재개발 투자에서 매입가격과 프리미엄만큼 중요한 것이 추가분담금이다. 처음에는 저렴해 보였던 물건도 공사비와 금융비용이 늘어나면 총투자금이 예상보다 크게 증가할 수 있다. 특히 현장에서 ‘추가분담금’과 ‘추가부담금’이 혼용되면서 감정평가액이 높은 조합원이 더 많은 돈을 내는지를 두고 혼선이 반복되고 있다.
수색증산뉴타운 증산5구역과 새절역세권 재개발 현장에서 15년 이상 중개업무를 해온 은평새땅집 와산교공인중개사사무소 심미선 대표는 “재개발 분담금을 이해하려면 감정평가액과 비례율, 권리가액의 관계부터 살펴봐야 한다”며 “최종적으로 내는 기본 분담금과 사업비 증가로 새롭게 늘어난 금액을 구분해야 정확한 판단이 가능하다”고 설명했다.
추가분담금과 추가부담금, 같은 말일까
정비사업 현장에서는 ‘추가분담금’이라는 표현이 일반적으로 사용된다. 조합원이 재개발 사업을 통해 새 아파트를 배정받을 때 조합원 분양가와 권리가액의 차이를 정산하는 금액이다.
반면 추가부담금은 공사비와 금융비용 등 총사업비가 당초 예상보다 증가하면서 조합원이 추가로 부담하게 된 금액을 설명할 때 주로 사용된다.
다만 모든 조합이 두 용어를 명확하게 구분하는 것은 아니다. 추가분담금 증액분, 사업비 증가분, 추가 납부금 등 서로 다른 표현을 사용하기도 한다. 따라서 용어만 보고 판단하기보다 어떤 비용을 의미하는지, 어떤 기준과 계산식으로 산정됐는지를 확인해야 한다.
추가분담금은 조합원 분양가와 권리가액의 차이
추가분담금은 조합원이 새 아파트를 배정받으면서 추가로 납부하는 정산금액이다. 기존에 보유한 토지와 건물의 권리가액보다 새로 받을 아파트의 조합원 분양가가 높다면 그 차액을 내게 된다.
일반적인 계산 구조는 다음과 같다.
추가분담금
= 조합원 분양가 - 권리가액
조합원 분양가는 조합원이 새로 배정받을 아파트의 공급가격이다. 권리가액은 조합원이 기존에 보유한 토지와 건물이 재개발 사업에서 얼마의 가치로 인정되는지를 보여주는 금액이다.
권리가액은 일반적으로 종전자산 감정평가액에 비례율을 곱해 계산한다.
권리가액
= 종전자산 감정평가액 × 비례율
종전자산 감정평가액이 4억 원이고 비례율이 100%라면 권리가액은 4억 원이다. 이 조합원이 조합원 분양가 7억 원인 아파트를 배정받는다면 추가분담금은 3억 원이다.
비례율이 90%라면 권리가액은 3억6000만 원으로 줄어든다. 같은 7억 원짜리 아파트를 배정받더라도 추가분담금은 3억4000만 원으로 늘어난다.
추가분담금은 감정평가액 하나만으로 결정되지 않는다. 감정평가액과 비례율, 조합원 분양가가 함께 움직이기 때문에 전체 구조를 확인해야 한다.
사업비가 늘면 추가부담금이 발생할 수 있다
추가부담금은 당초 예상했던 분담금보다 공사비와 금융비용 등이 늘어나면서 추가로 부담하게 된 돈을 설명할 때 자주 사용된다.
대표적인 원인은 공사비 상승이다. 자재비와 인건비가 오르거나 시공사와 공사비를 재협상하면 총사업비가 증가할 수 있다. 사업 기간이 길어지면서 대출이자와 금융비용이 늘어나는 경우도 있다. 설계 변경과 보상비 증가, 소송비용도 조합원 부담을 키우는 요인이다.
최초 예상 추가분담금이 3억 원이었다고 가정해 보자. 이후 공사비와 금융비용이 증가해 최종 납부액이 3억5000만 원으로 변경됐다면 새롭게 늘어난 5000만 원을 추가부담금이라고 표현할 수 있다.
