국도 수도권과 지방의 주택시장 격차가 커지고 있다. 서울의 일부 지역에서 가격이 오르더라도 지방 미분양과 인구 감소 문제는 별도로 해결해야 한다. 중국 사례는 전국 평균 집값을 중심으로 정책을 세우기보다 도시의 인구, 일자리와 실제 주택수요를 세밀하게 살펴야 한다는 점을 보여준다.
중국 부동산시장은 급격한 붕괴보다 길고 복잡한 구조조정 과정을 지나고 있다. 대도시의 제한적인 안정 신호와 지방의 약세가 동시에 나타날 가능성이 크다. 한국 기업과 투자자는 단기적인 부양책이나 가격 반등만 보고 판단하기보다 도시별 재고와 인구 이동, 기업의 재무상태를 함께 확인해야 한다.
근거 자료와 출처
중국어 번역 中国商品房销售面积下降11.8%，城市之间温差扩大
1至7月销售额下降13.1%，市场仍在调整
中国国家统计局数据显示，今年1至7月新建商品房销售面积为45021万平方米，同比下降11.8%。其中，住宅销售面积下降12.7%。
新建商品房销售额为42718亿元，下降13.1%。住宅销售额下降13.2%。销售额下降得比面积更多，说明价格也面临一定压力。
但是，不同城市的情况不一样。7月，在70个大中城市中，新房价格环比上涨或没有变化的城市有23个，比上月增加两个。一些大城市和就业机会较多的地区仍然有购房需求。
人口减少、产业基础较弱的中小城市，则面对库存和价格下降压力。人口和工作机会越来越集中到有竞争力的城市，因此不能只用一个全国平均数字判断整个市场。
中国各地正在放宽购房限制，提高住房公积金贷款额度，并提供购房补贴。一些地方还收购库存住房，用作保障性住房。
判断房地产市场是否恢复，不能只看价格。销售量、开发投资、企业债务、库存和家庭购房意愿都需要改善。
韩国也面临首都圈与地方市场差距扩大的问题。中国的情况说明，住房政策必须根据各城市的人口、就业和真实需求分别制定。
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