비거주 1세대 1주택자의 종합부동산세 체계를 손질하는 정부안이 국회로 넘어가면서 서울 송파구 가락동 헬리오시티 집주인들의 관심도 커지고 있다. 전세를 주고 다른 곳에 거주하는 1주택자라면 “다음 전세계약이 끝나면 직접 들어가 살아야 하나”라는 고민이 생길 수 있다. 그러나 정부가 공개한 세액 증가만 보고 입주 여부를 판단하기에는 변수가 적지 않다.
정부는 8월 3일 발표한 세제개편안에서 비거주 1주택자의 기본공제를 현행 12억원에서 9억원으로 낮추는 방안을 제시했다. 이후 부담이 과도하다는 지적 등을 반영해 9월 1일 정부안을 수정했고, 비거주 1주택자의 기본공제는 12억원을 유지하기로 했다. 실거주 1주택자는 14억원으로 높이는 내용은 유지됐다. 수정된 세법 개정안은 9월 3일 국회에 제출됐다. 아직 국회 심사가 남아 있어 확정된 법률은 아니다.
최근 관심을 끈 숫자는 ‘429만1천원 증가’다. 재정경제부가 국회에 제출한 자료에 따르면 공시가격 30억원, 시가 약 43억원인 비거주 1주택자의 종부세 산출세액은 현행 기준 774만7천원에서 정부안 적용 시 1,203만8천원으로 늘어나는 것으로 추산됐다. 반면 공시가격 20억원, 시가 약 29억원 사례는 227만5천원에서 277만4천원으로 49만9천원 증가한다. 만 60세 미만이고 세액공제와 세 부담 상한 적용 전을 전제로 한 계산이다.
헬리오시티에서는 특히 ‘30억원’의 의미를 구분할 필요가 있다. 전용 84㎡대는 8월 1일 28억9천만원, 8월 7일 31억원, 8월 15일 29억원에 거래가 확인된다. 매매시장에서 보면 30억원 안팎의 주택이지만 정부 시뮬레이션의 30억원은 매매가격이 아닌 공시가격이다. 오히려 정부 자료의 ‘공시가격 20억원·시가 약 29억원’ 사례가 가격대 비교에서는 더 가까운 참고가 될 수 있다. 그렇다고 헬리오시티 33평의 종부세가 모두 49만9천원 늘어난다는 의미는 아니다. 실제 세액은 개별 공시가격과 연령, 보유·거주기간 등에 따라 달라진다.
시장 영향도 당초 우려보다는 한층 복잡해졌다. 비거주 기본공제가 9억원에서 12억원으로 되돌아오면서 8월 원안에 비해서는 세 부담 충격이 완화됐다. 따라서 이번 개편안 하나만으로 헬리오시티에서 전세를 빼고 대거 실입주하거나 매도하는 흐름이 나타날 것이라고 단정하기 어렵다. 다만 종부세 장기보유 세액공제가 단계적으로 실제 거주기간 중심으로 전환되는 방향은 유지되고 있어, 장기간 비거주 상태로 보유하는 집주인에게는 거주 이력이 이전보다 중요한 판단 요소가 될 가능성이 있다.
헬리오시티 집주인에게는 세금보다 전세계약이 더 현실적인 문제가 될 수도 있다. 8월 공개 매물 기준 33평 전세 참고가격이 13억원 후반~15억원 수준이라면 직접 입주하기 위해서는 상당한 보증금 반환자금을 마련해야 한다. 현재 거주 중인 집의 계약과 이사 시점도 맞춰야 한다. 종부세 수십만원을 줄이는 문제와 전세보증금 수십억원을 단순 비교할 수는 없지만, 실입주는 세금 하나가 아니라 가계의 주거계획 전체를 바꾸는 결정이라는 의미다.
결국 이번 개편안을 헬리오시티에 적용할 때는 ‘종부세가 얼마나 오른다’는 숫자보다 내 동·호수의 공시가격 → 거주 이력과 비거주 사유 → 전세계약 만기 → 보증금 반환 가능성 → 향후 실거주 계획 순으로 보는 것이 현실적이다. 원래 입주계획이 있던 집주인에게는 세제 변화가 시기를 조정하는 변수가 될 수 있지만, 실거주 계획이 없다면 계속 임대할지 매도할지까지 함께 비교해야 한다. 기사 속 429만원이라는 숫자만으로 “전세를 끝내고 들어가 살아야 한다”고 결론 내리기에는 아직 이르다.
문의: 헬리오홈톡 윤성현기자 (010-5291-1082)
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