도로가 있다고 모두 건축할 수 있는 것은 아니다
토지를 매입할 때 대부분 위치와 가격, 용도지역, 개발 호재를 먼저 살펴본다. 그러나 실제 토지의 활용가치를 판단할 때 반드시 확인해야 할 요소가 있다. 바로 도로다. 같은 면적과 용도지역의 토지라도 어떤 도로에 어떻게 접하고 있는지에 따라 건축 가능성과 개발비용, 토지 가치가 달라질 수 있다.
가장 먼저 알아야 할 것은 차량이 다니는 길이라고 해서 모두 「건축법」상 도로가 되는 것은 아니라는 점이다. 「건축법」 제2조제1항제11호는 도로를 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4m 이상의 도로로서 법령에 따라 신설·변경에 관한 고시가 된 도로나 건축허가 또는 신고 시 허가권자가 위치를 지정하여 공고한 도로 등으로 규정하고 있다. 지형적 조건이나 막다른 도로 등에 대해서는 별도의 기준이 적용될 수 있다.
건축을 위해서는 도로의 존재뿐 아니라 접도조건도 중요하다. 「건축법」 제44조에 따르면 건축물의 대지는 원칙적으로 도로에 2m 이상 접해야 한다. 따라서 현장에서 차량이 출입하고 있다는 사실만으로 건축 가능 여부를 판단해서는 안 된다. 해당 길이 건축법상 도로인지, 도로 폭은 얼마인지, 대지가 몇 m 접하고 있는지를 함께 확인해야 한다.
이 때문에 맹지는 일반적인 접도 토지보다 활용에 제약이 발생할 가능성이 크다. 도로에 직접 접하지 않는 경우 건축을 위해 인접 토지 확보나 도로 관련 별도의 절차가 필요할 수 있고, 이에 따라 사업기간과 비용이 증가할 수 있다. 특히 민법상 통행할 수 있는 권리가 있다는 것과 건축법상 접도요건을 충족한다는 것은 별개의 문제라는 점을 주의해야 한다.
도로의 폭도 중요하다. 건축물의 용도와 규모에 따라 대지가 접해야 하는 도로의 조건이 달라질 수 있으며, 차량 진출입과 주차·물류 여건에도 직접적인 영향을 미친다. 상가, 창고, 공장 등 사업용 토지라면 이러한 차이가 사업성과 토지 가치로 연결된다.
또 하나 확인해야 할 것은 지적도상 도로와 현황도로의 차이다. 지적도상 지목이 ‘도로’라고 하더라도 곧바로 건축법상 도로라고 단정할 수 없으며, 반대로 현장에서 오랫동안 통행해 온 길이라고 해서 당연히 건축법상 도로가 되는 것도 아니다. 도로의 지정·공고 여부와 소유관계, 실제 현황 등을 함께 확인해야 한다.
개발행위허가에서도 진입 여건은 중요한 검토사항이다. 토지의 형질변경이나 건축을 위한 개발사업에서는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 개발행위허가 기준과 기반시설 확보 여부 등을 함께 검토해야 한다. 결국 도로 문제는 건축허가 하나만의 문제가 아니라 토지 개발 전체의 사업성과 연결되는 요소다.
토지를 분석할 때는 따라서 ‘도로가 있다’는 사실에서 검토를 끝내서는 안 된다. 건축법상 도로 해당 여부 → 도로 폭원 → 접도 길이 → 도로 소유관계 → 현황도로 여부 → 개발행위허가상 진입조건 → 실제 차량 진출입 가능성의 순서로 확인하는 것이 필요하다.
토지의 가치는 단순히 위치와 면적만으로 결정되지 않는다. 좋은 토지는 도로에 붙어 있는 토지가 아니라, 계획한 건축과 개발에 사용할 수 있는 적법한 도로 조건을 갖춘 토지다. 토지를 매입하기 전에 도로의 법적 성격과 접도조건을 먼저 확인해야 하는 이유다.
※ 본 칼럼은 일반적인 법령과 행정기준에 따른 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 토지는 도로 지정 현황, 소유관계, 건축계획, 용도지역 및 지자체 조례 등에 따라 판단이 달라질 수 있다. 실제 매입·개발 전 관할 행정청과 관계 전문가의 개별 검토가 필요하다.
김채원 전문위원 (행정사 · 공인중개사 · 탐정)
문의 : 010-2712-3827
토지분석 랜다이·해안공인중개사사무소. 『그린벨트 토지 실무솔루션 ①』 공동저자
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