'빌라 포비아'에 멈춘 비아파트 공급 5년 새 착공 80% 급감
LTV 0% 규제에 신축 사실상 막혀 전문가들 "공급 확대와 건축 규제 혁신 함께 이뤄져야"
비아파트 공급 기반이 빠르게 무너지고 있다. 전세사기 여파로 빌라 시장이 위축된 데 이어 주택매매·임대사업자에 대한 담보인정비율(LTV) 0% 규제가 신축 시장까지 압박하면서 공급 감소가 심화하고 있다. 전문가들은 단기간 공급이 가능한 비아파트 시장을 되살리기 위해 금융 규제 완화와 노후 건축 규제 개선이 시급하다고 입을 모았다.
국토교통부가 발표한 올해 5월 주택통계에 따르면 올해 1~5월 전국 비아파트 인허가는 1만4,676호로 집계됐다. 착공은 1만2,358호를 기록했다. 지난해 같은 기간과 비교하면 인허가는 9.3% 증가했지만 착공은 5.5% 감소했다.
그러나 장기적인 흐름은 훨씬 심각하다. 2021년 같은 기간 전국 비아파트 인허가는 4만7,275호, 착공은 5만9,756호였다. 불과 5년 만에 인허가는 69.0%, 착공은 79.3% 줄어들며 공급 규모가 사실상 5분의 1 수준으로 축소됐다.
업계는 전세사기 사태 이후 확산된 이른바 '빌라 포비아'와 금융 규제가 공급 절벽을 심화시키고 있다고 진단한다.
특히 지난해 9·7 대책으로 주택매매·임대사업자에 대한 주택담보인정비율(LTV)이 0%로 제한되면서 비아파트 신축 사업의 자금 조달이 사실상 어려워졌다는 지적이다.
강경훈 진경건설 대표는 최근 국토교통부가 개최한 주택 공급 확대 방안 경청 토론회에서 "다가구와 다세대주택을 매입해 잔금을 치러야 하지만 LTV가 0%여서 정상적인 사업 진행이 어렵다"며 "잔금 이전에 근린생활시설로 용도를 변경하거나 저축은행을 이용해야 하는 비효율적인 구조가 이어지고 있다"고 말했다.
이어 "주택 신축 판매사업에 대해서는 LTV 규제를 완화할 필요가 있다"고 건의했다.
정부도 비아파트 공급 확대 필요성을 인식하고 있다.
지난 5월 정부는 내년까지 수도권에 한국토지주택공사(LH) 등을 중심으로 매입임대주택 9만 호를 공급하고, 이 가운데 6만6,000호를 서울과 경기 규제지역에 집중 공급하는 방안을 발표했다.
도시형생활주택 규제도 2030년까지 한시적으로 완화하기로 했다. 세대수와 층수 제한을 완화하고 주차장 설치 기준도 개선해 내년까지 4만1,000호, 2030년까지 총 11만 호를 공급한다는 계획이다.
하지만 전문가들은 공급 확대만으로는 한계가 있다고 지적한다. 수십 년간 유지된 건축 규제가 비아파트의 품질 개선과 공급 확대를 가로막고 있기 때문이다.
김덕례 주택산업연구원 선임연구위원은 현행 다세대주택의 연면적 660㎡ 이하, 4층 이하 제한을 언급하며 "충분한 대지를 확보해도 층수와 연면적 제한 때문에 사업성이 떨어진다"며 "국민이 품질 높고 안전한 비아파트에서 거주할 수 있도록 건축 기준을 시대에 맞게 전면 개편할 필요가 있다"고 강조했다.
국토연구원도 최근 보고서를 통해 비아파트가 상대적으로 저렴한 가격과 접근성 덕분에 청년층의 첫 주거지 역할을 하고 있지만, 매각이 쉽지 않아 자산 가치가 낮다는 인식이 확산되면서 자가 보유를 기피하는 현상이 심화되고 있다고 분석했다.
윤성진 국토연구원 부연구위원은 "비아파트가 다시 주거 사다리 역할을 하기 위해서는 품질 개선과 제도 개선이 함께 이뤄져야 한다"며 "청약 제약 완화와 공공 매입임대 확대는 물론 저층 주거지 환경 개선, 기반시설 확충, 체계적인 관리 시스템 구축이 병행돼야 한다"고 밝혔다.
비아파트 시장은 단기간에 주택 공급을 확대할 수 있는 현실적인 대안으로 꼽힌다. 그러나 금융 규제와 낙후된 제도가 동시에 발목을 잡으면서 공급 감소와 수요 위축이 맞물리는 악순환이 이어지고 있다. 전문가들은 공급 확대 정책의 실효성을 높이기 위해서는 금융, 제도, 주거 품질 개선이 함께 추진되는 종합 대책이 필요하다고 입을 모으고 있다.
문의 : 031-563-2114
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}