서울 관악구의 대표적인 노후 저층 주거지역인 청룡동 1535번지 일대가 모아타운 사업을 통해 신축 주거단지로의 변화를 본격화하고 있다. 서울특별시 소규모주택정비 관리계획 승인 고시와 서울시 소규모주택정비 통합심의를 거치면서 사업 추진을 위한 제도적 기반도 마련됐다.
동작구와 영등포구를 중심으로 활동하는 공인중개사 ‘은옥집픽’이 국토교통부 토지이음 고시문과 서울시 보도자료, 관악구청 공식 발표 자료 등을 토대로 청룡동 1535번지 일대의 사업 규모와 구역별 추진 단계, 학군, 봉천역 접근성, 생활 인프라 등을 정리했다.
실거주를 고려하는 수요자는 교통과 교육, 생활 편의성을 살펴볼 필요가 있다. 투자 목적이라면 개별 필지의 사업구역 포함 여부와 조합 추진 단계, 권리관계, 분담금 등 세부 사항을 반드시 별도로 확인해야 한다.
1. 모아타운·모아주택 핵심 혜택 4가지…왜 청룡동인가
모아타운은 대규모 재개발이 어려운 노후 저층 주거지를 블록 단위의 ‘모아주택’으로 묶어 아파트 단지와 유사한 형태로 체계적으로 정비하는 서울시의 정비모델이다.
가장 큰 특징 가운데 하나는 사업 절차의 간소화다. 정비구역 지정이나 조합설립 추진위원회 구성 등 일부 절차가 일반 재개발과 달라 상대적으로 사업 기간을 줄일 수 있는 구조를 갖추고 있다.
용도지역 상향과 용적률 인센티브도 사업성을 높이는 요인으로 꼽힌다. 제2종일반주거지역 7층 이하 지역은 계획에 따라 용도지역 상향 등의 인센티브를 적용받을 수 있으며, 용적률은 기준 200% 이하, 상한 250% 이하 범위에서 계획할 수 있다.
기반시설 개선도 함께 추진된다. 도로 확폭과 공원 신설·정비, 지하주차장 일체화, 개방형 커뮤니티 시설 조성 등을 통해 기존 저층주거지의 불편 요소를 개선하는 것이 핵심이다.
자율정비구역에는 별도의 가이드라인을 적용해 무분별한 난개발을 억제하고 도로와 공원, 주변 주거환경과 조화를 이루는 개발을 유도한다.
2. 청룡동 1535 일대 구역별 현황…총 454세대 계획
청룡동 1535번지 일대 전체 관리지역 면적은 92,789.9㎡다. 약 9만2,000㎡ 규모다.
관리지역 내 전체 건축물은 450동이며, 이 가운데 노후·불량 건축물은 288동으로 64.0%를 차지한다. 노후 건축물 비율이 높은 만큼 주거환경 개선 필요성이 꾸준히 제기돼온 지역이다.
현재 계획상 모아주택은 4개소에서 추진되며 총 계획 세대수는 454세대다. 이 가운데 임대주택은 64세대가 포함된다.
사업 추진구역인 A1~A3 구역의 면적은 총 31,828.5㎡로 관리지역 전체의 34.3%를 차지한다. 가로주택형 모아주택 추진구역으로 계획됐다.
봉천동 1535 일대 A1 구역은 면적 2,457㎡로 조합설립을 완료해 상대적으로 사업 추진 단계가 빠른 곳으로 분류된다.
봉천동 1536 일대 A1 구역은 면적 5,424㎡이며 동의서 연번 부여를 완료했다.
봉천동 1533-1 일대 A2 구역은 면적 2,396㎡로 동의서 연번 부여를 마쳤다.
봉천동 1528 일대 A3 구역은 면적 3,049㎡이며 이곳 역시 동의서 연번 부여가 완료된 상태다.
향후 주민 자율정비를 유도하는 사업 가능구역 B1~B7의 면적은 총 46,141.4㎡다. 전체 관리지역의 49.7%에 해당한다.
정비기반시설 면적은 총 11,020.4㎡로 전체의 11.9% 수준이다. 도로가 6,171.4㎡이며 충효·비안공원 등 공원시설이 4,849㎡다.
3. 봉천역 역세권 접근성…도로 확폭과 보행환경 개선
청룡동 1535 일대의 핵심 입지 가운데 하나는 서울지하철 2호선 봉천역 접근성이다.
