개발제한구역 안에는 오래전부터 주택과 마당으로 사용되고 있지만, 토지대장과 등기부상 지목은 여전히 ‘전’으로 남아 있는 토지가 적지 않다.
현황만 보면 주택 부지이므로 당연히 ‘대’로 변경할 수 있을 것처럼 보이지만, 실무에서는 그렇게 단순하지 않다. 지목변경을 위해서는 건축물의 적법성, 농지전용 여부, 개발제한구역 지정 시점, 실제 대지 이용 범위를 종합적으로 확인해야 한다.
「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제81조에 따르면 토지소유자는 지목변경 사유가 발생한 경우 지적소관청에 지목변경을 신청할 수 있다. 다만 지목변경은 현재의 이용 상태만을 보고 인정하는 절차가 아니다. 관계 법령에 따라 적법하게 변경된 토지 이용 상태를 지적공부에 반영하는 행정절차다.
따라서 주택이 존재한다는 사실만으로는 부족하다. 해당 건축물이 언제 건축되었는지, 당시 건축허가나 신고가 있었는지, 토지 형질변경 및 농지전용 절차가 적법하게 진행되었는지를 확인해야 한다.
개발제한구역 지정 이전부터 주택이 존재했다면 구 가옥대장, 건축물대장, 폐쇄대장, 재산세 과세대장, 과거 항공사진, 전기·수도 사용자료, 주민등록 전입자료 등이 중요한 입증자료가 된다.
반면 개발제한구역 지정 이후 건축된 주택이라면 건축허가뿐만 아니라 개발제한구역 행위허가, 농지전용허가 또는 공익사업에 따른 이축 등 적법한 인허가 근거가 확인되어야 한다.
특히 공부상 지목이 ‘전’이라면 농지전용 절차가 있었는지도 반드시 확인해야 한다. 오래전부터 주택과 마당으로 사용했다는 사실만으로 농지전용의 적법성이 자동으로 인정되는 것은 아니다.
오래된 주택이므로 자동으로 대지로 인정된다”고 단정해서는 안 된다. 해당 시점에 적용되던 구법과 당시 건축허가·농지전용 기록을 개별적으로 확인해야 한다.
적법성을 입증하지 못하면 지목변경이 거부될 수 있을 뿐만 아니라 불법 농지전용, 원상회복, 농지보전부담금 또는 위반건축물 문제가 함께 제기될 수 있다.
또한 하나의 필지 중 일부에만 주택과 마당이 있다면 필지 전체가 아닌 실제 대지 이용 부분만 분할해 지목변경을 검토해야 할 수 있다. 이 경우에도 담장 안쪽 전체가 대지로 인정되는 것은 아니며, 건축허가도면과 과거 항공사진, 실제 이용 현황 등을 기준으로 범위를 정해야 한다.
개발제한구역 내 전에서 대로의 지목변경은 단순한 토지대장 정리 업무가 아니다. 건축물 적법성, 농지전용, 토지분할, 개발제한구역 규제 및 향후 거래 위험이 서로 연결된 복합 행정사안이다.
정식 신청에 앞서 공부자료와 인허가 기록, 과거 항공사진, 현장 상태를 먼저 조사하고 관할 행정청과 사전협의하는 것이 가장 안전한 접근이다.
본 내용은 제공된 자료를 기준으로 작성한 일반적인 실무 검토 의견이며, 개별 토지의 지목변경 가능성은 구체적인 자료 확인과 관할 행정청의 최종 판단을 통해 확정해야 한다.
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