집을 사지 못하고 기다리는 사람들이 있다. 앞으로 주택이 대량으로 공급되면 집값이 안정되고 지금보다 좋은 조건으로 매수할 수 있을 것이라는 기대 때문이다. 그러나 공급을 기다리는 동안에도 전셋값과 선호 지역의 아파트 가격은 쉬지 않고 움직인다. 실수요자라면 정부의 공급 규모뿐 아니라 실제 입주까지 걸리는 시간과 그사이 발생하는 ‘기다림의 비용’을 함께 계산해야 한다.
정부는 8·13 주택 신속공급 방안을 통해 수도권에 23만 호+α의 추가 공급 효과를 만들겠다고 밝혔다.
신규 공공택지 10만 호+α를 확보하고 기존 공공택지의 착공을 앞당기는 한편, 재개발·재건축 사업도 촉진한다는 구상이다.
주택 공급 기반을 확대하고 사업 기간을 단축하려는 방향은 필요하다. 다만 실수요자가 반드시 구분해야 할 대목이 있다. ‘발표된 공급 물량’과 ‘실제로 입주할 수 있는 주택’은 같지 않다는 점이다.
공공택지는 후보지 발표 이후 지구 지정과 토지보상, 지구계획 승인, 착공과 분양을 거쳐야 비로소 입주로 이어진다.
정부가 행정 절차를 단축하더라도 실제 입주까지는 적지 않은 시간이 필요하다. 사업 과정에서 주민 반대와 보상 문제, 교통대책이나 기반시설 조성 문제가 발생하면 일정은 더 늦어질 수 있다.
이번에 구체적인 위치가 공개된 신규 공공주택지구는 서울 강서구 염창동 1,000호, 경기 남양주 도심역 일대 2만1,700호, 경기 광주역세권2지구 4,500호 등 총 2만7,200호다. 나머지 신규택지는 추가 발표를 기다려야 한다.
수도권 전체의 공급 확대라는 측면에서는 의미가 있다. 그러나 이 물량이 용산·마포·성동·강남 등 서울 핵심지역의 수요를 곧바로 대체할 수 있을지는 별개의 문제다. 주택 수요자는 단순히 집 한 채를 원하는 것이 아니다. 직장과 교통, 교육, 생활환경이 갖춰진 특정 생활권의 주택을 원하는 경우가 많기 때문이다.
현장에서 만나는 매수 대기자들은 종종 이렇게 말한다.
“공급이 늘어나면 가격이 내려가지 않을까요?”
“조금만 기다리면 더 좋은 집을 살 수 있지 않을까요?”
기다리는 것 자체가 잘못된 선택은 아니다. 가격이 지나치게 높거나 자금계획이 불안정하다면 매수를 서두르지 않는 것이 맞다. 문제는 구체적인 전략 없이 막연하게 기다리는 경우다.
가령 현재 자금으로는 용산의 원하는 아파트를 살 수 없는데도 다른 지역은 전혀 검토하지 않는 사람이 있다. 몇 년 뒤 가격이 내려가거나 소득이 늘어나기를 기대하면서 전세로 머무르는 방식이다. 하지만 기다리는 동안 전셋값이 오르고 목표로 삼은 아파트 가격이 소득보다 빠르게 상승한다면 필요한 자기자본은 오히려 더 커질 수 있다. 이것이 실수요자가 계산해야 할 ‘기다림의 비용’이다.
기다림의 비용은 단순히 집값 상승분만을 의미하지 않는다. 매년 지급하는 전세대출 이자와 월세, 놓친 비과세 기회, 다른 지역에서 얻을 수 있었던 자산 상승분, 달라진 대출 규제와 세금까지 모두 포함된다.
특히 자금이 부족한 사람일수록 이미 완성된 상급지만 바라보며 시간을 보내서는 안 된다. 현재 자금으로 감당할 수 있고 실거주 가치와 미래 수요가 있는 지역에서 먼저 시작한 뒤, 자산을 키워 상급지로 이동하는 방법도 검토할 필요가 있다.