이 경우 조합원이 최종적으로 납부해야 하는 금액은 3억5000만 원이다. 추가분담금과 추가부담금을 완전히 별개의 비용으로 보기보다는 최초 예상금액과 사업 진행 과정에서 늘어난 증액분을 구분하는 표현으로 이해하는 것이 쉽다.
“감정가의 90% 인정”은 분담금의 90%를 낸다는 뜻 아니다
재개발 현장에서는 “감정가의 90%를 인정한다”거나 “감정가의 몇 퍼센트로 정산한다”는 말을 자주 듣는다.
이를 추가분담금으로 감정가의 90%를 낸다는 의미로 이해해서는 안 된다. 대부분 감정평가액에 비례율을 적용해 권리가액을 계산한다는 뜻이다.
감정평가액이 4억 원이고 비례율이 90%라면 권리가액은 3억6000만 원이다.
4억 원 × 90%
= 권리가액 3억6000만 원
조합원 분양가가 7억 원이라면 추가분담금은 3억4000만 원이다.
7억 원 - 3억6000만 원
= 추가분담금 3억4000만 원
따라서 “감정가의 몇 퍼센트를 추가분담금으로 낸다”는 표현보다 “감정평가액에 비례율을 적용해 권리가액을 계산한다”는 설명이 정확하다.
비례율은 사업 수입과 지출에 따라 달라진다
비례율은 모든 재개발 구역에 동일하게 적용되는 고정 숫자가 아니다. 사업의 전체 수입과 지출, 종전자산 총평가액에 따라 달라질 수 있다.
일반분양 수입이 많고 사업비가 안정적으로 관리되면 비례율에 긍정적인 영향을 줄 수 있다. 반대로 공사비와 금융비용이 증가하면 비례율이 낮아질 가능성이 있다.
사업 수입에는 조합원 분양수입과 일반분양 수입, 상가 등 부대시설 수입이 포함될 수 있다. 지출에는 공사비와 금융비용, 이주비 이자, 설계비, 용역비, 보상비, 조합 운영비 등이 반영된다.
비례율이 높다는 이유만으로 무조건 사업성이 좋은 구역이라고 판단해서는 안 된다. 일반분양 수입을 지나치게 높게 잡거나 공사비를 낮게 반영한 사업계획이라면 실제 사업 과정에서 비례율이 달라질 수 있다.
비례율 숫자 자체보다 어떤 수입과 비용을 기준으로 산정했는지를 확인하는 것이 중요하다.
감정평가액이 높으면 기본 추가분담금은 줄어든다
같은 가격의 새 아파트를 배정받는다는 조건이라면 감정평가액이 높은 조합원이 기본 추가분담금을 적게 낸다. 감정평가액이 높을수록 권리가액도 커지기 때문이다.
두 조합원이 모두 조합원 분양가 8억 원인 아파트를 배정받고 비례율도 100%로 같다고 가정해 보자.
A 조합원의 감정평가액이 3억 원이라면 권리가액은 3억 원이다. 추가분담금은 5억 원이다.
B 조합원의 감정평가액이 5억 원이라면 권리가액은 5억 원이다. 추가분담금은 3억 원이다.
같은 아파트를 받는다면 감정평가액이 높은 B 조합원이 기본 추가분담금을 적게 내는 구조다.
다만 감정평가액이 높은 조합원이 더 큰 평형이나 가격이 높은 주택형을 신청했다면 결과는 달라질 수 있다. 권리가액이 높더라도 조합원 분양가가 더 큰 폭으로 올라가면 추가분담금도 증가할 수 있다.
감정가가 높은 사람이 증액분을 더 낼 수 있는 이유
기본 추가분담금은 감정평가액이 높을수록 줄어드는 구조다. 그런데 사업비가 증가하면 감정평가액이 높은 사람이 더 부담한다는 설명도 나온다.
두 설명은 서로 모순되는 것이 아니다. 최종 추가분담금 총액과 기존 예상금액보다 새로 늘어난 증액분을 구분하면 이해할 수 있다.
공사비 증가로 비례율이 100%에서 90%로 낮아졌다고 가정해 보자.
감정평가액이 3억 원인 조합원의 권리가액은 3억 원에서 2억7000만 원으로 줄어든다. 추가분담금은 기존보다 3000만 원 늘어난다.
