정부가 발표한 2026년 세제개편안은 부동산 과세체계를 실거주 중심으로 재편하고 민생 안정과 미래 산업 경쟁력 강화를 동시에 추진하는 방향에 초점을 맞췄다.
이번 개편안은 부동산 세제의 기준을 주택 수에서 실거주 여부와 주택 가액 중심으로 전환하는 한편, 청년과 서민의 자산 형성을 지원하고 국가 전략 산업에 대한 세제 혜택을 확대하는 내용을 담고 있다.
가장 큰 변화는 양도소득세 장기보유특별공제 제도의 개편이다.
지금까지는 보유 기간과 거주 기간을 각각 반영해 최대 80%까지 공제받을 수 있었지만, 앞으로는 실거주 기간을 중심으로 공제 방식이 전환된다.
2028년에는 거주 기간에 대해 연 6%, 보유 기간에 대해 연 2%의 공제율이 적용되는 과도기를 거친다.
이어 2029년부터는 거주 기간에 대해서만 연 8%씩 공제하며 최대 공제율은 80%로 유지된다.
다만 공제 대상에는 한도가 신설돼 2028년에는 20억 원, 2029년부터는 10억 원까지 거주 공제가 인정된다.
다주택자의 장기보유특별공제도 조정된다.
비조정대상지역 다주택자는 거주 기간을 기준으로 최대 30%까지 공제를 받을 수 있지만, 조정대상지역에서 중과세 대상이 되는 경우에는 해당 공제가 적용되지 않는다.
종합부동산세 역시 실거주 여부와 주택 가액을 중심으로 개편된다.
1세대 1주택자의 과세 기준은 공시가격 14억 원 초과분으로 유지되며, 실거주자는 14억 원의 기본공제를 적용받는다.
반면 실거주하지 않는 경우에는 기본공제가 9억 원으로 적용된다.
세율 체계도 주택 수가 아닌 주택 가액 기준으로 일원화된다.
세부담 상한은 기존 150%에서 200%로 상향되며, 공정시장가액비율도 70%로 조정된다.
실거주 장기 보유자를 위한 지원도 확대된다.
10년 이상 거주한 양도가액 30억 원 이하의 1주택자는 양도소득세 기본공제가 기존 250만 원에서 2,500만 원으로 확대된다. 또한 65세 이상 고령자가 5년 이상 거주한 수도권 주택을 처분하고 비수도권으로 이주하는 경우에는 2027년 50%, 2028년 30%의 양도세 감면 혜택이 적용된다.
다주택자에 대한 과세는 강화된다.
2026년 5월 9일 종료되는 양도세 중과 유예 조치 이후에는 조정대상지역 주택을 양도할 경우 기본세율에 20~30%포인트의 중과세율이 추가되고 장기보유특별공제도 적용되지 않는다.
다만 시장 매물 공급을 유도하기 위해 2027년과 2028년에는 한시적으로 중과세율을 5~15%포인트 수준으로 완화해 적용한다.
토지 세제도 강화된다.
2028년부터 개인이 보유한 비사업용 토지에 대한 장기보유특별공제가 폐지되며, 중과세율은 기존보다 높은 20%포인트 수준으로 조정된다.
민생과 청년층을 위한 지원도 확대된다.
새롭게 도입되는 생산적금융 ISA는 국내 상장주식과 주식형 펀드 등에 투자하는 계좌로, 발생하는 이자와 배당소득에 대해 비과세 혜택을 제공한다.
연간 납입 한도는 2,000만 원이며 총 납입 가능 금액은 2억 원이다. 청년 가입자는 납입 금액의 10%를 소득공제받을 수 있다.
주거 지원 정책도 강화된다.
월세 세액공제 대상 한도는 연 1,200만 원으로 확대되고, 15세부터 34세까지의 청년은 소득 수준과 관계없이 17%의 공제율을 적용받는다.
근로장려금 제도 역시 확대된다.
맞벌이 가구의 소득 기준은 연 5,200만 원으로 상향되고 최대 지급액은 360만 원으로 늘어난다.
부양가족 인적공제 소득 기준도 완화돼 적용 대상이 확대된다.
산업 경쟁력 강화를 위한 세제 지원도 포함됐다.
정부는 반도체와 이차전지, 인공지능 로봇 등 국가 전략 산업의 국내 생산시설 투자에 대해 새로운 세액공제를 도입한다.
중소기업이 성장 과정에서 중소기업 지위를 잃더라도 세제 혜택이 급격히 줄지 않도록 감면율을 단계적으로 축소하는 제도도 마련된다.
지역 균형 발전을 위한 지원도 강화된다.
비수도권 투자에 대한 연구개발과 통합투자 세액공제에는 최대 1.5배의 우대 계수가 적용된다.
지방 세컨드홈 특례 대상도 광역시를 제외한 비수도권 전역으로 확대되며 공시가격 기준도 조정된다.
이 밖에도 업무용 승용차의 감가상각 한도는 친환경차 중심으로 개편된다.
내연기관 차량은 연간 공제 한도가 축소되는 반면 전기차는 확대된다.
배달 라이더 등 인적 용역 사업자의 원천징수 세율은 3.3%에서 2.2%로 낮아져 실질적인 수령액 증가가 기대된다.
전문가들은 이번 세제개편안이 실거주 중심의 과세 원칙을 강화하고 초고가 주택 보유자에 대한 과세를 확대했다는 점에서 기존 제도와 차별화된다고 평가했다.
반면 실거주 여부에 따른 과세 차이가 조세 형평성과 담세력 원칙에 부합하는지에 대한 논의가 이어질 것으로 전망했다.
또한 비거주 주택에 대한 혜택 축소가 임대주택 공급 감소로 이어질 가능성과 세제 강화만으로는 주택시장 안정 효과를 단정하기 어렵다는 분석도 제기됐다.
이번 세제개편안은 실거주자 보호와 투기 억제, 민생 지원, 미래 산업 육성을 동시에 추진하려는 방향성을 담고 있으며, 향후 국회 심의 과정에서 일부 내용이 조정될 가능성도 있다.
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