서울 강남3구 아파트 매물이 세제개편안 발표 이후 일주일 만에 1,065건 증가한 가운데 서울 주택시장에서 가격대별 차별화 현상이 나타나고 있다. 강남권을 중심으로 고가 아파트 매물이 증가하는 반면 9억~20억원대에서는 신고가 거래 비중이 높아지고 있어서다. 단순히 매물 증가를 집값 하락의 선행 신호로 해석하기보다 실제 매수자금이 어느 지역과 가격대로 이동하고 있는지를 살펴봐야 한다는 분석이 나온다.
시장에 따르면 세제개편안 발표 이후 강남3구 아파트 매물은 일주일 동안 1,065건 증가했다. 이는 같은 기간 서울 전체 아파트 매물 증가분의 절반가량을 차지하는 수준이다.
강남권은 서울에서도 주택가격이 높은 지역이다. 이에 따라 보유세와 양도 관련 세제, 금융정책 변화에 상대적으로 민감하게 반응할 가능성이 크다.
특히 여러 채의 주택을 보유하고 있거나 고가주택을 장기간 보유한 집주인은 세제와 금융환경이 달라질 경우 기존 주택을 계속 보유할 것인지, 일부 자산을 처분할 것인지 다시 계산하게 된다.
정책 발표 이후 강남권에서 매물이 빠르게 증가한 현상 역시 이러한 집주인들의 의사결정 변화와 연관됐을 가능성이 있다.
다만 매물 증가가 곧바로 가격 하락으로 이어진다고 단정하기는 어렵다.
매도자가 주택을 시장에 내놓더라도 기존 거래가격이나 최고가에 근접한 호가를 유지할 수 있기 때문이다. 원하는 가격에 매수자가 나타나지 않으면 매물을 회수하거나 매도 시기를 늦추는 경우도 발생한다.
결국 시장의 방향을 확인하기 위해서는 ‘매물이 몇 건 늘었는가’뿐 아니라 해당 매물의 호가가 어떻게 움직이고 있는지, 실제 계약가격이 어느 수준에서 형성되는지를 함께 확인해야 한다.
9억~12억원 아파트 신고가 비중 40.4%
강남권의 매물 증가와 달리 실제 거래시장에서는 또 다른 움직임이 포착되고 있다.
7월 서울 아파트 거래 가운데 9억~12억원 가격대의 신고가 거래 비중은 40.4%까지 올라온 것으로 나타났다.
12억~20억원 가격대에서도 신고가 거래가 전체 거래의 절반에 가까운 수준을 기록했다.
강남을 중심으로 고가 아파트 매물이 증가하는 동안 상대적으로 진입가격이 낮은 서울 아파트에서는 이전 최고가격을 넘어서는 계약이 이어지고 있는 셈이다.
표면적으로 보면 두 현상은 서로 모순돼 보인다.
한쪽에서는 집주인들이 매물을 시장에 내놓고 있는데 다른 한쪽에서는 매수자들이 기존 최고가격보다 높은 가격으로 아파트를 사고 있기 때문이다.
하지만 이를 ‘수요 이동’이라는 관점에서 보면 다른 해석이 가능하다.
초고가 대신 9억~20억원대로…수요 재편 가능성
최근 주택 매수자는 가격뿐 아니라 세금과 대출 가능 금액, 자기자본 규모, 금융비용과 향후 정책 변화까지 함께 고려해야 한다.
특히 고가주택일수록 필요한 자기자본이 커지고 세금과 금융규제 변화에 따른 부담 역시 커질 수 있다.
이 때문에 과거에는 자금 부담을 감수하면서 강남 핵심지역이나 상급지의 고가 아파트를 선택했던 수요 가운데 일부가 상대적으로 진입가격이 낮은 지역으로 이동할 가능성이 있다.
교통과 교육, 생활 인프라가 양호하면서도 초고가 아파트보다 자금 부담이 낮은 주택을 찾는 것이다.
