(사진: 공인중개사 은옥집픽 현장촬영)
대신자산신탁 시행 신탁방식으로 사업 속도 높여…권리산정기준일·대지지분 확인은 투자 전 필수
서울 동작구 상도동 279번지 일대가 총 3,204세대 규모의 대단지로 탈바꿈할 전망이다. 상도15구역 주택정비형 재개발사업이 서울시 정비사업 통합심의를 조건부 통과하면서 사업 추진에 속도가 붙고 있다. 최고 35층, 32개 동의 공동주택뿐 아니라 성대로 왕복 4차선 확폭, 국사봉 방향 75m 통경축, 복합문화체육센터와 공영주차장 등 생활 기반시설까지 함께 정비하는 것이 핵심이다.
노량진에 거주하며 동작구와 영등포구 일대에서 중개업을 하고 있는 공인중개사 ‘은옥집픽’에 따르면 최근 상도15구역은 여의도와 강남 업무지구 접근성을 고려하는 30~40대 맞벌이 직장인들의 관심이 커지고 있는 지역이다.
상도동 279번지 일대는 그동안 가파른 계단과 좁은 이면도로, 구릉지 지형으로 인해 주거환경 개선 필요성이 꾸준히 제기돼 왔다. 겨울철에는 경사지 통행 불편이 컸고 일부 골목은 소방차 등 긴급차량의 진입에도 제약이 있었다.
이번 정비사업은 단순히 노후 주택을 아파트로 바꾸는 데 그치지 않는다. 도로와 공원, 보행환경, 체육시설, 주차시설을 동시에 정비해 상도동 일대의 생활권 자체를 재편하는 것이 사업의 핵심이다.
최고 35층·3,204세대…서울 서남권 대규모 정비사업
상도15구역 주택정비형 재개발사업 대상지는 서울 동작구 상도동 279번지 일대다. 정비구역 면적은 총 141,286㎡다.
기존에는 제1종일반주거지역과 제2종일반주거지역 7층 이하 지역이 혼재해 저밀 개발에 머물러 있었다. 정비구역 결정 과정에서 공동주택용지 전체를 제2종일반주거지역으로 조정했다.
사업계획상 기준용적률은 188% 이하, 허용용적률은 198% 이하, 법적상한용적률은 250% 이하다. 건축 규모는 최고 35층 내외, 32개 동이다.
전체 공급계획은 총 3,204세대이며 이 가운데 공공주택 481세대가 포함된다.
지리적으로는 지하철 7호선 장승배기역과 상도역, 신대방삼거리역이 주변을 둘러싸는 형태다. 남측에는 국사봉 녹지축이 맞닿아 있다. 대규모 정비사업과 자연환경을 동시에 확보할 수 있다는 점이 입지적 특징으로 꼽힌다.
구역 정형화 과정도 주목할 부분이다. 인근 다세대주택 소유자들의 요청과 주민 동의 절차를 거쳐 상도동 259-121 일대와 279-246 일대 필지가 정비구역에 편입됐다.
이에 따라 불규칙했던 구역 경계가 정비되면서 총 3,204세대, 32개 동 규모의 대단지 배치를 위한 획지 형태도 개선됐다.
신탁방식 선택…7개 분야 통합심의 조건부 가결
상도15구역의 또 다른 특징은 신탁방식 재개발이다.
일반적인 조합방식 재개발은 조합 내부 갈등과 임원 교체, 시공사 선정 및 공사비 협상 등의 과정에서 사업 일정이 늦어지는 사례가 적지 않다. 상도15구역은 대신자산신탁㈜을 지정개발자로 선정해 사업을 추진하고 있다.
사업 진행 일정도 비교적 빠르다.
2022년 12월 29일 서울시 주택재개발 후보지로 선정됐으며, 2024년 3월 6일 서울시 신속통합기획 가이드라인이 확정됐다.
이어 2025년 4월 3일 서울특별시 고시 제2025-178호를 통해 정비구역 지정과 정비계획 결정 고시가 이뤄졌다.
같은 해 6월 5일에는 동작구 고시를 통해 대신자산신탁㈜이 사업시행자로 지정됐다. 정비구역 지정 고시 이후 약 두 달 만이다.
