중국 부동산시장의 조정이 2026년 하반기에도 계속되고 있다. 일부 대도시에서 거래가 일시적으로 회복됐지만 신규주택과 기존주택 가격은 전반적으로 약세를 벗어나지 못했다. 부동산개발 투자 감소는 건설·철강·가전·지방재정과 금융시장으로 확산하며 중국 경제의 가장 큰 부담으로 남아 있다.
중국 국가통계국이 8월 17일 발표한 70개 대·중도시 주택가격 통계와 1∼7월 부동산시장 자료는 지역별 차이에도 불구하고 시장의 안정적 반등이 아직 형성되지 않았음을 보여준다. 주택가격뿐 아니라 개발투자, 신규착공, 판매면적과 부동산기업의 자금조달을 함께 봐야 시장의 실제 체력을 판단할 수 있다.
중국 주택시장 위기의 뿌리는 오랜 기간 유지된 선분양과 고부채 개발 방식에 있다. 개발업체는 완공 전에 주택을 판매해 받은 자금으로 토지를 매입하고 다음 사업을 진행했다. 집값과 판매량이 계속 상승할 때는 빠른 도시개발을 가능하게 했지만 판매가 줄자 현금흐름이 끊기고 미완공 주택이 늘었다.
지방정부 역시 토지사용권 판매수입에 크게 의존했다. 부동산 경기가 위축되면 개발업체뿐 아니라 지방정부의 재정여력도 줄어든다. 도로·학교·도시철도와 같은 공공투자가 감소하고, 지방정부 산하 금융기구의 채무상환 부담이 커질 수 있다. 부동산 문제가 금융과 실물경제를 동시에 압박하는 이유다.
중국 정부는 주택담보대출 금리와 계약금 비율을 낮추고, 지방정부가 미분양 주택을 매입해 보장성 임대주택으로 활용하도록 유도했다. 부동산기업의 합리적인 자금수요를 지원하는 정책과 미완공 주택의 인도를 보장하는 조치도 시행했다.
하지만 금융지원만으로 주택수요를 회복시키기는 어렵다. 인구 증가세가 둔화하고 지역에 따라 주택공급이 이미 충분하거나 과잉인 곳이 많다. 소비자가 집값이 더 하락할 것으로 예상하면 금리가 내려가도 구매를 미룬다. 금융기관이 부실채권을 우려해 실제 대출에 소극적일 가능성도 있다.
7월 말 중국의 사회융자규모 잔액은 463조2,700억위안으로 전년보다 7.4% 증가했다. 금융시스템의 전체 유동성이 급격히 줄어든 것은 아니지만 중요한 것은 자금의 방향이다. 대출이 생산성 높은 기업과 가계소비로 흘러가기보다 기존 부채의 차환이나 부동산 부실을 지연하는 데 사용되면 경기부양 효과는 제한적이다.
증권시장에서는 부동산 침체가 오히려 정책 기대를 높이는 역설도 나타난다. 경제지표가 부진하면 기준금리 인하, 지급준비율 조정, 재정확대를 예상한 자금이 주식시장으로 유입될 수 있다. 최근 중국 증권 애플리케이션의 월간 활성 이용자가 여러 달 증가한 것도 예금 외 투자처를 찾는 움직임과 관련이 있다.
그러나 개인투자자의 증시 유입을 부동산을 대체하는 자산시장 정책으로만 접근해서는 안 된다. 기업실적과 지배구조, 공시 신뢰가 뒷받침되지 않으면 정책기대에 의한 상승은 변동성을 키울 수 있다. 중국 증권당국이 장기자금 유입과 상장기업의 질, 배당 확대를 강조하는 이유다.
한국의 부동산시장과 비교하면 공통점과 차이가 분명하다. 양국 모두 가계자산에서 주택이 차지하는 비중이 높고 집값 변화가 소비심리에 큰 영향을 준다. 부동산금융이 건설사와 은행, 지방재정에 연결돼 있다는 점도 같다.
다만 한국은 서울·수도권의 공급 부족 우려와 지역 주택의 침체가 동시에 나타나는 반면 중국은 일부 1선 도시를 제외한 광범위한 지역에서 공급과잉이 더 큰 문제다. 중국은 개발업체와 지방정부 부채가 중심이고, 한국은 가계 주택담보대출과 전세금융의 위험이 상대적으로 크다.
한국은 중국 사례에서 ‘가격이 계속 오른다’는 가정에 의존한 개발금융의 위험을 확인해야 한다. 프로젝트파이낸싱 사업은 분양률이 낮아져도 견딜 수 있도록 자기자본과 손실흡수 능력을 강화해야 한다. 주택공급도 전국 총량보다 지역의 인구와 수요를 기준으로 설계해야 한다.
중국 부동산시장에 대한 한국 금융기관과 기업의 직접 노출뿐 아니라 간접 영향도 점검해야 한다. 중국 건설경기가 위축되면 철강·석유화학·기계·가전 수요가 줄고, 중국 자산가격 하락은 소비와 수입을 약화시킬 수 있다. 반대로 중국의 대규모 경기부양은 원자재 가격과 환율의 변동을 확대할 수 있다.
