건축물을 신축하거나 증축·개축할 때 가장 먼저 확인해야 할 행정절차 중 하나가 건축허가와 건축신고의 구분이다. 흔히 큰 건물은 허가, 작은 건물은 신고라고 생각하지만 실제 기준은 그렇게 단순하지 않다. 건축물의 규모와 층수, 건축행위의 종류, 대상 토지의 위치 등을 종합적으로 검토해야 한다.
「건축법」 제11조는 건축물을 건축하거나 대수선하려는 경우 원칙적으로 허가를 받도록 규정하고 있다. 건축허가 과정에서는 건축계획뿐 아니라 해당 용도지역에서 건축할 수 있는 시설인지, 건폐율과 용적률을 충족하는지, 대지가 도로와 적법하게 접하고 있는지 등 관계 법령에 따른 기준이 함께 검토된다.
반면 「건축법」 제14조는 일정한 경우 건축신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다. 대표적으로 법령상 요건을 충족하는 바닥면적 합계 85㎡ 이내의 증축·개축·재축이나 관리지역·농림지역·자연환경보전지역에서의 일정 규모 건축 등이 해당할 수 있다. 다만 면적만으로 신고 대상 여부를 결정할 수는 없다. 지역과 층수, 건축행위의 종류 등 세부 요건을 함께 살펴야 한다.
여기서 실무적으로 주의해야 할 부분이 있다. 건축신고 대상이라는 사실이 해당 토지에서 곧바로 건축할 수 있다는 의미는 아니라는 점이다. 건축신고는 건축법상의 절차이고, 실제 건축에는 다른 법률에 따른 인허가가 추가로 필요할 수 있다.
농지라면 「농지법」에 따른 농지전용 관련 절차를 검토해야 하고, 산지라면 「산지관리법」이 적용될 수 있다. 토지의 형질변경 등이 수반되는 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 개발행위허가 여부도 확인해야 한다. 개발제한구역이라면 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」에 따른 별도의 행위제한도 검토 대상이다.
건축신고 이후의 관리도 중요하다. 「건축법」 제14조에 따르면 신고일부터 1년 이내에 공사에 착수하지 않으면 원칙적으로 신고의 효력이 없어지며, 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우에는 건축주의 요청에 따라 1년의 범위에서 착수기한을 연장할 수 있다. 신고가 수리됐다고 장기간 방치해서는 안 되는 이유다.
결국 건축을 계획할 때 중요한 것은 단순히 허가인지 신고인지를 구분하는 데 그치지 않는다. 먼저 대상 토지의 용도지역·용도지구·용도구역과 도로 조건을 확인하고, 계획한 건축물의 용도와 규모가 가능한지를 검토해야 한다. 이후 개발행위허가, 농지·산지 관련 절차 등 관계 인허가를 확인한 다음 건축허가 또는 신고 절차를 진행하는 것이 합리적이다.
건축허가는 원칙이고 건축신고는 법률이 정한 일정한 경우 적용되는 절차다. 그러나 어느 절차이든 그 출발점은 동일하다. 건물을 먼저 설계하기보다 해당 토지에 원하는 건축물이 가능한지를 먼저 확인해야 한다.
※ 본 칼럼은 일반적인 건축행정 정보를 기준으로 작성한 것으로, 개별 토지와 건축계획에 따라 적용되는 법령·조례 및 인허가 절차가 달라질 수 있으므로 실제 사업 진행 전 관할 행정청과 관계 전문가의 확인이 필요하다.
김채원 전문위원 (행정사 · 공인중개사 · 탐정)
문의 : 010-2712-3827
토지분석 랜다이·해안공인중개사사무소. 『그린벨트 토지 실무솔루션 ①』 공동저자
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