최근 주거용 주택시장에서는 ‘아파트는 소형화, 오피스텔은 대형화’되는 주거 트렌드가 뚜렷하게 나타나고 있어 주목을 받고 있다.
1~2인 가구의 급증과 아파트 분양가 상승, 그리고 고도화된 평면 설계 기술이 맞물리면서 두 주거 형태의 경계가 허물어지는 이른바 ‘주거 다운사이징’과 ‘주거 업사이징’이 동시에 일어나는 현상이 나타나고 있다.
먼저 아파트는 왜 소형화될까? 첫째, 1~2인 가구의 폭발적 증가가 주된 원인으로 분석된다. 전통적인 4인 가구 중심에서 1~2인 가구로 인구 구조가 변화하면서 대형 평수보다 관리가 쉽고 경제적인 소형 평수 수요가 급증했다.
두 번째로 높아진 가격 부담에 있다. 서울 및 수도권의 집값이 크게 오르면서 구매력이 부족한 수요자들이 비교적 진입 장벽이 낮은 소형 평형(전용 49㎡, 59㎡ 등)으로 눈을 돌리고 있다.
세 번째로 혁신적인 평면 기술 속속 나오고 있다. 과거의 소형 아파트와 달리, 최근에는 발코니 확장과 드레스룸, 팬트리 등 서비스 면적을 극대화하여 평수 대비 훨씬 넓게 쓰는 설계가 적용되고 있다.
다음으로 오피스텔은 왜 대형화될까? 첫째, 중대형 주거용 오피스텔인 ‘아파텔’의 등장이다.
과거 원룸 중심이던 오피스텔이 거실과 방 3개, 욕실 2개를 갖춘 전용 84㎡ 중심의 주거용 오피스텔(아파텔)로 진화했다.
두 번째로 아파트 청약의 대안으로 주거용 오피스텔이 떠오르고 있어서다. 청약 가점이 낮아 인기 지역 아파트 당첨이 어려운 2030 세대나 신혼부부들이 청약 통장이 필요 없고 규제가 덜한 대형 오피스텔을 주거 대안으로 선택하고 있다.
세 번째로 높아진 주거 쾌적성에 있다. 오피스텔이 주거지로 정착하면서 커뮤니티 시설(피트니스, 조식 서비스 등)이 아파트 수준으로 업그레이드되면서, 편리한 인프라와 넓은 공간을 동시에 누리려는 수요를 흡수하고 있다.
먼저 아파트 시장의 면적 변화에 대해서 구체적으로 알아보자.
이제 전용 59㎡가 새 국민평형으로 등장하고 있으며 2030세대는 더 작은 ‘소형 평형’ 찾고 있다.
전통적인 '국민평형' 기준이 전용 84㎡에서 59㎡로 빠르게 이동하고 있다. 집값 상승세에 대출문턱까지 높아지면서 자금여력이 부족한 실수요자들이 상대적으로 저렴한 소형평형으로 몰린 결과로 분석된다.
문제는 수요집중되자 전용 59㎡ 가격마저 가파르게 치솟고 있다는 점에 있다. 정부가 고가주택과 가계대출을 억제하기 위해 금융규제를 강화하자 낮은 가격대와 면적으로 수요가 빠르게 이동하면서 실수요자가 '살 수 있는 집' 자체 몸값이 비싸지는 상황이 벌어지고 있는 셈이다.
◆ 서울 아파트 가격 급등에 집도 다운사이징
올해 서울에서 분양한 주요 단지의 청약 결과를 살펴봐도 ‘20평대 돌풍’ 분위기는 확연했다. 1~5월 서울에서 분양된 아파트 중 전용 59㎡ 이하 소형 평형의 1순위 청약 평균 경쟁률은 62대1로 집계됐다. 전용 84㎡ 이상인 중대형 평형(46.9대1)보다 높은 수준이다.
매매가격 변동률을 봐도 전용 40㎡ 초과~60㎡ 이하 아파트가 상승 폭이 가장 높았다.
◆ 내부 설계 발전하며 공간 활용도도 높아져
하지만 단순히 가격만으로 최근의 흐름을 설명하긴 어려운 측면이 있다. 소형 아파트 수요가 아무리 높아지더라도 편의성이 떨어지면 매력은 떨어지기 때문이다.
이런 측면에서 보면 최근 설계 기술이 발전해 공간 활용도가 예전에 비해 높아진 점도 중형 아파트에서 소형 아파트로 수요를 전환하는데 큰 영향을 줬다고 판단해야 한다.