감정평가액이 5억 원인 조합원의 권리가액은 5억 원에서 4억5000만 원으로 줄어든다. 추가분담금은 기존보다 5000만 원 증가한다.
같은 10%포인트가 적용돼도 감정평가액이 큰 조합원의 권리가액 감소폭이 더 크다. 따라서 새로 늘어난 추가부담금만 보면 감정가가 높은 사람이 더 많은 금액을 부담할 수 있다.
그러나 최종 추가분담금 총액은 여전히 감정가가 낮은 조합원에게 더 크게 나타날 수 있다.
총액과 증가액을 구분해야 한다
실제 재개발 상담 현장에서는 “내 물건의 감정평가액이 더 높은데 왜 사업비 증가분을 더 많이 부담하느냐”는 질문이 자주 나온다.
이때 먼저 비교해야 할 것은 두 조합원의 최종 추가분담금이 아니다. 사업비 증가 전과 후의 차액을 살펴봐야 한다.
같은 8억 원짜리 아파트를 배정받는 두 조합원이 있다고 가정해 보자.
감정평가액이 3억 원인 조합원은 비례율이 100%일 때 추가분담금이 5억 원이다. 비례율이 90%로 낮아지면 추가분담금은 5억3000만 원이 된다. 증가액은 3000만 원이다.
감정평가액이 5억 원인 조합원은 기존 추가분담금이 3억 원이다. 비례율이 90%로 낮아지면 추가분담금은 3억5000만 원이 된다. 증가액은 5000만 원이다.
감정평가액이 높은 조합원의 증가액이 더 크다. 그러나 최종 추가분담금 총액은 감정평가액이 낮은 조합원이 더 많다.
현장에서 “누가 더 많이 낸다”는 말을 들었다면 최종 총액을 말하는지, 기존보다 늘어난 증가액을 말하는지부터 확인해야 한다.
사업비 증가분이 모두 감정가 비율로 배분되는 것은 아니다
사업비 증가분이 반드시 종전자산 감정평가액 비율에 따라 배분되는 것은 아니다.
구체적인 배분 방식은 조합 정관과 관리처분계획, 총회 의결 내용에 따라 달라질 수 있다. 종전자산 감정평가액 비율이나 권리가액 비율로 배분할 수 있고, 조합원 분양가를 기준으로 나눌 수도 있다.
신청 평형이나 공급면적을 기준으로 배분하거나 모든 조합원에게 같은 금액을 부과하는 방식도 가능하다.
조합이 “감정가가 큰 사람이 더 부담한다”고 설명했다면 계산 근거를 반드시 확인해야 한다. 비례율이 낮아져 권리가액이 감소한 것인지, 사업비 증가분을 감정평가액 비율로 별도 배분한 것인지에 따라 의미가 달라진다.
공사비·금융비용·사업 지연이 분담금 키운다
추가부담금이 늘어나는 가장 큰 원인은 공사비 상승이다. 자재비와 인건비가 오르거나 시공사와 공사비를 다시 협의하면 조합의 총사업비가 증가할 수 있다.
사업 기간 지연도 중요한 변수다. 사업이 길어지면 대출이자와 금융비용, 조합 운영비가 계속 발생한다.
설계 변경도 비용 증가로 이어진다. 마감재를 상향하거나 커뮤니티 시설, 주차장, 기반시설 계획을 바꾸면 추가 비용이 발생할 수 있다.
일반분양 수입이 예상보다 줄어드는 경우도 조합원 부담을 늘린다. 일반분양 물량이 감소하거나 분양가격이 기대보다 낮아지면 부족한 사업비가 조합원 분담금으로 이어질 수 있다.
현금청산과 보상 문제, 명도소송, 각종 인허가 조건 변경도 분담금 증가에 영향을 줄 수 있다.
사업 초기 분담금은 대부분 추정치다
정비구역 지정이나 조합설립 단계에서 안내되는 추가분담금은 대부분 추정금액이다.
사업 초기에는 공사비와 일반분양가, 금융비용이 확정되지 않은 경우가 많다. 이 시기의 추정분담금은 여러 가정을 적용한 예상치다.
