서울과 수도권 아파트 시장에서 지역과 가격대에 따른 온도차가 커지고 있다. 서울 전체 아파트값은 상승세를 이어갔지만 강남권 고가주택은 조정을 받았고, 노원·중랑 등 서울 중저가 지역과 수원 영통 등 경기 남부 주요 지역은 상대적으로 강한 상승세를 보였다. 지금은 ‘서울이 오르느냐 내리느냐’보다 어느 가격대와 지역으로 실제 매수세가 이동하는지를 확인해야 할 시점이다.
KB부동산이 9월 28일 발표한 9월 전국 주택가격동향에 따르면 9월 14일 기준 서울 아파트 매매가격은 전월보다 1.13% 상승했다. 노원구는 2.32%, 중랑구 2.20%, 도봉구 1.95%, 성북구 1.93%, 강북구 1.90% 올랐다. 반면 강남구는 0.30% 하락 전환했다. 경기 아파트는 1.06% 상승했고, 수원 영통구는 한 달간 4.30% 올라 경기 주요 지역 가운데 높은 상승률을 기록했다.
강남 하락을 곧바로 서울 집값 전체의 하락 전환으로 해석하기는 어렵다. 같은 조사에서 서울 전체는 상승했고 상대적으로 가격 접근성이 높은 지역은 오히려 상승폭이 컸다. 한국부동산원의 9월 21일 기준 조사에서도 서울 아파트값은 전주보다 0.13% 상승해 85주 연속 오름세를 이어갔다. 반면 강남구 -0.42%, 서초구 -0.37%, 송파구 -0.14%로 강남3구는 약세를 보였다.
이번 강남 조정의 핵심은 ‘강남의 가치가 무너졌다’기보다 고가주택 시장의 상승 탄력이 먼저 약해지고 있다는 점이다. 실제 서울·경기 시가총액 상위 50개 단지를 추적하는 KB선도아파트50지수는 99.2로 전월보다 0.22% 하락해 4개월 만에 약세로 전환했다. 관련 자료에서는 고가 대단지 가격이 세제개편안 발표 이후 다시 약세로 돌아선 흐름이 확인된다. 다만 이 수치만으로 강남권의 장기 하락 추세가 시작됐다고 단정하기는 이르다.
반대로 수요가 완전히 사라진 것은 아니다. 한국부동산원 조사에서 서대문구 0.44%, 동대문구·성북구 각각 0.39%, 노원구 0.37%, 중랑구 0.36% 등 서울 중하위 가격대 지역은 상승세를 이어갔다. 경기에서는 수원 영통구가 주간 1.09%, 권선구 0.66%, 용인 기흥구 0.48%, 화성 동탄구 0.45% 올랐다. 서울 고가주택의 상승 탄력이 약해진 사이 상대적으로 자금 접근성이 높은 지역으로 수요가 이동하는지는 향후 거래량과 실거래 흐름을 더 확인할 필요가 있다.
매수자는 최근 상승률만 보고 추격하기보다 실거래가와 호가 차이, 거래량, 전세가격, 입주물량을 함께 확인해야 한다. 특히 수원 영통처럼 단기간 가격이 빠르게 오른 지역은 동일 단지·면적의 최근 실거래와 계약 해제 여부까지 살펴보는 것이 중요하다. 반대로 강남 조정을 곧바로 저가매수 기회로 판단하기보다 급매 소진 여부와 거래량 회복이 확인되는지를 먼저 볼 필요가 있다.
매도자 역시 과거 최고가보다 최근 실제 체결가격을 기준으로 가격 전략을 세우는 것이 합리적이다. 현재 시장은 서울 전체가 한 방향으로 움직이는 장세라기보다 고가주택은 조정, 중저가 지역과 경기 남부 일부는 상승하는 차별화 장세에 가깝다. 앞으로는 평균 집값보다 자신이 보유하거나 매수하려는 단지의 실거래 흐름을 세밀하게 분석하는 것이 중요하다.
같은 서울·수도권이라도 지역과 가격대에 따라 시장 흐름이 크게 달라지고 있다. 매수·매도 전에는 최근 실거래와 전세가격, 주변 입주물량까지 함께 비교해 개별 자산에 맞는 판단 기준을 세울 필요가 있다.
자료 출처 및 기준
KB부동산 「2026년 9월 전국 주택가격동향」
조사 기준일 2026년 9월 14일 / 발표일 2026년 9월 28일
한국부동산원 「2026년 9월 3주 주간 아파트가격 동향」
통계 기준일 2026년 9월 21일 / 발표일 2026년 9월 24일
※ 기사 작성 기준: 2026년 9월 29일 오전 8시. KB부동산 월간 통계와 한국부동산원 주간 통계는 조사주기·표본·기준일이 서로 다르므로 수치를 직접 비교하기보다 시장의 방향성을 교차 확인하는 자료로 활용했다.
문의(부엣쌤 이은희 공인중개사 부동산자산설계사): 010-7568-1670
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}