첫 집이 반드시 마지막 집일 필요는 없다.
직장 접근성이 개선되는 지역, 역세권 정비사업이 진행되는 곳, 신축 공급이 예정된 생활권, 주변과 비교해 가격 격차가 지나치게 벌어지지 않은 단지를 찾아 실거주하면서 다음 이동을 준비하는 전략이 가능하다. 일정한 보유·거주 요건을 충족해 비과세를 활용하고 자산과 소득이 늘어나면 단계적으로 서울 핵심지에 진입하는 방식이다.
물론 아무 지역이나 사라는 뜻은 아니다. 개발계획이 있다는 이유만으로 사업 초기 재개발 물건을 무리하게 매수하거나 대출을 최대한 끌어 가격 상승만 기대하는 선택은 위험하다. 권리관계와 사업 단계, 추가분담금, 입주 시점, 해당 생활권의 실제 주택 수요를 꼼꼼하게 확인해야 한다.
이번 8·13 대책에서 오히려 주목할 부분은 서울의 재개발·재건축 사업을 촉진하는 제도 개선이다. 서울은 대규모 신규택지를 확보하기 어려운 만큼 기존 도심의 정비사업이 실질적인 주택 공급 통로가 될 수 있기 때문이다.
재개발 조합설립 동의율 완화, 임대주택 인수가격 상향, 이주비 조달 여건 개선 등이 구체적으로 시행된다면 일부 정비사업의 속도와 사업성에 긍정적인 영향을 줄 수 있다. 다만 정책 발표만으로 모든 구역의 사업이 일제히 빨라지는 것은 아니다. 법률 개정과 시행 시점, 개별 사업장의 진행 단계와 재무구조를 각각 확인해야 한다.
결국 실수요자에게 필요한 질문은 “이번 공급대책으로 집값이 내려갈 것인가”에 그쳐서는 안 된다.
“내가 원하는 지역에 실제 주택이 언제 공급되는가.”
“그때까지 기다리는 비용을 감당할 수 있는가.”
“기다리는 동안 자산을 키울 다른 경로가 있는가.”
이 세 가지 질문을 먼저 던져야 한다.
공급대책은 정부가 세우지만 기다림의 비용은 개인이 부담한다.
미래의 공급계획만 믿고 현재의 주거 전략을 멈추는 것은 안전한 선택처럼 보일 수 있다. 그러나 결과적으로 가장 비싼 선택이 될 가능성도 있다.
내 집 마련에서 위험한 것은 비싼 집을 사는 것만이 아니다. 원하는 집만 바라보며 아무런 자산 경로도 만들지 않은 채 기다리는 것 역시 위험할 수 있다. 공급계획은 미래의 주택을 약속할 수는 있어도 그사이 벌어지는 자산 격차까지 책임져 주지는 않는다.
따라서 무주택 실수요자는 ‘살 것인가, 기다릴 것인가’라는 단순한 선택에서 벗어날 필요가 있다. 현재 자금과 소득, 대출 여력, 거주 기간, 목표 지역의 공급 일정과 가격 흐름을 함께 놓고 판단해야 한다. 기다리기로 결정했다면 그 기다림에도 분명한 기한과 다음 행동 계획이 있어야 한다.
오정옥 파워공인중개사사무소 대표는 실수요자의 내 집 마련 전략에서 중요한 것은 미래 가격을 정확하게 맞히는 것이 아니라 현재 자신이 감당할 수 있는 선택지를 확인하고 단계적인 자산 이동 경로를 만드는 것이라고 강조한다.
공급 발표만 바라보기보다 자신의 자금으로 접근 가능한 생활권과 단지를 직접 비교해보는 것이 내 집 마련 전략의 출발점이 될 수 있다.
한국 ai 부동산신문 용산지부장 오정옥
문의 : tel: 010-8949-5117
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