“5%만 지키면 끝?” 2026년 상생임대주택 계약 전 임대인이 확인할 5가지
임대료 인상률뿐 아니라 직전 계약 기간·실제 임대기간·계약 시점까지 확인해야…
삼성동·청담동 임대차 현장에서도 꼼꼼한 사전 검토 필요
“소장님, 이번에 전세 계약을 조금만 올려서 받으면 상생임대인 혜택을 받을 수 있는 거죠?”
삼성동·청담동 일대에서 임대차 계약을 안내하는 공인중개사 강남부집사에게 임대인들이 자주 묻는 질문이다.
하지만 상생임대주택은 단순히 임대료를 5% 이하로 올렸다고 자동으로 세제 혜택이 적용되는 제도가 아니다.
직전 임대차계약과 상생임대차계약의 조건, 실제 임대기간, 계약 및 임대 개시 시점 등을 함께 확인해야 한다.
현재 소득세법 시행령은 상생임대차계약을 직전 임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않는 계약으로 규정하고 있다.
직전임대차계약의 임대기간은 1년 6개월 이상, 상생임대차계약의 임대기간은 2년 이상이어야 한다.
상생임대차계약은 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중 체결하고 임대를 개시해야 한다.
따라서 “5% 이내로 계약했으니 상생임대인 요건을 충족했다”고 단정해서는 안 된다.
1. 상생임대주택, 정확히 어떤 제도인가
상생임대주택 제도는 일정 요건을 갖춘 임대차계약을 통해 임대료 인상을 제한한 임대인에게 1세대 1주택 양도소득세와 관련한 거주기간 요건의 특례를 적용하는 제도다.
핵심은 ‘5%’라는 숫자 하나가 아니다.
임대인이 주택을 취득한 후 체결한 직전임대차계약과 비교해 보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않아야 한다. 여기에 직전 임대기간과 상생임대기간 등 다른 요건도 충족해야 한다.
특히 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류로 확인되는 등 계약 체결에 관한 요건도 함께 살펴볼 필요가 있다.
2. 직전 임대차계약의 임대기간도 확인해야 한다
상생임대차계약 전에 체결했던 직전임대차계약도 중요하다.
현행 규정에서는 직전임대차계약에 따른 임대기간이 1년 6개월 이상이어야 한다.
이후 체결하는 상생임대차계약에 따른 임대기간은 2년 이상이어야 한다.
현장에서 상담하다 보면 계약서에 적힌 날짜만 보고 판단하는 경우가 있다.
하지만 계약 체결 시점과 실제 임대기간을 함께 살펴봐야 한다.
특히 상생임대차계약을 체결한 뒤 2년을 채우기 전에 주택을 매도하는 경우에는 특례 적용이 되지 않을 수 있다.
국세법령정보시스템에 공개된 2026년 국세청 사전답변에서도 상생임대차계약에 따른 임대기간 2년을 충족하기 전에 양도한 경우 상생임대주택 특례를 적용하지 않는다고 안내하고 있다.
따라서 매도 계획이 있는 임대인이라면 계약 단계부터 임대기간을 반드시 확인해야 한다.
3. 임대료 5% 계산도 단순하지 않을 수 있다
전세에서 전세로 갱신하는 경우에는 비교적 이해하기 쉽다.
하지만 전세에서 반전세나 월세로 변경하는 경우에는 이야기가 달라질 수 있다.
예를 들어 보증금은 낮추면서 월세를 올리는 계약이라면 보증금만 단순 비교해서는 안 된다.
상생임대차계약에서 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 관련 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산하도록 규정하고 있다.
그래서 계약서를 작성하기 전에 기존 계약서와 새 계약 조건을 함께 놓고 확인하는 것이 안전하다.
“소장님, 이 정도 조정이면 괜찮겠죠?”
임대인들이 자주 하는 질문이다.
이런 경우 금액 하나만 보고 판단하기보다 직전 계약과 변경 계약을 함께 비교해야 한다.
특히 보증금과 월세를 서로 전환하는 계약이라면 더욱 세밀한 검토가 필요하다.
4. 2026년 계약이라면 날짜를 반드시 확인해야 한다
2026년 임대차계약을 준비하는 임대인이라면 계약일과 임대개시일을 정확하게 확인해야 한다.