사업시행인가와 관리처분계획 단계로 진행될수록 감정평가액과 조합원 분양가, 권리가액이 구체화된다. 그러나 관리처분계획 이후에도 공사비 증액과 사업 지연이 발생하면 최종 납부액은 변경될 수 있다.
조합에서 분담금 안내를 받았다면 현재 기준 예상금액인지, 총회에서 의결된 금액인지, 최종 정산금액인지를 구분해야 한다.
투자 전 확인해야 할 핵심 자료
재개발 물건을 검토할 때 가장 먼저 확인해야 할 자료는 종전자산 감정평가액이다. 해당 물건이 정비사업에서 얼마의 가치로 인정됐는지를 알아야 권리가액을 계산할 수 있다.
두 번째는 비례율이다. 비례율의 높고 낮음만 볼 것이 아니라 일반분양 수입과 총사업비가 어떤 기준으로 반영됐는지 확인해야 한다.
세 번째는 조합원 분양가다. 신청 평형에 따라 분양가격이 달라지고 추가분담금도 크게 달라질 수 있다.
네 번째는 관리처분계획이다. 조합원별 권리가액과 분담금 추산액, 분양계획을 확인할 수 있다.
다섯 번째는 총회 의결서다. 사업비가 증가했다면 증가한 금액을 어떤 기준에 따라 조합원에게 배분했는지를 살펴봐야 한다.
납부 일정도 중요하다. 총액뿐 아니라 계약금과 중도금, 잔금을 언제 납부해야 하는지를 확인해야 현실적인 자금 계획을 세울 수 있다.
감정가와 비례율만 믿는 것은 위험하다
추가분담금을 계산할 때 자주 발생하는 첫 번째 실수는 감정평가액이 높으면 무조건 유리하다고 생각하는 것이다. 감정평가액이 높더라도 조합원 분양가가 크게 오르면 부담금은 증가할 수 있다.
두 번째는 비례율을 고정된 숫자로 믿는 것이다. 공사비와 일반분양 수입이 달라지면 비례율도 변할 수 있다.
세 번째는 최초 추정분담금을 확정금액으로 받아들이는 것이다. 사업 초기의 숫자는 조건이 바뀌면 달라질 가능성이 크다.
네 번째는 추가분담금만 계산하고 매입비용과 이자를 제외하는 것이다.
실제 총투자금에는 매입가격과 취득비용, 추가분담금, 대출이자, 보유비용, 이주비 관련 비용이 모두 포함돼야 한다.
마지막으로 준공 후 예상 시세를 지나치게 높게 잡는 것도 주의해야 한다. 준공 후 자산 가치가 기대보다 낮으면 추가분담금이 적더라도 투자수익은 줄어들 수 있다.
총투자금에는 예비자금까지 포함해야 한다
재개발 투자는 매입가격과 추가분담금만 더해 계산할 수 있는 구조가 아니다.
총투자금에는 매입가격과 취득 관련 비용, 대출이자, 보유비용, 추가분담금, 이주비 관련 비용, 예비자금이 모두 포함돼야 한다.
특히 예비자금을 반드시 반영할 필요가 있다. 추가분담금이 예상보다 늘어나거나 납부 일정이 앞당겨질 수 있기 때문이다.
조합에서 안내한 금액에 딱 맞춰 자금을 준비하면 작은 변수에도 전체 자금 계획이 흔들릴 수 있다. 재개발 투자에서는 가장 좋은 상황을 가정하기보다 예상보다 좋지 않은 상황에서도 버틸 수 있는지를 먼저 확인해야 한다.
한 가지 숫자보다 복수의 시나리오 필요
추가분담금은 하나의 숫자로만 계산하지 않는 것이 바람직하다. 현재 사업계획을 기준으로 한 예상금액과 공사비·금융비용 증가 가능성을 반영한 보수적 금액을 함께 계산해야 한다.
분담금 총액뿐 아니라 납부 시점도 살펴봐야 한다. 총액을 감당할 수 있더라도 짧은 기간에 자금 납부가 몰리면 투자자에게 큰 부담이 될 수 있다.
큰 평형 신청이 항상 유리한지도 검토해야 한다. 권리가액이 높더라도 조합원 분양가가 크게 올라가면 추가분담금이 증가한다.
