강남 오피스텔 시장에서 같은 건물인데도 어떤 호실은 전입신고가 가능하고 다른 호실은 ‘전입 불가 조건’으로 임대되는 사례가 적지 않다. 전문가들은 오피스텔을 실제 거주 목적으로 계약한다면 건물 이름만 보고 판단하지 말고 계약하려는 정확한 호실의 임대조건과 권리관계를 확인해야 한다고 조언한다.
강남·서초·역삼·신논현에서 오피스텔 임대차를 전문으로 중개하는 공인중개사는 현장에서 고객들에게 자주 받는 질문 가운데 하나가 ‘같은 건물인데 왜 전입신고 조건이 다르냐’는 내용이라고 설명한다.
“아까 본 집은 전입이 된다고 했는데 여기는 왜 안 된다고 해요? 같은 건물 아닌가요?”
처음 오피스텔을 구하는 임차인이라면 충분히 혼란스러울 수 있는 부분이다. 실제 같은 건물이고 내부 구조까지 비슷하지만 한 호실은 ‘전입 가능’, 바로 옆 호실은 ‘전입 불가 조건’으로 시장에 나오는 경우가 있기 때문이다.
따라서 강남 오피스텔 전입신고 여부를 알아볼 때는 단순히 건물 이름만 확인해서는 부족하다. 실제 계약하려는 개별 호실이 어떤 조건으로 임대되는지 따로 확인해야 한다.
“오피스텔은 원래 전입신고가 안 된다?”…단순하게 볼 문제 아니다
오피스텔을 처음 구하는 사람 가운데는 ‘오피스텔은 업무시설이기 때문에 전입신고가 안 된다’고 알고 있는 경우도 있다.
“오피스텔은 업무시설이니까 전입이 안 되는 것 아닌가요?”
그러나 이를 일률적으로 판단해서는 곤란하다.
오피스텔은 건축물대장상 업무시설에 해당하지만 실제 주거공간으로 사용하는 경우도 많다. 실제 거주지를 옮겼다면 주민등록상 전입신고 문제도 함께 확인할 필요가 있다.
‘전입신고 자체의 문제’와 집주인이 해당 호실을 ‘전입하지 않는 조건으로 임대하겠다’고 내놓은 것은 서로 다른 문제라는 점이다.
강남에서 오피스텔 월세 매물을 찾다 보면 ‘사업자 가능 / 전입 불가’라는 문구가 붙은 매물을 어렵지 않게 볼 수 있다.
이 문구만 보고 해당 건물 전체가 주소 이전 자체가 불가능한 곳이라고 받아들이는 것은 정확하지 않을 수 있다.
개별 호실을 업무용으로 관리하고 있거나 세금 또는 사업자등록 등 소유자 측 사정으로 전입하지 않는 조건을 원하는 경우도 있기 때문이다. 다만 세금 문제는 소유자의 상황과 실제 사용 형태 등에 따라 달라질 수 있어 개별적인 확인이 필요하다.
같은 건물인데 조건이 다른 이유…핵심은 ‘호실별 소유자와 임대조건’
그렇다면 같은 오피스텔에서 전입 조건이 서로 다른 이유는 무엇일까.
핵심은 개별 호실마다 소유자가 다를 수 있다는 데 있다.
예를 들어 같은 오피스텔의 501호와 502호가 있다고 가정해보자. 501호 소유자는 주거용 임대를 전제로 매물을 내놓을 수 있다. 반면 502호 소유자는 업무용 사용을 원하는 조건으로 임대할 수 있다.
건물은 같지만 각 호실의 소유자와 임대조건은 서로 다를 수 있는 것이다.
따라서 임차인의 질문도 보다 구체적일 필요가 있다.
“이 건물 전입돼요?”라고 묻는 것보다
“제가 계약할 이 호실은 실제 거주하면서 전입신고를 하는 조건으로 계약할 수 있나요?”라고 확인하는 것이 보다 정확하다.
보증금 있는 오피스텔이라면 확인사항 더 많아져
월세가 몇 만 원 저렴하다는 이유로 ‘전입 불가 조건’의 매물을 선택하려는 임차인도 있다.
