“수도권에 23만호 넘게 공급한다는데, 지금 집을 사지 않고 조금 더 기다리는 게 낫지 않을까.”
정부가 13일 수도권에 23만호+α의 주택을 추가 공급하는 내용의 8·13 부동산대책을 발표하면서 실수요자들의 셈법도 복잡해졌다. 23만호+α라는 숫자만 보면 상당한 규모다. 공급 확대는 장기적으로 주택시장 안정에 영향을 미치는 중요한 변수다. 그러나 이번 대책을 집값과 연결해 본다면 23만호보다 먼저 살펴봐야 할 숫자가 있다. ‘68개월→37개월’이다. 정부가 공공택지 후보지를 발표한 뒤 주택 착공까지 걸리는 기간을 기존 68개월에서 37개월로 줄이겠다고 밝힌 목표다. 집값에 영향을 주는 것은 ‘몇 만호를 공급하겠다’는 발표 자체가 아니다. 결국 그 주택이 어디에 들어서고, 언제 착공하며, 언제 입주하느냐가 실제 시장의 수급을 바꾼다. 이번 8·13 대책 역시 23만호+α라는 공급 목표 못지않게 계획된 물량을 얼마나 빠르게 실제 주택으로 만들어낼 수 있느냐가 성패를 가를 전망이다.
왜 다시 공급인가…2022년 이후 위축된 착공 되살린다
정부가 이번 대책에서 공급과 속도를 동시에 전면에 내세운 배경에는 최근 수년간 이어진 주택 공급 위축이 있다. 정부는 2022년 이후 인허가와 착공이 감소하면서 향후 수도권 주택 공급 부족에 대한 우려가 커졌다고 보고 있다. 이에 2026년부터 2030년까지 수도권 135만호 착공이라는 기존 목표의 이행력을 높이는 동시에 신규택지 10만호를 포함해 수도권에서 23만호+α를 추가 공급하기로 했다. 정부가 이번 대책에서 내놓은 해법은 크게 두 갈래다. 하나는 기존에 없던 주택을 추가하는 것이고, 다른 하나는 이미 예정된 주택이 시장에 들어오는 시간을 앞당기는 것이다. 이 둘을 구분해야 이번 공급대책의 실제 의미가 보인다.
23만호보다 중요한 ‘68→37개월’…공급은 시간의 문제
아파트는 택지를 발표했다고 바로 생기지 않는다. 후보지 발표 이후 지구 지정과 개발계획 수립, 보상과 이주, 각종 인허가를 거쳐야 착공할 수 있다. 이후 분양과 공사를 거쳐야 실제 입주가 시작된다. 정부는 이번 대책에서 공공택지 후보지 발표부터 착공까지 걸리는 기간을 기존 68개월에서 37개월로 31개월 줄이겠다는 목표를 제시했다. 약 5년8개월 걸리던 절차를 약 3년1개월 수준으로 단축하겠다는 의미다. 이 숫자가 중요한 이유가 있다. 23만호를 공급한다고 발표해도 착공이 계속 미뤄진다면 시장에서 체감하는 공급은 늘어나지 않는다. 반대로 계획된 물량이 예상보다 빠르게 착공으로 넘어가면 몇 년 뒤 해당 지역의 주택 수급 전망은 달라질 수 있다. 공급대책을 볼 때 ‘발표 물량’과 ‘실제로 움직이는 물량’을 구분해야 하는 이유다.
기존 택지 8.9만호…전부 ‘새로 생기는 집’은 아니다
이번 대책에서 실수요자가 특히 주의해서 볼 부분은 기존 공공택지 8만9000호다. 정부는 3기 신도시 등을 포함한 기존 공공택지의 착공 시점을 최대 1~2년 앞당길 방침이다. 8만9000호라는 숫자만 놓고 보면 모두 새로운 공급이 추가되는 것처럼 받아들일 수 있다. 그러나 성격은 다르다. 이미 공급계획에 들어 있던 주택 가운데 착공 시점을 앞당기는 물량이 포함돼 있다. 특히 8만9000호 가운데 4만1000호는 당초 2031년 이후 착공 예정이던 물량이다.
그렇다면 수도권 23만호+α가 집값을 내릴까
실수요자 입장에서 가장 궁금한 것은 결국 이것이다. “그래서 집값이 내려가는가.” 이번 공급대책 하나만으로 서울과 수도권 집값이 일제히 하락한다고 단정하기는 어렵다. 수도권은 하나의 주택시장이 아니기 때문이다. 서울 도심과 경기 외곽의 수요가 다르다. 역세권과 비역세권이 다르고 학군과 직주근접에 따라 선호도도 달라진다. 신축 아파트를 찾는 수요와 가격 경쟁력을 갖춘 구축 아파트를 찾는 수요 역시 같지 않다. 그래서 공급대책을 볼 때 가장 중요한 질문은 수도권에 몇 만호가 들어오는지가 아니다.
“새로 들어오는 집이 내가 사려는 아파트의 실제 경쟁 상대인가.” 이 질문이 중요하다. 서울 핵심 업무지구로 출퇴근하는 사람이 역세권 아파트를 검토한다고 가정해보자. 멀리 떨어진 수도권 외곽에 신규택지 수만 가구가 공급되더라도 출퇴근과 학군, 생활권이 크게 다르면 직접적인 대체재가 되지 않을 수 있다. 반대로 관심 지역 바로 옆에 교통 여건과 생활 인프라를 갖춘 대규모 신축단지가 들어선다면 상황은 달라진다. 기존 아파트를 검토하던 수요가 신축으로 옮겨갈 수 있다. 신축과 구축의 가격 차이가 좁혀진다면 기존 주택의 가격에도 영향을 줄 수 있다. 결국 공급의 영향력은 ‘물량×입지×시점×상품성’을 함께 봐야 판단할 수 있다.
