“월세 내던 집, 전세로 살고 임대인은 월세 수익”…정부 ‘전월세 안심신탁’ 연내 도입
월세의 부담은 낮추고 전세금은 공공기관이 관리…전월세 시장의 새로운 계약모델 주목
전세의 월세화가 빠르게 진행되는 가운데 정부가 월세와 전세의 장점을 결합한 새로운 임대차 모델을 내놓는다. 임차인은 월세 대신 전세로 거주하면서 주거비 부담을 낮추고, 임대인은 전세금 운용수익을 월세처럼 매월 지급받는 방식이다.
국토교통부는 20일 주택 신속공급 방안의 후속조치로 ‘전월세 안심신탁사업’을 추진한다고 밝혔다. 전세사기 여파로 전세를 꺼리는 임차인과 안정적인 월세 수익을 선호하는 임대인 사이의 시장 불일치를 해소하기 위한 새로운 형태의 주거지원 사업이다.
핵심은 ‘임대인-공공기구-임차인’ 3자 계약
전월세 안심신탁의 구조는 기존 전월세 계약과 다르다.
임대인과 임차인만 계약을 체결하는 것이 아니라 전월세 안정화기구가 계약에 참여하는 3자 구조다. 주택도시보증공사(HUG)가 전세금 예치·운용·반환과 임대인·임차인 모집 등의 업무를 위탁받아 수행한다.
임차인은 전세금을 안정화기구에 예치하고, 안정화기구는 해당 자금을 운용해 발생하는 수익을 임대인에게 매월 지급한다. 임대인 입장에서는 전세금을 직접 운용하지 않으면서도 월세와 유사한 현금흐름을 확보하는 셈이다.
정부가 이 제도를 내놓은 배경에는 빠르게 진행되는 ‘전세의 월세화’가 있다.
전세사기 이후 전세를 기피하는 현상이 나타나는 가운데 임대인 역시 월세를 선호하면서 전세 물량은 줄고 있다. 그 결과 특히 청년 등 주거 취약계층의 월세 부담이 커지고 있다는 것이 정부의 판단이다.
반면 임대인에게도 월세가 마냥 편한 것은 아니다. 월세 연체, 공실, 임대관리 등의 부담이 뒤따르기 때문이다. 정부는 이 같은 양측의 고민을 하나의 구조 안에서 해결하겠다는 구상이다.
임차인은 월세 대신 전세…주거비 절감 효과 기대
임차인이 체감할 수 있는 가장 큰 변화는 월세 부담이다.
정부가 제시한 사례를 보면 서울 연립·다세대주택을 기준으로 주택가격 3억원, 전세금 2억원, 월세 전환 시 보증금 1,000만원에 월세 74만원을 가정했다.
기존 월세 계약에서는 매월 74만원의 월세를 부담하지만, 안심신탁을 활용하면 전세금 2억원으로 전환할 수 있다. 전세금의 최대 80%인 1억6,000만원을 전세자금대출로 조달할 경우 월 이자 부담은 약 53만원으로 추산됐다.
단순 비교하면 월세보다 월 부담액이 약 20만원 줄어드는 구조다. 여기에 전세금반환보증과 전세대출보증 가입도 필요하지 않아 연간 약 34만원의 보증료 절감 효과도 기대할 수 있다는 것이 정부 설명이다.
다만 실제 절감액은 주택별 전세금, 대출금리, 임차인의 대출 가능 여부 등에 따라 달라질 수 있다. 따라서 시장에서는 제도가 본격 시행될 경우 개별 주택의 전세가와 금융조건을 함께 따져봐야 한다는 점이 중요하다.
임대인은 ‘연체 걱정 없는 월세’가 장점
임대인에게도 새로운 선택지가 생긴다.
정부는 안정화기구가 전세금을 운용해 발생하는 수익을 임대인에게 매월 지급할 계획이다. 주택공급활성화펀드를 조성해 HUG 보증부 PF대출 사업장 등에 운용하고, 연 4%대의 이자수익을 창출해 임대인에게 지급하는 구조다.
정부가 제시한 사례에서는 임대인이 안심신탁에 참여할 경우 약정수익률 4.35%를 적용해 월 73만원의 수익을 받는 것으로 계산됐다.
기존 보증부월세에서 발생할 수 있는 월세 연체나 공실 관리 부담을 줄일 수 있다는 것이 차별점이다.
