전세사기와 역전세 등 부동산 시장의 불확실성이 이어지면서 주택을 구하는 과정에서 계약 조건뿐 아니라 보증금을 안전하게 지키기 위한 사전 점검의 중요성이 커지고 있다.
전문가들은 마음에 드는 집을 찾는 것보다 계약 전후 절차를 얼마나 꼼꼼하게 이행하느냐가 보증금 보호의 핵심이라고 조언한다.
안전한 전세 계약을 위해 반드시 확인해야 할 9단계 절차를 정리했다.
계약 전 첫걸음은 자금 계획 수립
집을 알아보기 전에 가장 먼저 해야 할 일은 자신의 재정 상황을 객관적으로 파악하는 것이다.
보유 중인 현금과 예·적금, 투자자산 등을 종합적으로 확인하고 매월 부담 가능한 주거비 수준을 먼저 정해야 한다.
이와 함께 정부가 지원하는 정책대출의 이용 가능 여부를 우선 확인하는 것이 바람직하다.
디딤돌대출, 보금자리론, 신생아 특례대출 등은 일반 금융권보다 상대적으로 금리가 낮거나 조건이 유리한 경우가 많아 자금 계획을 세우는 데 도움이 될 수 있다.
정책대출 대상이 아니라면 시중은행과 금융기관의 대출 한도와 금리를 비교한 뒤 보유 자금과 대출 가능 금액을 합산해 최종 보증금 예산을 확정하는 것이 필요하다.
기존 보증금 반환 일정부터 확정해야 한다
새집 계약보다 중요한 것이 기존 주택의 보증금 반환 일정이다.
현재 거주 중인 임대인과 퇴거일과 보증금 반환 시기를 명확히 협의해야 이사 당일 자금 공백을 예방할 수 있다.
특히 후속 세입자의 입주 일정이나 임대인의 자금 사정에 따라 보증금 반환이 지연되는 사례도 발생하는 만큼, 잔금일과 이사 날짜를 충분히 조율하는 과정이 요구된다.
온라인 매물 검색 후 현장 방문 예약
예산과 일정이 정해졌다면 온라인 부동산 플랫폼을 활용해 희망 지역과 보증금, 역세권 여부, 방 개수 등 조건에 맞는 매물을 선별하는 것이 효율적이다.
이후 공인중개사에게 예산과 입주 희망일, 전세대출 이용 여부 등을 구체적으로 전달하고 조건에 맞는 여러 매물을 한 번에 둘러볼 수 있도록 방문 일정을 예약하면 시간을 절약할 수 있다.
임장에서는 채광과 누수까지 꼼꼼히 점검
현장 방문에서는 내부 상태를 세밀하게 확인해야 한다.
채광 상태는 낮 시간 조명을 끈 상태에서 직접 확인하는 것이 좋으며 벽면과 베란다, 가구 뒤편의 곰팡이 흔적이나 습기 여부도 살펴야 한다.
싱크대와 욕실에서는 동시에 물을 틀어 수압과 배수 상태를 확인하고 천장이나 벽지의 누수 흔적도 점검해야 한다.
옵션 가전과 콘센트, 창호, 싱크대 등 시설물의 파손 여부는 사진으로 기록하고 계약 전 수리 여부를 협의하는 것이 분쟁 예방에 도움이 된다.
계약 전 반드시 등기부등본 확인
부동산 전문가들이 가장 강조하는 단계는 권리관계 확인이다.
계약금을 지급하기 전 등기부등본을 확인해 위반건축물 여부와 실제 소유자, 압류나 가압류 등 권리 제한 사항을 점검해야 한다.
또한 근저당 등 선순위 채권 규모를 확인해 기존 담보대출과 자신의 보증금을 합한 금액이 주택 시세 대비 과도하지 않은지 비교하는 절차도 필요하다.
계약 당일에는 계약 상대방이 등기부등본상의 소유자와 동일인인지 신분증으로 확인해야 하며 대리인이 계약할 경우에는 위임장과 인감증명서 등 관련 서류를 반드시 확인하는 것이 안전하다.
계약서는 특약이 보증금을 지킨다
계약서에는 임차인을 보호하기 위한 특약을 명확하게 기재해야 한다.
대표적으로 잔금일까지 새로운 담보권을 설정하지 않는다는 내용, 기존 근저당을 잔금과 동시에 말소한다는 내용, 주택의 문제로 전세대출이 실행되지 않을 경우 계약을 해제하고 계약금을 반환한다는 내용 등을 특약으로 명시하면 향후 분쟁 가능성을 줄일 수 있다.
계약금은 일반적으로 보증금의 10% 수준이며 임대인 본인 명의 계좌로 입금하고 영수증을 반드시 보관해야 한다.
확정일자와 대출 신청은 신속하게
계약 체결 이후에는 임대차 신고를 통해 확정일자를 확보해야 한다.
확정일자는 향후 보증금 보호를 위한 중요한 권리로 작용하는 만큼 기한 내 신고를 완료하는 것이 중요하다.
전세대출을 이용하는 경우에는 확정일자가 부여된 계약서를 준비해 잔금일보다 충분한 여유를 두고 금융기관에 대출을 신청해야 일정 지연 위험을 줄일 수 있다.
이사 당일 공과금과 장기수선충당금도 확인
이사 당일에는 수도와 전기, 도시가스 검침을 마친 뒤 최종 요금을 정산해야 한다.
아파트나 오피스텔 거주자의 경우 관리사무소에서 장기수선충당금 납부 내역을 확인받아 임대인과 정산하는 절차도 빠뜨리지 않는 것이 좋다.
잔금 지급 후 전입신고까지 완료해야 절차 마무리
잔금 지급이 완료되면 빈집 상태를 다시 확인하고 시설물 이상 여부를 사진으로 남겨 두는 것이 바람직하다.
이후 카드키와 각종 리모컨 등 인수 물품을 확인한 뒤 즉시 전입신고를 마쳐야 한다.
전입신고와 확정일자가 모두 갖춰져야 임차인의 대항력과 우선변제권이 완성되므로 이사 당일 신고를 마무리하는 것이 보증금을 보호하는 마지막 단계가 된다.
전문가 조언
전세 계약은 계약서 작성 하루가 아니라 자금 계획부터 전입신고까지 이어지는 전 과정이 안전하게 관리돼야 한다.
특히 권리관계 확인과 특약 작성, 확정일자 확보, 전입신고는 보증금 보호의 핵심 절차인 만큼 어느 하나도 소홀히 해서는
안 된다는 것이 부동산 전문가들의 공통된 조언이다.
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