가장 중요한 것은 추가분담금을 내고 어떤 아파트를 받는지다. 분담금이 다소 많더라도 입지와 상품성이 뛰어난 아파트를 받는다면 전체 투자 결과는 좋아질 수 있다.
반대로 분담금이 적더라도 입지와 평형 경쟁력이 약하면 기대한 수익을 거두기 어렵다.
핵심은 ‘최종 총액’과 ‘새로 늘어난 금액’의 구분
추가분담금은 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액이다. 권리가액은 일반적으로 종전자산 감정평가액에 비례율을 적용해 계산한다.
추가부담금은 공사비와 금융비용 등이 늘어나 처음 예상했던 금액보다 추가로 부담하게 된 돈을 설명할 때 주로 사용하는 표현이다.
같은 가격의 아파트를 받는다면 감정평가액이 높은 조합원이 기본 추가분담금을 적게 낸다. 그러나 비례율이 낮아지거나 증가한 사업비를 감정평가액 비율로 배분한다면 감정가가 높은 조합원의 증가액이 더 클 수 있다.
누가 더 많이 부담하는지를 판단하려면 최종 추가분담금 총액과 기존 예상보다 새롭게 늘어난 추가부담금을 반드시 구분해야 한다.
재개발 추가분담금 주요 질문
Q. 추가분담금과 추가부담금은 같은 말인가
완전히 동일한 개념이라고 보기는 어렵지만 현장에서는 혼용되는 경우가 많다. 추가분담금은 조합원 분양가와 권리가액의 차액을 말한다. 추가부담금은 사업비 증가로 기존 예상보다 늘어난 금액을 설명할 때 주로 사용한다.
Q. 감정평가액이 높으면 추가분담금이 줄어드나
같은 비례율과 같은 조합원 분양가를 적용한다면 감정평가액이 높을수록 권리가액이 커진다. 이에 따라 기본 추가분담금은 줄어든다.
Q. 감정가가 높은 사람이 추가부담금을 더 낼 수 있나
가능하다. 비례율이 낮아지거나 사업비 증가분을 감정평가액 비율로 배분한다면 감정평가액이 높은 조합원의 증가액이 더 클 수 있다.
Q. 비례율이 100%보다 낮으면 무조건 손해인가
비례율 하락은 권리가액 측면에서 불리할 수 있다. 다만 비례율 하나만으로 투자성을 판단해서는 안 된다. 조합원 분양가와 일반분양 수입, 사업비, 준공 후 가치까지 함께 비교해야 한다.
Q. 추가분담금은 확정금액인가
사업 초기에는 추정금액인 경우가 많다. 관리처분계획 이후에도 공사비 증액이나 사업 지연이 발생하면 최종 납부액은 변경될 수 있다.
심미선 대표는 “재개발 투자에서 추가분담금은 단순히 나중에 내는 돈이 아니다”며 “현재 보유한 자산이 새 아파트로 전환되는 과정에서 투자수익과 자금 부담을 결정하는 핵심 변수”라고 말했다.
이어 “추가부담금이 발생했다면 금액만 볼 것이 아니라 왜 늘었는지부터 확인해야 한다”며 “비례율이 낮아진 것인지, 공사비 증가분을 별도로 배분한 것인지, 어떤 기준으로 조합원에게 부과했는지에 따라 해석이 달라진다”고 강조했다.
재개발 물건을 검토하는 투자자라면 매입가와 프리미엄만 비교해서는 안 된다. 권리가액과 예상 추가분담금, 사업비 증가 가능성, 금융비용, 납부 일정까지 반영한 총투자금을 직접 계산해야 한다.
특히 수색증산뉴타운 증산5구역이나 새절역세권 재개발처럼 사업 단계와 권리관
계에 따라 투자조건이 달라지는 현장에서는 개별 물건의 감정평가액과 권리가액, 신청 가능한 평형, 분담금 산정 근거를 구체적으로 확인해야 한다. 숫자의 크기보다 그 숫자가 만들어진 기준을 살펴보는 것이 재개발 투자의 위험을 줄이는 출발점이다.
문의:심미선(010-2004-5572)
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