다주택자에 2년 '출구' 열었다 부동산 세제 대수술, 양도세 중과 단계적 완화
2027~2028년 한시적 양도세 중과 완화 일시적 2주택 매입임대 상생임대 특례는 단계적 축소
정부가 부동산 세제를 전면 손질했다. 다주택자의 급격한 세 부담을 완화하는 대신 일정 기간 안에 시장에 매물을 내놓도록 유도하는 방향이다. 양도소득세 중과를 2년간 한시적으로 완화해 사실상 '출구'를 열어주되, 그동안 유지해 온 각종 세제 특례는 단계적으로 축소하거나 종료하는 방식으로 제도를 재설계했다.
기획재정부가 3일 발표한 '2026년 세제개편안'에 따르면 정부는 2027년부터 2028년까지 2년 동안 조정대상지역 내 다주택자에 대한 양도소득세 중과세율을 한시적으로 낮춘다. 종합부동산세 정상화와 맞물려 시장에 매물이 원활하게 공급될 수 있도록 유도하기 위한 조치라는 설명이다.
현행 소득세법은 양도세 기본세율(6~45%)에 1세대 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상 보유자는 30%포인트의 중과세율을 추가 적용하고 있다. 그러나 개정안이 시행되면 1세대 2주택자는 2027년 양도 시 5%포인트, 2028년에는 10%포인트만 추가 부담하면 된다. 3주택 이상 보유자는 같은 기간 각각 10%포인트와 15%포인트의 중과세율이 적용된다.
개정안은 2027년 1월 1일 이후 양도분부터 적용된다. 다만 해당 주택을 2년 이상 보유한 경우에 한한다. 또 올해 이미 중과세율을 적용받아 양도한 경우라도 내년 1월 1일 이후 예정신고나 확정신고를 하면 완화된 세율을 적용받을 수 있도록 했다.
실제 절세 효과도 적지 않다. 양도차익 5억원이 발생한 조정대상지역 주택을 1세대 2주택자가 처분할 경우 현행 제도에서는 약 2억7000만원의 양도세를 부담해야 한다. 하지만 개정안이 적용되면 2027년에는 약 2억원, 2028년에는 약 2억2000만원 수준으로 세 부담이 줄어든다.
정부는 일시적 2주택자에 대한 특례도 손질했다. 현재는 기존 1주택자가 새 주택을 취득한 뒤 기존 주택을 3년 안에 처분하면 양도세 장기보유특별공제와 종합부동산세 고령자·장기보유 세액공제 등 각종 혜택을 받을 수 있다. 그러나 앞으로는 기존 주택 처분 기한이 3년에서 2년으로 단축된다.
양도세는 세제개편안 발표 다음 날인 8월 4일 이후 조정대상지역 주택을 새로 취득하고, 기존 조정대상지역 주택을 10월 1일 이후 양도하는 경우부터 적용된다. 종부세는 8월 4일 이후 신규 취득한 주택에 대해 내년 6월 1일 기준 납세의무가 성립하는 경우부터 새로운 기준이 적용된다.
다만 정부는 제도 변경에 따른 혼란을 줄이기 위해 경과규정을 마련했다. 8월 3일 이전에 주택이나 주택 취득권을 확보했거나 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에는 종전 규정을 그대로 적용하기로 했다.
매입임대주택에 대한 세제 혜택도 단계적 폐지 절차에 들어간다. 현재는 등록 말소 이후에도 양도세 중과 배제와 장기보유특별공제 우대 혜택이 사실상 영구적으로 유지되고 있다. 정부는 등록이 말소된 이후에도 동일한 세제 혜택을 계속 제공하는 것은 과도한 지원이라는 판단을 내렸다.
특히 2020년 민간임대주택법 개정으로 폐지된 장기(8년) 아파트 매입임대와 단기(4년) 매입임대는 임대의무기간 종료와 함께 자동으로 등록이 말소된다. 이에 따라 오는 10월 1일부터 조정대상지역 내 해당 유형의 아파트는 양도세 중과 배제와 장기보유특별공제 우대가 순차적으로 사라진다.
2027년 말까지 양도하는 경우에는 현행과 동일하게 양도세 중과 배제와 장기보유특별공제 50% 우대가 유지된다. 그러나 2028년 양도분부터는 양도세 중과가 절반 수준인 10~15%포인트로 적용되고, 장기보유특별공제 우대도 30%로 축소된다. 2029년 이후에는 양도세 중과와 장기보유특별공제 우대 모두 종료된다.
2027년 1월 1일 현재 임대의무를 이행 중인 등록주택은 별도의 유예기간을 둔다. 임대의무 종료 후 1년까지는 기존 혜택을 유지하고, 종료 후 1년에서 2년 사이에는 절반 수준의 중과세율과 30% 장기보유특별공제를 적용한다. 이후에는 일반 다주택자와 동일한 기준이 적용된다.
다만 정부는 시장 충격을 최소화하기 위해 일부 유형은 기존 특례를 유지하기로 했다. 아파트를 제외한 조정대상지역 내 다세대·연립주택 등 비아파트와 비조정지역 아파트, 건설임대주택, 공공지원민간임대주택 등은 현행 세제 혜택을 계속 적용한다.
상생임대주택 제도도 손질된다. 정부는 임대료를 5% 이내로 인상한 임대인에게 제공하던 비과세 및 장기보유특별공제 거주요건 면제 혜택에 명확한 종료 시점을 설정하기로 했다.
현행 제도는 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지 2년 이상 상생임대 계약을 체결한 1주택자가 양도할 경우 1세대 1주택 비과세(양도가액 12억원 이하)와 장기보유특별공제 2년 거주요건을 면제하고 있다.
개정안은 올해 말 종료 예정인 상생임대 특례의 적용 범위를 명확히 했다. 올해 12월 31일까지 상생임대 계약을 체결한 뒤 계약 종료 후 1년 이내에 양도하는 경우에만 혜택을 인정한다. 적용 기한은 최대 2029년 12월 31일까지이며, 올해 말 이전 계약이 종료되는 경우에는 2027년 12월 31일까지 양도해야 특례를 받을 수 있다.
정부는 그동안 실거주 없이도 사실상 무기한 특례를 받을 수 있었던 제도를 '실거주 1주택자 우대' 원칙에 맞게 정비했다고 설명했다. 다만 특례 적용기한을 넘기더라도 양도 전에 실제로 2년 이상 거주하면 기존의 1주택 비과세와 장기보유특별공제 혜택은 그대로 받을 수 있도록 했다.
문의 : 031-563-2114
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