이러한 수요가 9억~20억원대 서울 아파트로 이동하면 한정된 매물을 놓고 매수자 간 경쟁이 발생할 수 있다.
특정 단지와 선호도가 높은 주택을 중심으로 신고가 거래가 나타날 가능성도 커진다.
따라서 최근 시장 흐름을 수요 자체가 사라지고 있는 현상으로만 보기보다는 매수자의 자금 여력에 따라 수요가 가격대별로 재편되는 과정인지 확인할 필요가 있다.
같은 서울인데…10억원대와 30억원대 시장은 다르다
서울 아파트를 하나의 시장으로 묶어 분석할 경우 이 같은 가격대별 움직임을 놓칠 수 있다.
강남의 30억원대 아파트와 서울의 10억원대 아파트는 모두 ‘서울 아파트’라는 공통점이 있지만 실제 매수자의 자금조달 방식과 대출 활용 가능성, 세금 부담은 크게 다를 수 있다.
정책 변화에 대한 반응 역시 동일하다고 보기 어렵다.
초고가 아파트 시장에서는 보유 부담을 고려한 매도자가 늘어날 수 있다. 반면 높은 가격 때문에 상급지 진입을 고민하던 수요 가운데 일부는 한 단계 낮은 가격대로 이동할 수 있다.
이 경우 고가 지역에서는 매물이 증가하는 동시에 상대적으로 부담이 낮은 가격대에서는 신고가 거래가 증가하는 현상이 나타날 수 있다.
현재 서울 주택시장에서 주목해야 할 부분도 바로 이 같은 ‘시장 분화’다.
매물 숫자보다 중요한 ‘호가와 실거래가’
강남3구 매물이 증가했다는 사실만으로 서울 집값의 방향을 판단하기 어려운 또 다른 이유는 매물과 거래가 서로 다른 지표이기 때문이다.
예를 들어 특정 지역의 매물이 100건에서 150건으로 50% 증가했다고 가정해도 매도자 대부분이 기존 최고가 수준의 호가를 유지하고 있다면 이를 곧바로 가격 하락이라고 평가하기 어렵다.
반대 상황도 가능하다.
매물 숫자는 크게 증가하지 않았지만 실제 계약이 직전 거래보다 지속적으로 낮은 가격에 체결된다면 가격 조정이 진행되고 있을 가능성을 살펴봐야 한다.
따라서 주택시장을 분석할 때는 최소 세 가지 지표를 함께 확인할 필요가 있다.
첫째는 어느 지역에서 매물이 증가하고 있는가다.
둘째는 실제 거래가 어느 가격대에 집중되고 있는가다.
셋째는 신고가 거래와 하락 거래 비중이 어떻게 변하고 있는가다.
여기에 매도 호가와 실제 계약가격 사이의 격차, 거래량 변화까지 더하면 시장의 방향을 보다 입체적으로 파악할 수 있다.
특히 세제나 금융정책이 발표된 직후에는 매도자와 매수자 모두 새로운 조건에 맞춰 전략을 수정하는 과정이 나타날 수 있다.
이 때문에 단기간의 매물 증감만으로 중장기 집값의 방향을 단정하는 것은 주의해야 한다.
실수요자라면 ‘서울 평균’보다 관심 단지 봐야
실거주 목적으로 서울 아파트를 찾는 수요자에게도 가격대별 분석은 중요하다.
현재 서울 시장은 단순하게 ‘오른다’ 또는 ‘내린다’라는 표현만으로 설명하기 어려운 상황이기 때문이다.
강남3구에서는 매물이 증가하고 있지만 9억~20억원 가격대에서는 신고가 거래 비중이 높아지고 있다.
이는 서울 전체의 주택 수요가 일시에 사라졌다기보다 자금 여력과 정책 환경에 따라 일부 수요가 다른 가격대로 이동하고 있을 가능성을 보여준다.
실수요자라면 서울 전체 아파트의 평균적인 흐름만 확인하기보다 자신이 실제로 매수를 검토하고 있는 지역과 가격대의 거래를 확인할 필요가 있다.
