서울 30억 초과 아파트 16만 가구 육박 강남 밖으로 퍼지는 초고가 주택 기준과 절세 및 자산 관리 전략
정부가 초고가 1주택에 대한 보유세 강화 방안을 검토하면서 초고가 주택의 기준선을 어디에 둘지가 주요 쟁점으로 떠오르고 있다.
최근 집값 상승으로 30억원 이상 아파트가 강남권을 넘어 서울 주요 지역으로 확산하면서 과세 기준에 따라 대상 범위도 크게 달라질 전망이다.
서울 주요 지역에서 30억원을 넘는 국민평형 거래가 잇따르면서 초고가 주택 기준선에 대한 관심이 커지고 있다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온 전용면적 84제곱미터는 지난달 25일 31억3000만원에 거래되었다.
동작구 흑석동 아크로리버하임 전용 84제곱미터도 지난해 10월 34억6000만원에 손바뀜했고 성동구 성수동 트리마제 전용 84제곱미터는 지난 2월 63억원에 팔렸다.
부동산R114가 올해 7월 10일 기준 서울 아파트 시세를 분석한 결과 50억원을 넘는 아파트는 총 2만9969가구로 서울 전체 아파트 146만9011가구의 2.0퍼센트로 집계되었다.
지역별로는 강남구가 1만4855가구로 가장 많았고 서초구 1만315가구 용산구 2388가구 송파구 1023가구 순이었다.
서울의 50억원 초과 아파트 가운데 95.4퍼센트가 강남 3구와 용산구에 집중되었다.
초고가 주택의 기준을 40억원으로 낮춰도 지역별 비중은 크게 달라지지 않았다.
40억원을 넘는 서울 아파트는 6만8879가구로 전체의 4.7퍼센트였고 이 가운데 95.1퍼센트가 강남 3구와 용산에 집중되었다.
사실상 40억에서 50억원을 기준선으로 삼으면 보유세 강화 대상의 대부분이 강남 3구와 용산에 몰려 강남세 성격이 짙어진다.
그러나 기준선을 30억원으로 낮추면 대상은 크게 늘어난다.
서울에서 시세가 30억원을 넘는 아파트는 16만6403가구로 전체의 11.3퍼센트에 달한다.
이는 50억원을 기준으로 했을 때보다 대상 주택이 5.6배로 늘어나는 수치이다.
강남구와 서초구에서는 지역 내 아파트의 절반 이상이 대상에 포함되어 강남구 전체 아파트의 57.7퍼센트 서초구의 53.3퍼센트가 30억원을 넘는 것으로 나타났다.
30억원대 아파트는 강남권 밖에서도 빠르게 늘고 있다.
영등포구에서는 7308가구가 30억원을 넘었고 양천구 5373가구 성동구 2732가구 광진구 1261가구 등이었다.
강남 3구와 용산을 제외한 지역에만 1만7465가구가 분포해 전체 30억원 초과 아파트의 10.5퍼센트를 차지했다.
이재명 대통령은 지난 14일 국무회의에서 초고가 1주택에 대한 보유 부담 강화 필요성을 공개적으로 제기했다.
이 대통령은 초고가인 100억원대 주택을 실거주 1주택이라고 감면을 똑같이 해주는 것이 맞느냐는 논란이 있다고 말했다.
생중계 시청자를 대상으로 초고가 주택의 기준을 묻는 즉석 의견조사에서 30억원을 꼽은 응답이 많자 30억 정도는 가혹하다는 취지의 반응을 보였다.
시장에서는 40억에서 50억원 안팎이 향후 논의의 기준선으로 검토될 가능성에 주목하고 있다.
현행 종합부동산세는 1세대 1주택자에게 12억원의 기본공제를 적용하고 고령자 및 장기보유 요건을 충족하면 세액의 최대 80퍼센트를 공제한다.
전문가들은 초고가 주택의 기준을 지나치게 낮게 설정하면 과세 대상이 급격히 늘어나 조세 저항을 키울 수 있는 만큼 신중한 접근이 필요하다고 지적한다.
집값 상승으로 의도치 않게 고가 주택을 보유하게 된 고령 장기보유 1주택자에 대해서는 별도의 유예나 예외 장치가 필요하다는 의견도 나온다.
고종완 한국자산관리연구원장은 서울 전체에서 30억원이 상위 5퍼센트 안팎에 해당한다면 기준으로서 어느 정도 합리성이 있다고 볼 수 있다면서도 초고가 주택의 기준은 선호지역의 가격 수준과 상위 주택의 분포 등을 종합적으로 고려해 정해야 한다고 말했다.
이어 기준을 너무 낮게 잡으면 조세 저항이 커질 수 있어 제도 도입 초기에는 40억에서 50억원 수준도 검토할 수 있다며 소득이 없는 고령층이 장기간 실거주한 주택에 대해서는 유예나 예외를 두는 등 조세 부담 능력도 함께 고려해야 한다고 덧붙였다.
이처럼 급변하는 부동산 세제와 초고가 주택 기준선의 변화는 자산가들에게 철저한 대비를 요구한다.
정책 변화에 따른 리스크를 최소화하고 정확한 절세 전략을 세우기 위해서는 부동산시장에 대한 분석이 필수적이다.
다가오는 세금 개편의 파고 속에서 확실한 돌파구를 찾아내어 성공적인 자산 관리의 첫걸음을 떼어보기를 권한다.
임윤곤 기자
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