2026년 5월 21일에는 서울시 제9차 정비사업 통합심의위원회에서 건축·경관·교통·교육·재해·환경·공원 등 7개 분야에 대한 통합심의가 조건부 가결됐다.
통합심의를 통해 32개 동, 최고 35층 규모의 건축계획과 경관계획 등이 함께 논의되면서 후속 사업 절차에도 관심이 모이고 있다.
다만 신탁방식이라고 해서 사업 과정의 모든 변수가 사라지는 것은 아니다. 향후 이주와 공사비, 금융비용, 분담금 산정 등 사업 단계별 변수를 지속적으로 확인할 필요가 있다.
성대로 12m에서 20m로…왕복 4차선 확폭 추진
상도15구역의 가장 큰 변화 가운데 하나는 도로 인프라다.
현재 상도동 279번지 일대는 일부 구간에서 보도와 차도 구분이 명확하지 않고 도로 폭이 좁아 차량 교행과 보행에 불편이 발생하고 있다.
정비계획은 단지 내부뿐 아니라 주변 도로체계까지 함께 개선하도록 설계됐다.
핵심은 성대로 확폭이다. 기존 폭 12m, 왕복 2차선 도로를 폭 20m 규모의 왕복 4차선 도로로 확대하는 방안이다.
인근 개발사업과 연계해 도로망을 구축하고, 필요한 구간은 동작구의 도시계획시설사업 등을 통해 연결성을 확보하는 방향이다.
성대로10길도 기존 6m에서 12m로 확대한다. 왕복 3차선 생활가로 역할을 맡게 된다.
보행환경 개선을 위해 대지경계선에서 5m 이상의 건축한계선을 확보하는 방안도 계획돼 있다.
마을버스 이동이 많은 국사봉1길, 성대로6가길, 양녕로23길, 국사봉길 등은 기존 6m 수준에서 10m, 2~3차선 규모로 넓힐 계획이다.
성대로8길과 성대로16길 등 폭 4m 수준의 이면도로 역시 최소 8m, 2차선 규모로 정비하는 방안이 포함됐다.
성대로 확폭 구간은 상도로에서 장승배기로 방향으로 연결되는 주요 교통축 역할을 담당하게 된다. 계획안에는 양측 3m 폭 보도와 중앙 14m 규모의 왕복 4차선 차도를 조성해 보행자와 차량의 동선을 분리하는 구상도 담겼다.
기존 마을버스 정류장 인근에는 주민과 대중교통 이용자가 이용할 수 있는 ‘마을사랑방’ 형태의 쉼터도 계획됐다. 냉·난방과 공기정화 설비 등을 도입한 주민 편의공간으로 조성하는 방안이다.
국사봉 향해 75m 통경축…‘텐트형 스카이라인’ 적용
경관계획도 상도15구역의 주요 특징이다.
대단지 고층 아파트가 주변 지역을 벽처럼 가로막는 획일적인 배치를 피하고 국사봉과 구릉지 지형을 활용하는 방향으로 설계했다.
상도15구역은 특별건축구역 지정을 기획 원칙으로 삼고 국사봉 자연경관과 조화를 이루는 스카이라인을 계획했다.
단지 중심부에는 최고 35층 규모의 고층 주동을 배치한다. 반대로 단지 경계와 국사봉 인접 지역으로 갈수록 건축물 높이를 낮추는 방식이다.
이른바 ‘텐트형 스카이라인’이다.
성대로에서 단지 진입광장인 문화공원과 청년주택 부지를 지나 국사봉 정상 방향까지 이어지는 약 75m 폭의 통경축도 확보한다.
통경축은 단순한 조망 확보만을 위한 공간이 아니다. 국사봉에서 내려오는 바람이 단지와 가로공간으로 유입될 수 있도록 바람길 역할까지 고려한 계획이다.
중심부에는 타워형 고층 주동을 배치하고, 주변 노후 단독주택지와 국사봉 인접지는 중·저층 판상형 주동과 지형순응형 테라스하우스를 혼합한다.
이를 통해 주변 주거지의 일조와 프라이버시 영향을 줄이고 산지와 건축물의 높이가 자연스럽게 이어지도록 계획했다.
통경축 조감도에서는 단지 사이로 국사봉 능선을 바라볼 수 있도록 열린 공간이 배치돼 있다. 가로변에는 계단식 테라스하우스와 저층 연도형 상업시설을 배치하는 계획도 포함돼 있다.