같은 서울에서도 10억원대 아파트와 30억원 이상 초고가 아파트의 매수층과 시장 분위기가 크게 다를 수 있어서다.
특히 관심 단지의 최근 실거래가격과 현재 매물 호가를 비교해야 한다.
거래량이 증가하는 과정에서 가격이 상승하는지, 거래가 감소하는 가운데 매물만 쌓이고 있는지도 살펴볼 필요가 있다.
용산도 ‘평균가격’보다 단지별 흐름 중요
이 같은 분석 기준은 용산 부동산시장에도 적용할 수 있다.
용산은 단지와 면적, 한강 접근성, 역세권 여부, 신축 여부와 정비사업 기대감 등에 따라 가격과 매수층이 크게 달라지는 지역이다.
따라서 용산 역시 지역 전체의 평균가격 하나만으로 시장 상황을 판단하기 어렵다.
특히 강남 고가주택을 둘러싼 세금이나 금융 부담이 커질 경우 용산을 비롯한 서울 주요 지역에서 어느 가격대가 대체 수요를 흡수하는지도 살펴볼 필요가 있다.
강남에서 빠져나온 수요가 반드시 특정 지역으로 이동한다고 단정할 수는 없다. 실제 거래 데이터를 통해 이동 여부를 확인하는 과정이 필요하다.
따라서 매물이 증가했다는 소식만 보고 매수를 무조건 미루거나 가격 하락을 예상하기보다는 관심 단지의 최근 계약가격과 현재 매물 호가, 거래량을 함께 비교하는 접근이 필요하다.
강남 매물 1,065건 증가…‘집값 하락 신호’ 판단은 아직
강남3구 아파트 매물이 일주일 만에 1,065건 증가했다는 수치는 정책 변화 이후 집주인들의 움직임이 달라지고 있다는 점에서 의미가 있다.
하지만 이 숫자 하나만으로 서울 아파트 가격이 본격적인 하락 국면에 진입했다고 판단하기에는 부족하다.
동시에 7월 서울 9억~12억원대 아파트 거래에서는 신고가 비중이 40.4%까지 높아졌고 12억~20억원 가격대에서도 신고가 거래가 절반에 가까운 수준을 나타내고 있기 때문이다.
결국 현재 서울 부동산시장을 읽는 핵심 질문은 “매물이 얼마나 늘었는가”가 아니라 “실제 매수자금이 어디로 이동하고 있는가”에 가깝다.
정책이 바뀐다고 주택시장에 존재하던 자금과 수요가 동시에 사라지는 것은 아니다. 일부 수요는 매수를 미룰 수 있고 다른 수요는 가격대를 낮추거나 지역을 변경할 수 있다.
그 과정에서 초고가 시장의 매물 증가와 중간 가격대의 신고가 거래가 동시에 나타날 수도 있다.
향후 서울 아파트 시장의 방향을 판단하려면 강남3구 매물 증감뿐 아니라 가격대별 거래량, 신고가와 하락 거래 비중, 매도 호가, 실제 계약가격의 변화를 함께 추적할 필요가 있다.
특히 실수요자는 ‘서울 집값이 오른다’거나 ‘강남 매물이 늘었다’는 하나의 지표에 의존하기보다 자신이 실제로 살 수 있는 가격대와 관심 단지의 거래 흐름을 확인하는 것이 중요하다.
결국 시장의 다음 방향을 보여줄 지표는 단순한 매물의 숫자가 아니다. 돈이 어느 가격대와 어느 지역으로 움직이고 있는지가 향후 서울 주택시장의 흐름을 가늠할 핵심 변수가 될 전망이다.
※ 본 기사는 부동산시장에 대한 정보 제공을 목적으로 작성했으며 특정 부동산의 매수·매도를 권유하는 내용이 아니다.
문의 : 한국AI 부동산신문 용산지부장 오정옥
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}