특히 등록 임대사업자는 임대보증금반환보증 가입의무가 면제돼 보증료 부담도 줄어들 수 있다. 정부는 임대인의 소득에 대한 세제지원도 추진할 계획이라고 밝혔다.
수도권 임대인의 지방 이전과 주택연금도 연계
이번 사업에서 눈길을 끄는 대목은 주택연금과의 연계다.
정부는 서울 등 규제지역에서 지방으로 이주하는 임대인이 주택연금을 받을 수 있도록 금융위원회와 함께 제도를 추진할 계획이다.
정부가 제시한 사례에서는 안심신탁 수익 월 73만원에 주택연금 월 47만원을 더해 총 월 120만원을 수령하는 구조가 제시됐다.
이는 단순히 임대차시장에 새로운 계약방식을 도입하는 것을 넘어 수도권 주택 보유자의 지방 이전, 지역 활성화, 고령층 노후소득 확보까지 연결하려는 정책적 구상으로 풀이된다.
모든 임대인이 가입하는 제도 아니다
시장 일각에서 나올 수 있는 오해도 정부가 선을 그었다.
전월세 안심신탁은 법적 의무가입 제도가 아니다. 참여를 원하는 임대인과 임차인이 자발적으로 신청하는 방식이다.
사업 대상은 주택 유형에 제한을 두지 않고 일반 임대인과 임차인을 대상으로 모집할 예정이다. 우선 시세 20억원 이하 주택을 대상으로 시행하며, 위반건축물 여부와 시세 대비 전세금이 과도한지 등을 검증한다. 소득이나 자산 등에 따른 별도의 참여 제한은 두지 않을 계획이다.
전세금 전액을 안정화기구에 예탁하는 것을 원칙으로 하되, 보증부월세 계약도 환산전세금이 적정 전세가 이내라면 참여할 수 있도록 할 예정이다. 예탁기간은 전세계약 기간과 연동하며, 2년 전세라면 원칙적으로 2년간 예탁하는 방식이다.
9월 공고, 10월 신청…연말부터 순차 입주
사업 일정도 구체화되고 있다.
정부는 9월 모집공고를 시작으로 10월부터 사업 신청을 받고, 11월부터 HUG·임대인·임차인 간 3자 계약을 체결할 예정이다. 이후 임차인의 입주와 함께 안정화기구가 전세금을 운용하고 임대인에게 수익을 지급하는 절차가 진행된다.
연말부터 순차적으로 입주를 지원한다는 계획이다. 구체적인 사업추진 절차와 약정서 내용, 월세수익률 등은 9월 말 사업공고를 통해 공개될 예정이다.
또한 LH 매입임대주택 일부도 안정화기구를 통해 시범 공급한다. 정부는 2026년 500호를 시범 공급해 무주택 청년 세대의 주거비 부담을 낮춘다는 계획이다.
공인중개업계도 새로운 계약방식에 주목
부동산 현장에서는 이번 사업이 단순한 금융상품 하나의 출시보다 임대차 계약의 구조 자체를 바꾸는 실험이라는 점에 주목할 필요가 있다.
현재 임대차 시장은 임차인에게는 ‘안전한 전세’, 임대인에게는 ‘안정적인 월세 수익’이라는 서로 다른 요구가 충돌하고 있다. 전월세 안심신탁은 이 두 가지 요구를 공공기관의 자금관리 기능으로 연결하겠다는 발상이다.
특히 전세금 반환 위험과 월세 연체·공실 위험을 각각 줄이는 것을 목표로 한다는 점에서 기존 전세와 월세의 중간지대에 해당하는 새로운 임대차 모델이 될 가능성이 있다.
다만 실제 시장에서 얼마나 많은 임대인과 임차인이 참여할지는 제도 시행 이후 지켜봐야 한다. 임대인의 입장에서는 전세금을 직접 활용할 수 없다는 점이 참여 여부를 결정하는 중요한 변수가 될 수 있다. 정부 역시 전세금을 주택 구입이나 고수익 위험자산 등에 활용하려는 임대인은 참여 유인이 낮을 것으로 보고 있다.
결국 성패는 ‘안전성’과 ‘수익성’ 사이에서 시장 참여자들이 어느 정도 만족할 수 있는 조건을 만들어내느냐에 달려 있다.
전세와 월세가 빠르게 재편되는 지금, ‘전세금은 공공이 관리하고 임대인은 월세처럼 수익을 받는’ 전월세 안심신탁이 한국 임대차시장의 새로운 표준으로 자리 잡을 수 있을지 주목된다.
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