사업 대상지는 장군봉과 봉천역 사이에 자리하고 있다. 남부순환로와 쑥고개로를 통해 봉천역을 이용할 수 있으며, 구역별 위치에 따라 약 5~10분 수준의 도보권으로 평가된다.
4. 관악초 인접 학군에 장군봉 숲세권까지
교육환경도 청룡동 1535 일대에서 주목할 부분이다.
구역 동측에는 관악초등학교와 병설유치원이 자리하고 있다. 초등학생 자녀를 둔 가구라면 도보 통학 여건을 살펴볼 수 있는 입지다. 구역 서측에는 봉림중학교가 위치한다. 주변에는 구립청룡어린이집, 구립비안어린이집, 구립장군봉어린이집, 재룡어린이집 등 보육시설도 분포한다.
자연환경도 장점으로 꼽힌다. 단지 배후에는 장군봉의 자연녹지가 자리한다.
구역 안에서는 충효어린이공원과 비안어린이공원의 신설·정비가 추진된다. 충효어린이공원은 3,187.9㎡, 비안어린이공원은 1,661.1㎡ 규모다. 두 공원을 합하면 총 4,849.0㎡다.
주거환경 정비와 함께 녹지·휴식공간을 확보하면서 기존 노후 주거지의 생활환경을 개선한다는 구상이다.
5. 의료·소매·행정시설 등 실생활 인프라도 확보
실거주자라면 교통 못지않게 생활 인프라를 함께 살펴야 한다.
구역 내부와 인접 도로변에는 장천의원, 관악당한의원, 하늘약국, 한울지역정신건강센터 등이 위치해 기본적인 진료와 건강관리 서비스를 이용할 수 있다.
생활형 소매시설도 분포한다. 희망수퍼와 같은 동네 소매점뿐 아니라 이마트24, GS25, CU, 세븐일레븐 등 주요 브랜드 편의점이 도보 생활권에 자리한다.
행정 서비스 접근성도 갖췄다. 인근에는 청룡동 주민센터가 있어 각종 행정 민원 업무를 처리할 수 있다.
향후 모아타운 사업을 통해 생활SOC도 확대된다.
쑥고개로변 저층부에는 주민 이동이 집중되는 가로 특성을 고려해 근린생활시설을 배치한다. 이를 통해 생활 상권과 가로 활성화를 유도한다는 계획이다.
장군봉5길과 장군봉7길변 저층부에는 공동이용시설을 조성한다. 아동 돌봄과 주민 문화·편의 기능 등을 단지 내부에서 이용할 수 있도록 생활SOC 기능을 강화한다.
주차환경 개선도 핵심 사업 가운데 하나다.
노후 저층주거지의 고질적인 문제로 꼽혀온 주차난을 해결하기 위해 지하주차장을 일체화하는 계획을 추진한다. 지상 공간은 보행과 녹지, 커뮤니티 중심으로 활용할 수 있도록 하는 방향이다.
6. 건축 밀도계획도 구역별로 차등 적용
사업 추진구역인 A1~A3은 건폐율 60% 이하를 적용한다.
용적률은 제2종일반주거지역 7층 이하를 기준으로 기준 용적률 200% 이하, 상한 용적률 250% 이하 범위에서 계획된다.
사업 가능구역인 B1~B7도 건폐율은 60% 이하를 적용한다.
용적률은 제1종일반주거지역의 경우 150% 이하, 제2종일반주거지역은 200% 이하를 적용하는 계획이다.
특히 개별 물건의 모아주택 사업구역 포함 여부와 권리산정 기준, 조합원 지위, 토지 및 건축물 권리관계, 추정 분담금, 사업 단계 등을 각각 확인하는 과정이 필요하다.
청룡동 1535 모아타운은 봉천역 접근성과 관악초등학교를 비롯한 교육환경, 장군봉 녹지, 공원 정비, 지하주차장과 생활SOC 확충 계획이 동시에 추진된다는 점에서 관심을 받고 있다.
노후 저층주거지가 실제 신축 주거단지로 바뀌기까지는 사업 절차와 주민 동의, 인허가 등 여러 단계가 남아 있는 만큼 현재 추진 현황을 정확하게 확인하는 것이 중요하다.
은옥집픽은 동작구와 영등포구를 중심으로 서울 주요 정비사업과 지역별 부동산 정보를 분석하고 있다. 청룡동 1535 모아타운의 개별 구역과 물건을 살펴볼 때도 공식 고시자료와 토지이용계획, 사업 추진 단계를 함께 확인하는 것이 우선이다.
문의 은옥집픽 최은옥 공인중개사 부동산 전문기자 010-8895-4800
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