부동산 위기의 해법은 집값을 과거 고점으로 되돌리는 것이 아니다. 이미 분양된 주택을 완공하고 실수요자의 신뢰를 회복하며, 지방정부 재정과 개발업체 부채를 투명하게 정리해야 한다. 금융은 시간을 벌어줄 수 있지만 존재하지 않는 수요를 계속 만들어낼 수는 없다. 중국의 긴 조정은 부동산을 성장엔진에서 생활기반으로 전환하는 과정이 얼마나 어려운지를 보여준다.
房价的漫长调整
中国房地产低迷，金融能够托住市场吗
进入2026年下半年，中国房地产市场仍在持续调整。尽管部分大城市的交易量一度回升，但新建商品住宅和二手住宅价格总体上仍未摆脱疲软态势。房地产开发投资下降的影响正在向建筑、钢铁、家电、地方财政和金融市场扩散，继续成为中国经济面临的主要压力之一。
中国国家统计局8月17日发布的70个大中城市商品住宅销售价格数据以及1至7月全国房地产市场数据表明，尽管不同地区之间存在差异，但房地产市场尚未形成稳定回升趋势。判断市场的真实状况，不能只观察房价，还应综合分析开发投资、新开工面积、商品房销售面积以及房地产开发企业的融资情况。
中国住房市场危机的根源，在于长期实行的商品房预售制度和高负债开发模式。房地产开发企业在房屋竣工前进行销售，再利用预售所得资金购买土地并推进下一个项目。当房价和销售规模持续上涨时，这种模式可以推动城市快速开发；一旦销售下降，企业的现金流便会中断，停工和未完工住宅也会随之增加。
地方政府同样高度依赖土地使用权出让收入。房地产市场萎缩不仅会削弱开发企业的经营能力，也会减少地方政府的可用财力。道路、学校和城市轨道交通等公共投资可能随之下降，地方政府融资平台的债务偿还压力也可能进一步加重。这正是房地产问题同时冲击金融体系和实体经济的原因。
中国政府已降低住房贷款利率和最低首付款比例，并鼓励地方政府收购未售商品房，将其转化为保障性租赁住房。同时，有关部门还出台了支持房地产企业合理融资需求的政策，并采取措施确保已售但尚未完工的住宅能够按期交付。
然而，仅靠金融支持很难使住房需求真正恢复。随着人口增速放缓，不少地区的住房供应已经充足甚至过剩。如果消费者预期房价还会继续下跌，即使贷款利率下降，也可能推迟购房。金融机构出于对不良贷款风险的担忧，也可能在实际发放贷款时保持谨慎。
截至7月末，中国社会融资规模存量达到463.27万亿元人民币，同比增长7.4%。这说明金融体系的整体流动性并未急剧收缩，但更重要的是资金流向。如果贷款没有进入生产效率较高的企业和居民消费领域，而是主要用于偿还或置换旧债，或者延缓房地产风险暴露，其经济刺激效果就会十分有限。
在证券市场，房地产低迷反而可能提高投资者对政策刺激的期待，形成一种看似矛盾的现象。当经济指标表现不佳时，市场往往预期中国将下调政策利率、调整存款准备金率或扩大财政支出，部分资金也可能因此流入股票市场。近几个月中国证券类应用程序月活跃用户持续增加，也与投资者寻找存款以外的投资渠道有关。
不过，不能只把个人投资者进入股市视为以证券资产替代房地产资产的政策手段。如果企业业绩、公司治理和信息披露的可信度得不到保障，主要依靠政策预期推动的上涨可能加剧市场波动。中国证券监管部门之所以强调引导长期资金入市、提高上市公司质量并增加分红，原因正在于此。
与韩国房地产市场相比，两国之间的共同点和差异都十分明显。中韩两国居民资产中住房所占比重都较高，房价变化也会对消费信心产生显著影响。房地产金融同时连接建筑企业、银行和地方财政，这一点也基本相同。
不过，韩国同时面临首尔和首都圈住房供应不足的担忧以及地方住宅市场低迷的问题；中国则除部分一线城市外，在更广泛的地区面临较为严重的住房供应过剩。中国房地产风险主要集中在开发企业和地方政府债务领域，韩国的风险则更多体现在居民住房抵押贷款和全租房融资方面。
韩国应从中国案例中认识到，依赖“房价将持续上涨”这一假设的房地产开发融资模式具有较大风险。项目融资业务应提高自有资本比例和损失吸收能力，使项目在预售率下降时仍具备一定的承受能力。住房供应政策也不应只关注全国总量，而应根据各地区的人口变化和实际需求进行设计。
韩国金融机构和企业不仅需要检查自身对中国房地产市场的直接风险敞口，还应关注其间接影响。如果中国建筑业持续萎缩，钢铁、石油化工、机械和家电产品的需求可能下降；中国资产价格下跌也可能削弱消费和进口需求。相反，如果中国推出大规模经济刺激政策，则可能加剧国际原材料价格和汇率的波动。
解决房地产危机，并不意味着要让房价重新回到过去的高点。更重要的是完成已经预售的住宅，恢复实际购房者的信心，并以透明方式处理地方政府财政问题和房地产开发企业债务。
金融政策可以为市场争取调整时间，却无法持续创造原本不存在的住房需求。中国房地产市场漫长的调整过程表明，将房地产从经济增长引擎转变为居民生活基础，是一项十分艰难的任务。
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