건설업계에 따르면 전용 60㎡ 이하 소형 아파트가 30평대 중형 아파트를 위협하기 시작한 것은 2006년 발코니 확장이 합법화된 이후부터다.
발코니 면적을 바닥 면적 계산에서 제외해 ‘서비스 면적’으로 인정하면서 거실·방·주방 등 실내 주거 공간을 넓힐 수 있는 방안이 공식 허용된 것이다.
발코니를 바닥 면적 계산 대상에서 제외하면 그만큼 실제 사용 면적이 넓어지는 효과가 난다. 이 때문에 대부분 건설사는 설계 단계에서부터 발코니 확장을 전제로 평면을 그린다.
전용 59㎡의 발코니 크기는 대개 17~18㎡다. 이를 확장하면 실사용 면적은 76~77㎡ 안팎까지 늘릴 수 있어 발코니 확장 합법화 이전의 전용 84㎡와 거의 비슷한 수준까지 확대되는 셈이다.
◆ 가구원수 적다면 상급지 전용 59㎡ 고려할 만
또 다른 원인으로는 인구 구조 변화도 있다. 지난 2024년 기준 서울 1∼2인 가구 비중은 66.15%로 관련 통계 작성 이래 최고 수준을 기록했다. 4인 가구가 대세라 아파트 크기도 그에 맞췄던 과거와 달리 지금은 세 집중 두 집이 소형 아파트의 잠재적 수요층이라는 의미다.
물론 소형 아파트 인기를 수요보다 공급이 이끈 측면이 크다는 반론도 있다. 재건축·재개발 사업으로 짓는 아파트에서 조합원들의 분담금을 줄이고 수익성을 극대화하기 위해 가구수를 쪼개다 보니 소형 평형이 많이 등장했고, 수요자들이 ‘울며 겨자먹기’로 이를 선택했다는 의미다.
그런데도 인구 구조 등을 고려할 때 소형 아파트가 대세로 떠오르는 것은 피할 수 없는 흐름이라는 지적이 이어진다. 토지가 한정돼 주택 공급 자체가 어려운 대도시일수록 이 같은 트렌드는 심화될 가능성이 크다.
앞으로도 소형 아파트 몸값은 더욱 높아질 전망인데 공급이 수요를 따라가지 못해서다.
다음은 오피스텔 시장의 면적 변화에 대해서도 구체적으로 알아보자.
1인 가구 급증과 아파트 가격 상승으로 주거 트렌드가 확연히 변화하고 있다. 수요자들은 입지가 좋은 곳의 소형 아파트를 선호하며, 반대로 아파트 대체재인 오피스텔은 대형화(아파텔)되어 3~4인 가구를 겨냥하는 현상이 뚜렷하다.
◆ 오피스텔 시장, 서울 특히 서남권 주도
서울 오피스텔 시장에서 ‘큰 집’의 몸값이 빠르게 오르고 있다. 전용면적 85㎡를 초과하는 대형 오피스텔 가격이 1년 새 9% 가까이 상승한 반면 소형·초소형은 하락세를 이어가면서 면적별 양극화가 뚜렷해지는 모습이다.
특히 양천구 목동 등 서남권을 중심으로 상승세가 두드러지면서 가족 단위 실수요자를 겨냥한 대형 오피스텔이 아파트의 대체 주거상품으로 부상하고 있다.
부동산 시장에서는 이를 단순히 오피스텔 가격이 전반적으로 반등한 것으로 보기 어렵다는 분석이 나온다. 주거 대체재로 경쟁력이 있는 상품에 수요가 집중되는 ‘선별적 회복’ 흐름을 보이고 있다.
과거 오피스텔은 1인 가구나 임대수익을 겨냥한 소형 상품이라는 인식이 강했다. 하지만 최근에는 분위기가 달라졌다. 서울 아파트 가격이 높은 수준을 유지하는 가운데 전셋값까지 오르면서 실수요자들의 주거비 부담이 커졌고, 대출 규제가 강화되면서 아파트 매수에 필요한 자금 마련도 쉽지 않아졌다.
이에 따라 아파트와 비슷한 생활공간을 확보하면서도 다른 선택지를 찾는 수요가 대형 오피스텔로 이동하고 있다는 분석이다.
특히 전용 85㎡를 넘는 상품은 침실과 자녀 방, 서재, 수납공간 등을 갖출 수 있어 과거 오피스텔의 주된 수요층이었던 1인 가구와는 다른 가족 단위 실수요 시장을 형성할 가능성이 커졌다.
서울지역 권역별 격차도 뚜렷하다.