구릉지 단차 활용…복합체육센터·120면 공영주차장 조성
급경사 지형은 그동안 상도동의 약점으로 꼽혔다. 이번 정비계획은 이를 기반시설을 배치하는 공간으로 활용한다.
과거와 같이 대형 옹벽을 세워 단차를 단순히 차단하기보다, 높이 차이를 이용해 지하 공간을 조성하는 방식이다.
문화공원 지하에는 복합문화체육센터를 건립한다.
지하 1층에는 배드민턴장을 계획하고 지하 2층에는 주민 복합커뮤니티 공간과 다목적 사무실을 배치한다. 지하 3층에는 부속 주차장을 마련한다.
시설은 기부채납을 통해 지역 주민도 이용할 수 있도록 하는 방향이다.
서측 경사면 소공원 지하에는 약 120면 규모의 공영주차장을 조성한다.
상도동 저층 주거지역의 만성적인 골목 주차 문제를 완화하기 위한 기반시설이다.
공원 하부 경사면과 단차를 활용해 차량 진입 슬로프와 지하 주차공간을 배치하고 지상은 공원 기능을 유지하는 방식이다.
기존 가압장인 수도공급설비도 이전한다. 노후 시설이 아파트 조망과 주민 시야를 방해하지 않도록 대상지 북동측 외곽 경계 방향으로 옮겨 새로 설치하는 계획이다.
철거되는 기존 공립 경로당과 어린이집 역시 단지 내 대체 부지를 확보해 신축하는 방안이 포함됐다.
상도푸르지오클라베뉴와 비교하면
상도15구역을 검토하는 수요자들이 비교 대상으로 많이 거론하는 단지는 인근 ‘상도푸르지오클라베뉴’다. 해당 단지는 2024년 4월 입주를 시작한 신축 아파트다.
상도푸르지오클라베뉴는 신축 아파트라는 장점과 함께 즉시 입주가 가능한 실거주 선택지라는 점이 강점이다. 평면과 커뮤니티 등 신축 상품성도 갖추고 있다.
반면 주변 일부 도로가 좁고 구릉지에서 지하철역까지 이동해야 한다는 점은 입지 평가에서 함께 고려되는 요소다.
상도15구역은 현재의 주거환경보다 사업 완료 이후 달라질 기반시설에 더 큰 의미가 있다.
성대로가 폭 20m 왕복 4차선 도로로 확장되고 주변 도로가 함께 정비되면 기존 상도동 구릉지 주거지역의 최대 약점으로 꼽혔던 차량 접근성과 보행환경이 상당 부분 개선될 가능성이 있다.
은옥집픽은 흑석뉴타운과 상도동 주요 준신축 단지의 가격 흐름을 분석할 때 전용면적 59㎡와 84㎡ 등 주요 면적대의 거래가격을 상도15구역 미래가치를 판단하는 비교 기준으로 활용하고 있다.
다만 개별 단지의 향후 가격은 입주 시점의 부동산 경기와 금리, 공급량, 브랜드, 공사비, 분담금, 교통여건 등 다양한 변수에 따라 달라질 수 있다. 현재 주변 단지 가격을 그대로 상도15구역의 미래 가격으로 연결하는 것은 주의해야 한다.
상도15구역은 향후 성대로 확폭과 주변 정비사업이 함께 완료될 경우 대규모 주거벨트를 형성할 가능성이 있다는 점에서 주목받는다.
특히 약 4,400세대급 규모로 확대될 수 있는 주변 신축 주거벨트와 도로 인프라 개선이 현실화된다면 동작구 상도동 일대의 주거 선호도에도 영향을 미칠 수 있다.
투자 전 반드시 확인해야 할 ‘2022년 1월 28일’
상도15구역 투자에서 사업계획보다 중요한 것은 개별 물건의 권리관계다.
특히 반드시 확인해야 할 날짜가 ‘2022년 1월 28일’이다.
상도15구역의 권리산정기준일은 2022년 1월 28일이다. 재개발 구역에서 다세대주택이나 지분이 분리된 부동산을 매수할 경우 해당 날짜 전후의 등기와 건축물 현황을 반드시 확인해야 한다.
