“영끌·빚투의 부메랑”… 한국 경제 흔드는 ‘부동산 대출’의 위험천만 외줄타기
고금리·부동산 경기 침체 맞물려 차주 상환 부담 극에 달해 연체율 고개 들고 PF 부실 우려 심화… 금융권·가계 전반 리스크 확산 전문가 “DSR 규제 정착 및 대출 연착륙 위한 치밀한 관리 수단 절실”
집값 상승기에 유입된 이른바 ‘영끌(영혼까지 끌어모음)’ 대출과 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출이 한국 경제의 가장 약한 고리로 부상하고 있다. 누적된 고금리 여파와 부동산 경기 둔화가 맞물리면서, 가계의 원리금 상환 부담이 가중되는 것은 물론 금융권의 건전성마저 위협받는 모양새다.
국내 부동산 대출이 안고 있는 핵심 문제점과 향후 파장을 짚어본다.
■ 1. 가계 소득 넘어서는 원리금 부담… ‘영끌 차주’의 비명
부동산 대출의 가장 큰 문제는 가계의 실질 소득 대비 대출 규모가 너무 크다는 점이다. 지난 수년간 ‘지금 안 사면 평생 못 산다’는 불안감에 무리하게 주택담보대출과 신용대출을 겹쳐 받은 차주들이 고금리 시대를 맞아 직격탄을 맞았다.
소득의 상당 부분이 이자 및 원금 상환으로 빠져나가면서 가계의 실질 구매력이 급감했고, 이는 소비 위축과 내수 침체라는 악순환으로 이어지고 있다.
■ 2. 연체율 상승과 금융권 건전성 악화
차주들의 상환 능력이 한계에 도달하면서 은행권은 물론 상호금융, 저축은행, 카드사 등 제2금융권의 주택담보대출 및 생계형 대출 연체율이 상승 곡선을 그리고 있다.
특히 상대적으로 규제가 느슨했던 제2금융권의 경우, 고위험 차주의 비중이 높아 집값 추가 하락 시 대출 부실화가 빠르게 전이될 수 있는 치명적 약점을 안고 있다.
■ 3. 부동산 PF 부실의 시한폭탄… 건설사·금융사 연쇄 위기
가계대출뿐만 아니라 공급 측면의 부동산 PF 대출 부실 우려도 심각하다. 원자재 가격 상승과 고금리로 인한 분양 시장 침체로 사업성이 악화되면서, 중소 건설사들의 연쇄 부도 우려와 함께 이들에 자금을 대준 중소 금융기관의 부실 리스크가 고조되고 있다.
PF 대출 부실은 건설업계 고용 불안과 지역 경제 타격으로 직결된다는 점에서 경제 전반에 유동성 위기를 초래할 위험 요인으로 꼽힌다.
■ 4. 정책 금융의 딜레마… ‘부실 연장’ vs ‘연착륙’
정부는 영착륙을 위해 실질적인 대출 규제 완화나 유예 조치 등 정책 지원을 이어가고 있으나, 일각에서는 이것이 근본적인 해결책이 아닌 ‘부실 털어내기 미루기’에 불과하다는 지적도 나온다.
부채를 축소(디레버리징)해야 하는 시점에 유동성을 지속적으로 공급할 경우, 향후 더 큰 위험으로 되돌아올 수 있다는 경고다.
■ 전문가 조언: “체질 개선 통한 연착륙 유도가 최우선”
금융 및 부동산 전문가들은 부동산 대출 문제를 단기간에 해결하기 어려운 만큼, 장기적이고 엄격한 리스크 관리가 시급하다고 강조한다.
DSR(총부채원리금상환비율) 원칙 준수: 차주의 실제 상환 능력 범위 내에서 대출이 이루어지도록 DSR 규제 틀을 확고히 정착시켜야 한다.
PF 사업장 구조조정 가속화: 사업성이 없는 PF 현장은 옥석가리기를 통해 신속히 정리하고, 부실 전이를 막기 위한 선제적 유동성 공급망을 갖춰야 한다.
취약차주 맞춤형 채무조정: 고금리로 한계에 다다른 취약 차주에 대해 자포자기식 파산으로 이어지지 않도록 원리금 감면, 장기 분할 상환 전환 등 체계적인 채무조정 프로그램이 강화되어야 한다.
부동산 자산에 지나치게 편중된 한국 가계의 자산 구조를 다변화하고, 대출에 의존한 부동산 시장 과열을 막을 수 있는 근본적 제도 개선이 병행되어야만 '부동산 대출 잔혹사'를 끊어낼 수 있다.
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