올해 6월 서울 오피스텔 매매가격지수는 1년 전보다 서남권이 3.2% 올라 서울 5개 권역 가운데 상승률이 가장 높았다. 도심권과 서북권이 각각 1.5%, 동남권 1.3%, 동북권 0.9%로 뒤를 이었다.
특히 서남권은 지난해 6월 매매가격지수가 98.0으로 서울에서 가장 낮았지만 1년 만에 101.1로 상승했다. 지난해까지 상대적으로 저평가됐던 지역의 가격이 먼저 회복되는 동시에 목동 등 핵심 주거지의 정비사업 기대감이 더해지면서 상승 탄력이 커진 것으로 풀이된다.
서남권의 상승세를 이끄는 대표 지역으로는 양천구가 꼽힌다. 목동신시가지 1~14단지 재건축 사업이 본격화하면서 노후 아파트의 주거환경 개선 기대가 커지고 있다. 여기에 목동 학원가와 생활 인프라를 유지하려는 수요가 꾸준한 만큼 재건축 과정에서 발생하는 주거 이동 수요가 인근 오피스텔 시장으로 유입될 가능성도 있다.
특히 목동에서는 ‘아파트를 대체할 수 있는 오피스텔’에 대한 수요가 상대적으로 커질 여지가 있다. 재건축 사업이 장기간 진행되는 과정에서 기존 거주자들이 인근에서 임시 또는 대체 주거지를 찾을 수 있기 때문이다. 학군이나 생활권을 포기하기 어려운 수요라면 목동 생활권 안에서 넓은 면적을 확보할 수 있는 상품에 관심을 가질 가능성이 높다.
◆ 대출 규제 역시 대형 오피스텔 시장 변수로 떠올라
대출 규제 역시 대형 오피스텔 시장의 변수다. 아파트에 대한 금융 규제가 강화될수록 수요자 입장에서는 주택 외 상품까지 비교하게 되기 때문이다.
다만 대형 오피스텔이 아파트를 완전히 대체하기에는 상품별 가격과 금융 조건, 환금성, 관리비 등의 차이가 있는 만큼 모든 오피스텔이 같은 수혜를 받기는 어렵다.
결국 향후 시장에서도 ‘오피스텔이면 오른다’는 식의 일괄적인 상승보다는 아파트를 대체할 수 있는 입지와 면적을 갖춘 상품에 수요가 몰리는 양극화가 이어질 가능성이 크다. 역세권·학군·생활 인프라를 갖추면서 실제 가족 거주가 가능한 대형 상품과 그렇지 않은 상품 간 가격 격차가 벌어질 수 있다는 의미다.
업계에서는 대형 오피스텔의 강세 흐름이 당분간 이어지더라도 ‘옥석 가리기’는 더욱 뚜렷해질 것으로 보고 있다. 단순히 면적만 넓은 상품보다는 아파트를 대체할 수 있는 입지와 주거 편의성, 상품 경쟁력을 갖춘 단지에 실수요가 집중될 가능성이 높기 때문이다.
서울 오피스텔 시장은 과거처럼 소형 상품 중심으로 움직이기보다는 실거주 수요가 유입될 수 있는 상품을 중심으로 시장이 재편되는 모습인데 특히 목동처럼 아파트 가격이 높고 정비사업 기대감까지 있는 지역에서는 기존 생활권을 유지하면서 넓은 공간을 확보하려는 수요가 대형 오피스텔로 이동할 가능성이 있다.
◆ 오피스텔 발코니 설치 허용, 본격적인 아파트와 경쟁 시작?
침체된 오피스텔 분양시장에서 발코니가 상품성을 끌어올리는 히든카드로 떠올랐다.
2024년 오피스텔의 발코니 설치가 허용된 후 이를 적용한 상품들이 최근 분양시장에 본격적으로 등장하면서다. 단순히 서비스 면적을 늘리는 데 그치지 않고 거실과 구분 없이 연결하거나 바닥난방까지 적용하는 등 발코니 활용법도 빠르게 진화하고 있다.
관련업계에 따르면 발코니를 더한 중대형 오피스텔과 아파트의 상품성 차이가 빠르게 좁혀지면서 시장의 관심이 ‘발코니를 어디까지 활용할 수 있느냐’로 옮겨가고 있다.
특히 지식산업센터의 오피스텔 전환이 허용되고, 주요 입지에서 하이엔드 오피스텔 건립이 추진되면서 발코니 활용 경쟁은 더욱 치열해질 전망이다.
그동안 오피스텔은 같은 전용면적의 아파트보다 실사용 면적이 작다는 점이 약점으로 꼽혔지만 발코니를 통해 별도의 서비스면적을 30%까지 확보할 수 있게 됐다.
bsstv/장경철 기자
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