서울은 신규택지만 보면 안 된다…재건축·재개발도 변수
서울은 상황이 조금 더 복잡하다. 대규모 신규택지를 지속적으로 확보하기 어려운 도시 특성상 재건축과 재개발 등 정비사업이 중요한 공급 축을 담당하기 때문이다. 정부도 이번 대책을 통해 재개발 조합 설립 동의율을 낮추고 조기 착공 사업장에 금융·세제 혜택을 주는 등 민간 정비사업의 속도를 높이는 방안을 함께 내놨다. 그러나 정책이 바뀌었다고 모든 재건축·재개발 사업장이 동시에 빨라지는 것은 아니다. 사업성부터 공사비, 조합원 분담금, 주민 동의, 인허가, 시공사 선정까지 사업장마다 넘어야 할 변수가 다르다. 그래서 정비사업 아파트를 살펴보는 매수자라면 “재건축 규제가 완화됐다”는 뉴스보다 먼저 확인해야 할 것이 있다.
“내가 사려는 사업장은 지금 어디까지 와 있는가.” 같은 ‘재건축 예정 아파트’라는 이름이 붙어 있어도 초기 단계 단지와 사업시행인가나 관리처분 단계까지 진행된 단지는 앞으로 필요한 시간과 부담해야 할 위험이 크게 다르다.
지금 집을 산다면 ‘2030년 공급’보다 1~3년 입주물량 먼저
장기 공급계획은 중요하다. 그러나 올해나 내년에 집을 사려는 사람에게는 5년 뒤의 공급보다 당장 가까운 공급이 더 직접적인 변수가 될 수 있다. 바로 향후 1~3년 지역별 입주물량이다. 관심 지역에 올해와 내년 수천가구 규모의 신축 입주가 몰린다면 기존 아파트의 매매와 전세시장에도 영향을 줄 수 있다. 신축 전세 물량이 한꺼번에 나오면 전세가격에 영향을 줄 수 있고 기존 구축 아파트를 보던 매수자가 신축으로 이동할 수도 있다.
반대 상황도 있다. 정부가 대규모 공급계획을 발표했지만 후보지 선정이나 지구 지정 단계에 머물러 실제 입주까지 상당한 시간이 남았다면 당장의 매매시장에 미치는 영향은 제한적일 가능성이 있다. 따라서 실수요자는 장기 공급계획과 단기 입주물량을 따로 봐야 한다.
“지금 사야 할까, 기다려야 할까”…답은 ‘내 지역’에 있다
기자분석｜이번 대책, ‘23만호’보다 ‘실제 착공’에서 평가 갈린다
이번 8·13 부동산대책의 핵심은 단순한 공급 물량 확대만이 아니다. 정부가 스스로 공급의 ‘시간’을 정책의 중심으로 끌어왔다는 데 의미가 있다. 정부는 공공택지 후보지 발표 이후 착공까지 걸리는 시간을 68개월에서 37개월로 줄이고 기존 공공택지의 착공을 앞당기는 동시에 조기에 착공하는 민간 사업장에는 금융·세제 혜택을 부여하기로 했다. 정부 역시 이번 대책의 실행력이 중요하다는 점을 강조하고 있다. 앞으로 시장이 확인할 것은 발표자료에 적힌 23만호+α가 아니다.
신규택지가 실제 지정되는가. 예정된 주택이 실제 조기 착공하는가. 그리고 사람들이 원하는 지역에 필요한 주택이 공급되는가.
이 세 가지가 중요하다. 특히 집값을 전망할 때 ‘23만호 공급=수도권 집값 하락’이라는 단순한 공식은 경계할 필요가 있다. 주택시장에는 공급 이외에도 금리와 대출 규제, 전세가격, 분양가, 소득, 투자심리 등이 동시에 영향을 미친다. 무엇보다 부동산은 지역성이 강하다. 서울 핵심지의 공급 1만호와 수도권 외곽의 공급 1만호는 가격에 미치는 파급력이 같지 않다. 같은 지역의 1만호라도 내년에 입주하는 물량과 아직 후보지만 발표된 물량은 의미가 전혀 다르다. 따라서 이번 대책의 집값 안정 효과를 현재 시점에서 성공 또는 실패로 단정하기에는 이르다.
다만 정책을 읽는 방법은 분명하다. 전체 공급량을 본 뒤 지역을 보고, 지역을 본 뒤 착공을 보고, 착공을 본 뒤 입주 시점과 기존 주택과의 경쟁 관계를 봐야 한다. 실수요자도 수도권 전체 집값의 방향을 맞히려 하기보다 자신의 관심 지역을 중심으로 공급지도를 다시 그려볼 필요가 있다. 주변 신규택지와 정비사업을 확인하고 향후 1~3년 입주물량을 살펴본 뒤 자신이 매수하려는 아파트의 교통과 학군, 직주근접, 상품 경쟁력을 비교하는 것이다. 결국 부동산은 수도권 평균을 사는 일이 아니다. 내가 선택한 지역에서 한 채를 사는 일이다. 8·13 부동산대책에서 ‘23만호+α’라는 큰 숫자보다 내가 사려는 집 주변에 무엇이, 언제 들어오는가를 먼저 확인해야 하는 이유다.
문의: 헬리오시티 전문 헬리오홈톡 윤성현기자 (010-5291-1082)
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