서울의 주택 공급을 늘리려면 재건축·재개발 등 정비사업의 속도를 높여야 하며, 이를 위해 인허가 지연과 이주비 금융 부담, 공사비 분쟁을 함께 풀어야 한다는 주장이 나왔다.
10일 서울 여의도 국회의원회관에서 이용선 더불어민주당 의원과 대한건축학회가 공동 주최한 ‘서울 주택가격 안정을 위한 정비사업 활성화 방안’ 정책 세미나에서 건설·건축·법률 전문가들은 정비사업을 가로막는 현장 규제 개선이 필요하다고 입을 모았다.
박영국 현대건설 도시미래가치사업3팀장은 “서울에서 현실적으로 주택 공급을 늘릴 대안은 정비사업밖에 없다”고 강조했다. 신규 택지 확보가 쉽지 않은 서울에서는 기존 도심을 재편하는 정비사업이 공급의 핵심 축이 될 수밖에 없다는 판단이다.
첫 번째 걸림돌로는 인허가가 꼽혔다. 한은철 나우동인건축사사무소 부사장은 영등포구의 한 재건축 사업이 공공보행통로를 둘러싼 행정부서 간 이견으로 약 2개월 지연된 사례를 들었다. 그는 정책이나 심의 기준이 바뀌더라도 조합이 적용 기준을 예측할 수 있도록 명확한 경과조치를 마련해야 한다고 제안했다.
신영상 현대엔지니어링 도시정비영업실 소장은 통합심의를 위한 건축계획 작성에 상당한 시간이 들어가는데도 새로운 지침을 뒤늦게 확인하는 경우가 있다고 지적했다. 법률과 조례, 정책 지침, 심의 의견을 온라인 플랫폼에 통합하고 인공지능(AI)으로 사전 점검하는 시스템도 대안으로 제시했다.
이주비 규제도 쟁점이 됐다. 금융위원회가 올해 발표한 가계부채 관리방안에 따르면 규제지역의 주택담보인정비율(LTV)은 40%가 적용된다. 특히 정비사업 이주비 대출은 주택가격과 관계없이 최대 6억원으로 제한된다. 이는 일반 주택담보대출에 적용되는 주택가격별 6억·4억·2억원 한도와 구분된다.
안승상 DL이앤씨 강남사업소장은 수십억원에 달하는 강남권 주택의 경우 6억원의 이주비만으로 세입자 전세보증금을 돌려주는 데도 어려움이 생길 수 있다고 지적했다.
박 팀장과 이재은 포스코이앤씨 도시정비영업그룹장은 금융조달 능력의 차이가 대형 건설사 편중으로 이어져 중견·중소 건설사의 정비사업 참여를 제한할 수 있다고 주장했다. 공적 금융지원과 과도한 입찰보증금 개선 필요성도 제기됐다.
공사비 상승과 조합·시공사 간 갈등도 풀어야 할 과제로 지목됐다. 한국건설기술연구원 공사비원가관리센터에 따르면 2026년 6월 건설공사비지수는 138.22로 전월보다 0.30%, 전년 동월보다 5.48% 상승했다. 철강과 전선·케이블 등 주요 자재 가격 상승이 공사비 부담을 키운 것으로 나타났다.
권영준 법무법인 태평양 변호사는 평당 공사비 방식보다 세부 내역을 토대로 계약하고 물가 변동과 공기 연장, 추가 공사비 기준을 명확하게 정할 필요가 있다고 제안했다.
김태훈 김앤장법률사무소 변호사도 갈등이 법정 소송으로 번지기 전 해결할 수 있도록 분쟁조정 절차의 실효성을 높여야 한다고 강조했다.
공공의 역할 확대와 건축기준의 탄력적 적용도 제안됐다. 참석자들은 공공이 사업시행자로 참여할 경우 사업 과정의 갈등을 줄일 여지가 있지만 높은 임대주택 비율과 수수료 등 민간이 부담을 느끼는 요소도 함께 개선해야 한다고 지적했다.
장수명주택과 제로에너지건축물(ZEB), 녹색건축물 기준 역시 지역별 사업성을 고려한 보완이 필요하다는 의견이 나왔다.
결국 서울 정비사업의 관건은 사업지를 더 지정하는 데만 있지 않다는 것이 이날 전문가들의 진단이다. 인허가 시간을 줄이고 이주와 금융의 문턱을 낮추는 동시에 공사비 갈등을 조기에 해결해야 실제 착공과 공급으로 이어질 수 있다는 것이다.
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