반도체 국가 전략사업을 둘러싼 대규모 개발 계획이 발표될 때마다 부동산 시장이 빠르게 반응하고 있다.
특히 토지거래허가구역 지정 이전의 규제 공백을 이용한 투기성 거래가 반복적으로 확인되면서 현행 토지거래허가제의 실효성과 보완 필요성이 다시 주목받고 있다.
규제 발표와 실제 효력 발생 사이의 시간 차가 투기 세력의 새로운 진입 창구로 활용되고 있다는 분석도 제기된다.
최근 호남권 반도체 클러스터 예정지와 용인 첨단 시스템반도체 국가산업단지 사례는 이러한 구조적 문제를 단적으로 보여주는 사례로 평가된다.
정부 발표 직후 집중된 거래, 규제 공백 노렸다
정부가 대한민국 대도약 3대 메가 프로젝트와 함께 호남권 반도체 클러스터 조성 계획을 발표한 이후 토지거래허가구역 지정 공고와 효력 발생 사이의 5일 동안 대규모 거래가 집중됐다.
자료에 따르면 해당 기간 발생한 거래 규모는 약 300억 원에 달했다.
광주 광산구에서는 모두 40건, 약 180억 원의 거래가 이뤄졌으며, 효력 발생 하루 전에는 전체 거래금액의 약 79%인 137억 원이 하루 만에 거래된 것으로 집계됐다.
같은 기간 일평균 거래 규모는 기존 평균보다 약 3.4~3.75배 증가한 것으로 분석됐다.
이는 규제가 본격 적용되기 이전에 거래를 마무리하려는 움직임이 집중된 결과로 해석된다.
용인 국가산단에서도 불법 거래 적발
용인 첨단 시스템반도체 국가산업단지 조성 과정에서도 유사한 투기 양상이 확인됐다.
수사기관 조사 결과 사업 발표 직후 약 135억 원 규모의 투기성 자금이 유입된 것으로 조사됐으며, 불법 거래에 연루된 23명이 검찰에 송치됐다.
적발된 사례에는 직접 농사를 짓겠다는 조건으로 허가를 받은 뒤 실제 경작은 다른 사람에게 맡긴 대리 경작, 실거주 의무를 회피하기 위한 위장 전입, 법인을 활용한 편법 거래 등이 포함됐다.
일부 사례에서는 근저당권 설정 방식을 활용해 허가 절차를 우회한 뒤 약 7개월 만에 12억 원이 넘는 시세 차익을 실현한 사례도 확인됐다.
소액 투자 가능한 쪼개기 거래 확산
반도체 클러스터 예정지에서는 공유지분을 여러 명이 나누어 취득하는 이른바 쪼개기 거래도 증가했다.
호남권에서는 전체 거래 94건 가운데 30건이 공유지분 거래였으며, 비중은 약 32%를 기록했다.
이는 과거 평균보다 높은 수준이다.
특히 공유지분 거래 가운데 약 70%는 공인중개사를 거치지 않는 직거래 방식으로 진행됐다.
발표 이전부터 일부 지역에서는 공유지분 거래 비중이 70~80% 이상까지 높아진 사례도 확인됐다.
이 같은 방식은 소액으로 투자할 수 있다는 점 때문에 투기 수단으로 활용될 가능성이 높다는 지적이 나온다.
농지취득자격증명 허위 발급이나 차명 거래로 이어질 경우 농지법과 부동산실명법 위반 가능성도 제기된다.
토지거래허가제, 공익성과 재산권 보호 사이의 균형 과제
토지거래허가제는 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 근거한 제도로, 일정 지역에서 토지를 거래할 경우 행정기관의 허가를 받도록 하는 제도다.
헌법재판소는 토지의 공공성을 인정해 제도의 합헌성을 인정한 바 있다.
다만 허가 없이 체결된 계약이 이후 허가를 받으면 효력이 발생하는 이른바 유동적 무효 구조는 법률관계의 불확실성을 초래할 수 있다는 지적도 이어지고 있다.
정부는 최근 규제 사각지대를 줄이기 위해 허가 대상 면적 기준을 크게 낮췄다.
주거지역은 기존 60㎡에서 지방자치단체 판단에 따라 최소 6㎡까지 허가 대상이 될 수 있도록 기준이 강화됐다.
상업지역과 공업지역은 최소 15㎡, 녹지지역은 최소 20㎡까지 확대 적용이 가능해졌다.
시장 안정 효과와 부작용 동시에 제기
토지거래허가제는 단기 투기 수요를 차단하고 급격한 지가 상승을 억제하는 정책 수단으로 평가받는다.
개발 예정지에서 과도한 가격 상승을 억제하는 데 일정 부분 효과를 거둘 수 있다는 의견도 적지 않다.
반면 실거주 의무 강화에 따라 갭투자가 제한되면서 민간 전세 공급이 감소할 수 있다는 우려도 지속되고 있다.
규제지역 지정 자체가 개발 가능성이 높은 지역이라는 신호로 받아들여지는 이른바 낙인 효과 역시 시장 왜곡 요인으로 지적된다.
또한 공동주택의 소규모 대지지분까지 허가 대상에 포함되는 사례가 늘어나면서 재산권 행사와 거주 이전의 자유를 과도하게 제한할 수 있다는 비판도 제기된다.
문헌 분석에서는 규제 이후 가격 하락으로 보이는 현상 가운데 상당 부분이 실제 가치 하락이 아니라 고가 단지 거래 감소에 따른 거래 구성 변화의 영향일 가능성도 제시됐다.
제도 개선 요구 커져
전문가들은 제도의 안정적인 운영을 위해 계약 해제와 계약금 반환 절차를 명확히 규정하는 표준 계약 규정 마련이 필요하다고 제안한다.
또한 주거용 공동주택은 원칙적으로 허가 대상에서 제외하고, 제도의 적용 범위를 대규모 토지와 개발 예정지 중심으로 운영하는 방안도 검토 대상으로 거론된다.
이와 함께 가격 상승률과 거래량 등 객관적 지표를 기준으로 규제를 자동 해제하는 일몰제를 도입해 행정의 예측 가능성을 높여야 한다는 의견도 제시되고 있다.
요약하자면
반도체 클러스터 조성 과정에서는 규제 시행 전 공백 기간을 활용한 투기성 거래와 공유지분 거래, 위장 전입, 대리 경작 등 다양한 편법 사례가 확인됐다.
토지거래허가제는 투기 억제라는 공익적 기능을 수행하고 있으나 재산권 제한과 시장 왜곡 등 부작용도 함께 나타나고 있어 제도의 정교한 보완이 요구된다.
결론적으로
국가 전략산업 개발이 이어질수록 부동산 시장의 선행 움직임은 더욱 빨라질 가능성이 크다.
제도의 목적을 유지하면서도 시장의 예측 가능성과 국민의 재산권을 함께 고려하는 균형 있는 제도 개선이 향후 정책 운영의 핵심 과제가 될 것으로 보인다.
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