현행 소득세법 시행령은 상생임대차계약을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중 체결하고 임대를 개시하는 요건을 두고 있다.
따라서 올해 계약을 준비하고 있다면 단순히 ‘2026년에 계약한다’는 사실만 확인할 것이 아니라 실제 계약 체결일과 임대 개시일을 함께 살펴봐야 한다.
다만 세법은 개인의 주택 보유현황, 취득 과정, 기존 임대차계약, 양도 시점 등에 따라 적용 결과가 달라질 수 있다.
상생임대주택이라는 이유만으로 양도소득세가 무조건 비과세되는 것은 아니다.
상생임대주택 특례는 일정 요건을 충족한 경우 거주기간 요건과 관련해 적용되는 제도인 만큼, 자신의 전체적인 주택 보유 및 양도 상황을 함께 확인하는 것이 중요하다.
5. 계약서 작성 전에 이것부터 확인해야 한다
상생임대주택을 검토하고 있는 임대인이라면 다음 순서로 확인하는 것이 좋다.
① 현재 주택 보유현황 확인
1세대 1주택 관련 특례인 만큼 본인의 주택 보유 상황부터 확인해야 한다.
② 주택 취득일 확인
주택을 언제 취득했는지와 기존 임대차계약의 관계를 살펴봐야 한다.
③ 직전 임대차계약 확인
계약서만 확인할 것이 아니라 실제 임대기간이 요건을 충족하는지 확인해야 한다.
④ 새 임대차계약의 보증금·임대료 비교
직전 계약과 비교해 보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않는지 확인해야 한다.
⑤ 2년 임대 가능 여부 확인
상생임대차계약을 체결한 뒤 실제 임대기간 요건인 2년을 충족할 수 있는지도 미리 살펴봐야 한다.
특히 몇 달 뒤 매도하거나 재건축·재개발 등으로 임대기간에 변수가 생길 수 있는 주택이라면 계약 전에 더욱 꼼꼼하게 확인할 필요가 있다.
삼성동 임대인이라면 ‘임대료’만 보고 결정하지 말아야 한다
삼성동처럼 전세와 월세 수요가 함께 움직이는 지역에서는 임대인이 단순히 “이번에 얼마를 올릴까”만 생각해서는 안 된다.
현재 임대 시세와 기존 임대차계약 조건, 향후 보유 또는 매도 계획을 함께 놓고 판단하는 것이 중요하다.
특히 세금 문제와 임대료 조정 문제는 서로 연결될 수 있다.
계약 직전에 급하게 결정하기보다 기존 계약서와 향후 계획을 먼저 정리해보는 것이 좋다.
현장에서도 단순히 현재 시세만 안내하기보다 계약 조건과 일정까지 함께 살펴보는 접근이 필요하다.
다만 상생임대주택의 세제 적용 여부는 개인별 사실관계에 따라 달라질 수 있다.
최종적인 세금 판단은 세무전문가의 확인을 함께 받는 것이 안전하다.
상생임대주택, ‘5%’ 하나만 기억해서는 부족하다
상생임대주택을 검토하는 임대인이라면 ‘5%’라는 숫자 하나만 기억해서는 부족하다.
직전 임대차계약 → 임대료 증감 → 계약 시점 → 실제 임대기간 → 현재 주택 보유상황 → 향후 매도계획
이 순서로 하나씩 확인해야 한다.
특히 2026년에 새로운 임대차계약을 준비하고 있다면 본인의 계약이 실제 요건에 해당하는지 미리 확인하는 것이 중요하다.
비슷한 상황의 임대인이라면 기존 임대차계약과 새로 생각하고 있는 조건을 기준으로 체크 포인트를 정리해보는 것도 방법이다.
계약서를 작성한 뒤 뒤늦게 확인하기보다 계약 전에 조건을 비교하는 것이 훨씬 안전하다.
삼성동·청담동 일대 임대차 계약을 준비하고 있다면 현재 계약 조건과 향후 계획을 함께 놓고 상담해보는 것도 좋은 방법이다.
상생임대주택 요건이 내 계약에도 적용될지 궁금하다면 기존 임대차계약과 새로 예정된 보증금·월세 조건을 준비해 상담을 받아보는 것이 좋다.
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