실제 상담 현장에서는 “저 1년 정도만 살 건데요. 전입 안 하고 월세 조금 싸게 들어가면 안 될까요?”라는 질문도 나온다.
강 대표는 이런 경우 무조건 가능하다거나 불가능하다고 단정하기보다 임차인이 실제 어디에 거주할 것인지, 보증금 규모는 얼마인지, 해당 호실의 권리관계는 어떻게 구성돼 있는지 등을 함께 확인한다고 설명한다.
특히 보증금이 들어가는 임대차계약이라면 전입신고 여부만 확인하고 계약을 결정해서는 안 된다.
등기부등본을 통해 임대인이 실제 소유자인지 확인하고 근저당이나 신탁 등 살펴야 할 권리가 있는지도 점검해야 한다. 계약 내용과 확정일자 등 보증금 보호에 필요한 사항 역시 함께 살펴볼 필요가 있다.
“전입 가능하다고 했으니까 안전하겠지”라고 생각하는 것도 주의해야 한다.
전입신고 가능 여부와 해당 부동산의 권리관계가 안전한지는 별도로 확인해야 할 사항이기 때문이다.
예안하에셋이 계약 전 확인하는 ‘5가지 체크포인트’
강남 오피스텔을 실제 거주 목적으로 구한다면 최소 다섯 가지 사항은 계약 전에 확인하는 것이 좋다.
첫 번째는 실제 사용 목적이다. 생활할 집으로 계약하는 것인지 업무공간으로 사용하는 것인지부터 명확하게 해야 한다.
두 번째는 해당 호실의 전입 조건이다. 옆집이나 같은 건물에 나온 다른 매물이 아니라 자신이 실제 계약할 정확한 호실을 기준으로 확인해야 한다.
세 번째는 계약서 내용이다. 실제 사용 목적과 전입에 관련된 특약이 포함돼 있는지 계약 전에 꼼꼼하게 읽어봐야 한다.
네 번째는 등기부등본과 건축물대장이다. 소유자와 근저당 등 권리관계를 확인하고 공부상 용도도 함께 살펴야 한다.
다섯 번째는 보증금 보호에 필요한 사항이다. 보증금이 있다면 전입신고 하나만 확인할 것이 아니라 확정일자를 비롯해 해당 계약에서 필요한 보호요건을 함께 확인하는 것이 바람직하다.
물건마다 권리관계와 계약 형태가 다르다. 인터넷에서 접한 특정 사례를 자신의 계약에 그대로 적용하기보다 실제 계약할 호실을 기준으로 개별적으로 판단해야 하는 이유다.
결국 ‘전입 가능’이라는 한마디보다 중요한 것은 계약 조건
강남 오피스텔을 찾을 때 임차인들은 월세와 관리비, 지하철역과의 거리, 내부 옵션 등을 우선 비교한다. 모두 실제 생활과 직결되는 중요한 조건이다.
하지만 실제 거주할 집이라면 한 가지를 더 확인해야 한다.
‘나는 이곳을 어떤 목적으로 계약하고, 어떤 조건으로 거주하게 되는가’라는 문제다.
특히 ‘전입 불가’라는 설명을 들었다면 그대로 넘어가기보다 왜 그런 조건이 붙었는지 확인할 필요가 있다. 보증금이 있다면 계약서와 등기부등본 등 관련 사항까지 함께 살펴야 한다.
정리하면 오피스텔이라는 이유만으로 무조건 전입신고가 안 되는 것은 아니다. 반대로 같은 건물이라고 모든 호실의 임대조건이 동일한 것도 아니다.
강남 오피스텔 전입신고 여부를 알아볼 때 가장 먼저 확인해야 할 대상은 건물 이름이 아니라 ‘내가 실제 계약하려는 정확한 호실’이라는 게 중개사의 설명이다.
강남 오피스텔 전문 공인중개사는
“같은 오피스텔에서도 호실별 소유자와 임대조건이 다를 수 있기 때문에 ‘이 건물은 전입이 된다, 안 된다’는 식으로 단순하게 판단하지 않는 것이 중요하다”며 “실제 계약할 호실을 기준으로 조건을 확인해야 한다”고 강조했다.
문의: 예안하에셋 강동주 기자
(강남역 해피리치공인중개사사무소 대표 공인중개사)
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