국토교통부가 9월 8일 발표한 수도권 수급조절용 공공토지 비축 시범사업의 핵심 숫자는 5,000억 원이다. 도심에서 주거용으로 개발할 수 있는 3,300㎡ 이상 우량 토지를 선제적으로 확보해 토지가격 상승이나 사업 지연으로 공급 시기를 놓치는 문제를 줄이겠다는 취지다. 공급의 출발점인 토지부터 미리 확보한다는 점에서 의미가 있다.
정책의 초점은 토지에만 머물지 않는다. 서울 도심 공공재개발 사업의 속도를 높이고, 9월 10일에는 2027년 도시재생 신규사업 선정 추진계획도 발표됐다.
신규 택지뿐 아니라 재개발·도시재생·유휴토지 활용 등 다양한 방법으로 공급 기반을 넓히려는 흐름이다. 앞으로는 개발계획 발표 자체보다 토지 확보→인허가→자금조달→착공→입주 가운데 실제 어느 단계까지 진행됐는지를 확인할 필요가 있다.
반면 수요 측 금융은 관리 기조가 이어지고 있다. 8월 전 금융권 주택담보대출은 한 달 동안 약 4.3조 원 증가해 7월 3.6조 원보다 증가폭이 커졌다.
주택거래와 7~8월 입주물량에 따른 잔금대출 등이 영향을 줬다. 다만 기타대출이 감소하면서 전체 가계대출 증가액은 7월 6.4조 원에서 8월 2.6조 원으로 축소됐다.
여기서 주목할 것은 정부가 ‘집을 사는 금융’과 ‘집을 공급하는 금융’을 다르게 보고 있다는 점이다. 가계부채와 주택 매수자금은 관리하면서도 토지 확보와 PF 등 실제 공급에 필요한 자금 흐름은 지원하는 구조다.
따라서 대출 규제만 보고 향후 주택공급까지 위축될 것으로 단정하거나, 공급 지원만 보고 단기간에 가격 안정 효과가 나타날 것으로 판단하는 것은 주의해야 한다.
해외 부동산 투자도 점검 대상이다. 금융감독원은 해외 부동산펀드 등 고위험 펀드의 투자자 보호를 강화하고 있다.
선순위 대출과 국내 투자자의 후순위 지분이 결합된 상품은 부동산 가격이 크게 하락할 경우 후순위 투자자의 손실이 확대될 수 있다. ‘부동산이라는 실물자산에 투자한다’는 이유만으로 안전성을 판단해서는 안 된다.
천안·아산 투자자는 수도권 공급정책을 지역 시장에 그대로 적용해서는 안 된다. 입주물량·미분양·주요 사업장의 고용과 투자·천안아산역 교통환경·거래량·전세가격을 함께 살펴야 한다.
불당동·두정동·성성동·신부동도 수급 상황이 다르며 같은 불당동에서도 신축·구축, 학군 접근성, 상권, 동·층·향에 따라 거래 회복 속도가 달라질 수 있다.
이번 주 기억할 숫자는 결국 5,000억 원과 4.3조 원이다. 정부는 주택수요를 자극할 수 있는 가계대출은 관리하면서 실제 공급이 막히지 않도록 토지와 금융을 지원하는 방향을 보이고 있다.
앞으로 시장을 판단할 때 금리와 대출규제뿐 아니라 어디에서 토지가 확보되고 정비사업과 PF가 실제 움직이는지, 그리고 해당 지역의 입주와 거래가 어떻게 변하는지를 함께 확인해야 한다.
문의(가든라움): 010-9208-3590
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