천안 용곡 두산위브 조합원 취소분은 전용 84㎡ 6가구와 114㎡ 1가구 등 총 7가구다. 전용 84㎡ 공급가격은 약 4억5,050만~4억5,550만원, 114㎡는 6억1,100만원이다. 9월 28~29일 청약을 진행하며 당첨자 발표는 10월 6일, 계약은 10월 19~21일이다. 공급 규모는 작지만 용곡·청수 생활권에서 84㎡ 4억5천만원대 가격을 실수요자가 어떻게 받아들이는지 확인할 수 있다는 점에서 의미가 있다.
더 큰 시험대는 10월이다. 두정역 푸르지오 그랑피크는 10월 5일부터 정당계약에 들어가고 천안 아이파크시티 4단지도 10월 9일까지 계약 일정이 진행된다.
청약 신청자가 많고 적은 것보다 당첨자가 실제 계약금을 납부하는지가 시장의 수요를 더 정확하게 보여준다. 미계약 물량이 많으면 신규분양 가격에 대한 저항이 확인되는 것이고, 계약이 빠르게 진행되면 천안 북부권의 신축 수요가 유지되고 있다는 의미가 된다.
시장 심리에는 엇갈린 신호도 나타난다. 주택산업연구원이 발표한 9월 아파트 분양전망지수는 전국 86.3으로 전월보다 6.9포인트 하락했다. 비수도권도 94.2에서 86.8로 낮아졌다.
반면 충남은 83.3에서 84.6으로 소폭 상승했다. 기준선인 100 아래이므로 낙관적인 상황이라고 보기는 어렵지만 전국적인 위축 속에서도 충남의 전망이 상대적으로 덜 악화됐다는 점은 살펴볼 부분이다.
문제는 공급과 금융비용이다. 10월 전국에서는 3만 가구를 크게 웃도는 분양물량이 예정돼 있고 천안·아산에서도 기존 신규분양과 추가 공급이 이어질 전망이다.
신규 선택지가 많아질수록 매수자는 브랜드보다 분양가와 주변 실거래가격을 더욱 꼼꼼하게 비교하게 된다. 분양가에 발코니 확장, 유상옵션, 금융비용, 취득비용까지 더하면 실제 필요한 자금은 처음 보이는 분양가격보다 커질 수 있다.
한국은행의 최근 금융안정 분석도 자금조달 부담을 보여준다. 올해 2분기 부동산 관련 대출 증가율은 전년 동기 대비 2.7%로 지난해 말 2.5%보다 높아졌다. 반면 명목GDP 대비 부동산 관련 대출 비율은 94.4%로 지난해 말보다 8.4%포인트 낮아졌다.
금리와 대출관리가 이어지는 상황에서는 천안·아산의 5억~7억원대 주택도 실제 가능한 대출액과 월 원리금 상환 부담을 먼저 계산해야 한다.
결국 10월 천안 부동산 시장의 핵심은 청약경쟁률이 아니라 실제 계약률과 남는 물량이다. 실수요자는 신규분양의 총매입비용을 주변 기존 아파트 실거래와 비교해야 하고, 투자자는 계약률과 잔여세대, 무순위 공급 여부를 함께 살펴야 한다. 현재 가격에 실제 자금이 들어오는지가 향후 천안·아산 신축과 기존 아파트의 가격 흐름을 가늠할 중요한 기준이 된다.
문의(가든라움): 010-9208-3590
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