국토 교통부는 9월 15일 분양가 상한제에 적용되는 기본형 건축비를 정기 고시했다. 기본형 건축비는 분양가 상한을 구성하는 택지비, 기본형 건축비, 택지 가산비, 건축 가산비 가운데 하나다.
정부는 이를 매년 3월 1일과 9월 15일 정기적으로 고시하며 주요 건설 자재 가격이 급등할 경우 비 정기적으로도 조정한다.
이번 조정 폭은 4.07%다. 16~25층 이하, 전용 면적 60~85㎡ 지상층 기준 기본형 건축비는 지난 7월 15일 비 정기고시 당시 ㎡당 223만7천원에서 이번에 232만8천원으로 9만1천원 올랐다.
특히 간접 공사비가 60만4천원에서 66만3천원으로 9.77% 상승한 것이 눈에 띈다. 정부의 공사 전 단계 안전 투자 지원 강화 방침에 따라 조달청의 ‘2026년 원가 계산 간접 공사비 적용 기준’을 반영한 결과다.
새 기준은 모든 기존 아파트나 분양 주택에 일괄 적용되는 것이 아니다. 2026년 9월 15일 이후 입주자 모집 승인을 신청하는 단지부터 적용된다.
분양가 상한제 대상은 공공 택지와 민간 택지 분양가 상한제 적용 지역인 강남·서초·송파·용산구에서 분양 되는 공동 주택이다. 청약을 준비하는 실수요자 라면 관심 단지의 입주자 모집 승인 신청 시점과 분양가 상한제 적용 여부부터 구분해 확인할 필요가 있다.
기본형 건축비가 4.07% 올랐다고 해서 실제 아파트 분양 가격이 똑같이 4.07% 상승한다고 해석해서는 안 된다. 실제 분양가는 기본형 건축비뿐 아니라 택지비와 택지 가산비, 건축 가산비 등을 종합적으로 고려해 지방 정부의 분양가심사위원회에서 결정한다. 따라서 실 수요자가 개별 단지의 예상 분양가를 판단할 때 기본형 건축비 상승률만 적용해 계산하는 것은 적절하지 않다.
매수 대기자에게 중요한 것은 신축 분양 가격과 주변 기존 아파트 가격을 함께 비교하는 것이다. 청약을 검토한다면 실제 모집공고에서 확정된 분양가와 발코니 확장비 등 추가 부담을 확인하고, 기존 주택 매수를 고려한다면 같은 생활권의 면적·연식·입지·실거래가격 등을 함께 살펴야 한다. 기본형 건축비 인상은 분양 시장에 영향을 미치는 하나의 요소이지 개별 지역의 매매 가격 방향을 결정하는 단일 지표는 아니다.
국토 교통부는 앞으로도 건설 자재 가격 변동 등을 반영해 기본형 건축비를 합리적으로 조정하고, 무주택 실 수요자의 내 집 마련과 주택 품질을 함께 지원한다는 방침이다.
청약이나 기존 아파트 매수를 고민하는 고객이라면 정책 발표 자체보다 자신이 검토하는 단지가 실제 적용 대상인지, 최종 분양가와 주변 시세 사이에 어느 정도 차이가 있는지를 확인하는 것이 거래 판단의 출발점이다.
문의([가든라움]): [010-9208-3590]
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