권리산정기준일 이후 신축된 다세대주택이나 기존 단독·다가구주택의 토지를 여러 지분으로 나눈 물건은 개별 분양자격 인정 여부가 달라질 수 있다.
따라서 가격이 주변보다 저렴하다는 이유만으로 계약해서는 안 된다.
등기사항전부증명서와 건축물대장을 통해 최초 소유권보존등기 시점과 구분등기 시점, 토지 분할 및 지분 변동 과정을 확인해야 한다.
권리산정기준일 다음 날인 2022년 1월 29일 이후 발생한 권리변동은 특히 정밀한 검토가 필요하다.
개별 물건의 분양자격과 현금청산 여부는 실제 권리관계와 관련 법령, 정비계획 등에 따라 달라질 수 있으므로 계약 전에 정비사업 전문 중개업소와 법률·세무 전문가 등을 통한 확인이 필요하다.
건물보다 먼저 볼 것은 ‘대지지분’
재개발 투자에서는 건물의 외관이나 내부 인테리어만 보고 가치를 판단하면 안 된다.
은옥집픽이 현장 중개 과정에서 중요하게 보는 항목 가운데 하나가 대지지분이다.
재개발 감정평가와 종전자산평가에는 토지와 건물 등 다양한 요소가 반영된다. 그중 대지지분은 개별 물건의 자산가치를 판단하는 중요한 요소 중 하나다.
확인 방법은 등기사항전부증명서 표제부에 기재된 ‘대지권의 목적인 토지의 표시’와 ‘대지권 비율’을 확인하는 것이다.
확인한 면적을 평으로 환산할 때는 ‘㎡ × 0.3025’를 적용할 수 있다.
예를 들어 대지권 면적이 40㎡라면 약 12.1평이다.
같은 면적의 빌라라도 대지지분과 건물 상태, 위치, 도로조건 등에 따라 종전자산평가 결과가 달라질 수 있다. 따라서 단순히 신축 여부나 내부 인테리어만을 기준으로 매물을 선택하기보다 토지지분을 함께 비교해야 한다.
특히 재개발 매수자는 예상 감정평가액과 향후 분담금의 관계를 함께 살펴야 한다.
“개발 호재만큼 사업비·분담금 변수도 봐야”
상도동 279번지 일대는 오랜 기간 좁은 골목과 경사지형으로 주거 불편이 컸던 지역이다.
신속통합기획과 신탁방식 정비사업이 진행되면서 현재는 서울 서남권 대규모 재개발 사업지 가운데 하나로 변화를 준비하고 있다.
국사봉 방향 75m 통경축과 성대로 왕복 4차선 확폭, 복합문화체육센터, 공영주차장, 공원, 보행로 정비 등이 모두 계획대로 실현된다면 기존 구릉지 주거지역의 단점을 상당 부분 개선할 수 있다.
다만 사업이 통합심의를 통과했다고 해서 모든 절차가 끝난 것은 아니다.
향후 주민 이주와 보상, 이주비 조달, 시공사 및 공사비 관련 절차, 금리 변동, 원자재 가격, 건축비 상승, 추가분담금 등은 실제 투자수익을 좌우하는 핵심 변수다.
정비사업은 긴 시간에 걸쳐 진행되기 때문에 현재의 계획과 미래의 실제 사업 결과 사이에는 차이가 발생할 수 있다.
결국 상도15구역의 가치를 판단할 때는 ‘3,204세대 대단지’라는 숫자만 볼 것이 아니라 도로와 교통, 공원, 국사봉 조망, 사업 속도, 개별 물건의 권리관계와 대지지분, 예상 분담금을 함께 분석해야 한다.
여의도와 강남 등 주요 업무지구로 출퇴근하면서 동작구에서 장기적인 주거가치를 찾는 실수요자라면 향후 사업 진행 상황을 지속적으로 확인해볼 만하다.
상도15구역 재개발 매물의 권리산정기준일, 대지지분, 예상 권리가액, 사업 진행 단계가 궁금하다면 계약에 앞서 개별 물건별 권리관계를 먼저 확인하는 것이 중요하다.
[은옥집픽] 상도15구역 재개발과 관련해 궁금한 사항은 은옥집픽 댓글을 통해 문의할 수 있다.
은옥집픽, 최은옥, 공인중개사, 부동산 전문기자, 010-8895-4800
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